Вопрос: В МКД планируется проведение общего собрания собственников помещений. Какой способ управления выбрать: МКД - ТСЖ, сколько необходимо голосов для выбора способа управления ТСЖ? Сколько необходимо голосов для принятия решения для создания ТСЖ? Сколько необходимо голосов для принятия решения об утверждении Устава ТСЖ? Существует ли типовой образец Устава ТСЖ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2018 г.)

В МКД планируется проведение общего собрания собственников помещений.

Какой способ управления выбрать: МКД - ТСЖ, сколько необходимо голосов для выбора способа управления ТСЖ? Сколько необходимо голосов для принятия решения для создания ТСЖ? Сколько необходимо голосов для принятия решения об утверждении Устава ТСЖ? Существует ли типовой образец Устава ТСЖ?

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее - собственники) является органом управления этим домом и проводится в целях управления многоквартирным домом (далее - МКД) путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К компетенции общего собрания собственников относится в том числе выбор способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в МКД (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Порядок принятия решений общим собранием собственников определен ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В силу названной нормы решение общего собрания собственников по выбору способа управления МКД принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников. С учетом положений ч. 3 ст. 45 ЖК РФ это означает, что для принятия решения по выбору способа управления МКД необходимо участие в общем собрании собственников, которым принадлежит 50 процентов + 1 голос от общего числа голосов, и за это решение будет отдано (проголосовало) 50 процентов +1 голос от общего числа голосов собственников, участвующих в общем собрании или 25 процентов + 1 голос от общего числа голосов собственников.

В соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) принимается собственниками на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Иными словами, решение общего собрания собственников о создании ТСЖ будет принято, если в общем собрании примут участие собственники, которым принадлежит более чем пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов и за него при голосовании будет отдано 50 процентов + 1 голос от общего числа голосов собственников (смотрите также п. 1 ст. 181.2 ГК РФ).

Частью 2 ст. 135 ЖК РФ предусмотрено, что устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников. С учетом этого решение общего собрания собственников о принятии устава ТСЖ будет принято, если в собрании примут участие собственники, которым принадлежит более чем пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов, и за это решение при голосовании будет отдано 50 процентов + 1 голос от общего числа голосов собственников (смотрите также п. 1 ст. 181.2 ГК РФ).

К сведению:

О включении в устав ТСЖ сведений о его наименовании, содержащих слова "Товарищество собственников жилья", полагаем необходимым высказать следующее.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 123.12 ГК РФ устав товарищества собственников недвижимости должен содержать, среди прочего, сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости".

В соответствии с п. 4 ст. 49 ГК РФ гражданско-правовое положение юридических лиц и порядок их участия в гражданском обороте (статья 2) регулируются ГК РФ. Особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются как ГК РФ, так и другими законами и иными правовыми актами.

В п. 1 ст. 291 ГК РФ определено, что собственники помещений в МКД для совместного управления общим имуществом и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД, могут создавать товарищества собственников жилья.

Из содержания п. 2 ст. 291 ГК РФ следует, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Правовой статус товариществ собственников жилья регламентирован положениями раздела VI ЖК РФ. В силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом МКД.

Частью 2 ст. 135 ЖК РФ установлено, что устав ТСЖ в числе прочих положений должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья".

Необходимо также отметить, что определение товарищества собственников жилья как вида товариществ собственников недвижимости, специальные требования к содержанию устава товарищества собственников жилья были установлены п. 2 ст. 7 Федерального закона от 31.01.2016 N 7-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из пояснительной записки к проекту указанного закона, законодатель, основываясь на положениях п. 4 ст. 49 ГК РФ, путем внесения изменений в ч.ч. 1, 2 ст. 135 ЖК РФ определил особенности правового регулирования статуса товариществ собственников жилья.

Кроме того, в пункте 21 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что нормы ЖК РФ о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 01.09.2014 и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.

С учетом изложенного устав создаваемого ТСЖ должен содержать сведения о его наименовании, включающим слова "Товарищество собственников жилья".

Высказанная выше позиция основана на сложившейся судебной практике, например постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 N 11АП-11379/17, постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 N 02АП-933/18.

Обратим внимание, что в письме Федеральной налоговой службы от 27.03.2015 N СА-17-14/33 изложена иная позиция: об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации товариществ собственников жилья, как самостоятельной организационно-правовой формы. Вместе с тем оценка этой позиции дана в приведенной выше судебной практике.

Рекомендуем также ознакомиться со следующими документами:

- Энциклопедией решений. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме;

- Энциклопедией решений. Порядок проведения общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме;

- Энциклопедией решений. Общее собрание собственников по выбору управляющей организации МКД.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

4 октября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.