Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Брянской области от 9 июля 2015 г. N 26 (ключевые темы: жилищное строительство - изменение вида разрешенного использования земельного участка - договор аренды земельного участка - жилая застройка - конкуренция)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Брянской области
от 9 июля 2015 г. N 26

Резолютивная часть решения оглашена 26 июня 2015 г.

В полном объеме решение изготовлено 09 июля 2015 г.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Брянской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства (далее - Комиссия Брянского УФАС России) в составе:

Председатель Комиссии Брянского УФАС России:

<_>- руководитель Брянского УФАС России.

Члены Комиссии Брянского УФАС России:

<_>- начальник отдела по контролю за органами власти и природными ресурсами;

<_>- специалист-эксперт отдела товарных и финансовых рынков,

в присутствии:

<_>- представителя заинтересованного лица ООО "Ёстрой", действующей на основании доверенности от 15.05.2015 г. без регистрационного номера;

в отсутствие представителей Клинцовской городской администрации, Комитета по управлению имуществом города Клинцы, гражданина<_> уведомленных надлежащим способом,

рассмотрев дело N 26 по признакам нарушения Клинцовской городской администрацией ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. N135-ФЗ "О защите конкуренции" и по признакам нарушения Комитетом по управлению имуществом ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. N135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), установила следующее.

В связи с поступившим обращением прокуратуры Брянской области от 27.01.2015 г. N 07-14-2015 в адрес Клинцовской городской администрации был направлен запрос на представление необходимых материалов и информации.

В результате анализа полученных материалов было установлено следующее.

30.08.2011 г. между Комитетом по управлению имуществом города Клинцы и Сиваковым А.А. заключен договор аренды земельного участка N 2163, согласно пункту 1.1 которого Комитет по управлению имуществом города Клинцы предоставляет, а <_>принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 5701,00 кв.м., расположенный по адресу: Брянская обл., г. Клинцы, ул. Дзержинского в районе жилого дома N36 с кадастровым номером 32:30:0020708:128, для размещения объектов рекреационного назначения. Срок действия договора аренды земельного участка установлен с 30.08.2011 г. по 30.08.2016 г.

Актом приема-передачи от 30.08.2011 г. земельный участок передан <_>

20.02.2013 г. в Клинцовскую городскую администрацию поступило заявление об <_>изменении вида разрешенного использования земельного участка на размещение домов многоэтажной жилой застройки.

16.04.2013 г. на основании заявления<_> Клинцовская городская администрация приняла Постановление N 977 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Клинцы, ул. Дзержинского, в районе жилого дома 36", согласно пункту 1 которого определено изменить вид разрешенного использования земельного участка с "для размещения объектов рекреационного назначения" на "для застройки многоэтажными жилыми домами".

Пунктом 3 Постановления от 16.04.2013 г. N 977 определено <_>обеспечить государственную регистрацию права на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" с учетом измененного вида использования земельного участка.

18.06.2013 г. между Комитетом по управлению имуществом города Клинцы и <_>заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.08.2011 г. N 2163, предусматривающее изменение вида разрешенного использования земельного участка для застройки многоэтажными жилыми домами".

26.02.2015 г. между<_> и ООО "Ёстрой" заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, согласно которому <_>уступает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 30.08.2011 г. N 2163 ООО "Ёстрой".

Вместе с тем статьей 30.1 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения от 18.06.2013 г.) установлены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно пункту 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Документы, свидетельствующие о соблюдении установленного ч.2 ст. 30.1 Земельным кодексом РФ порядка предоставления земельных участков для целей, связанных с жилищным строительством, а именно проведение процедуры аукциона, не представлены.

В рамках рассмотрения дела поступили пояснения Комитета по управлению имуществом города Клинцы от 13.05.2015 г. N 581 (вход. от 14.05.2015 г. N 2553), согласно которым Комитет по управлению имуществом поясняет, что дополнительное соглашение от 18.06.2013 г. заключено Комитетом по управлению имуществом города Клинцы с <_>на основании Постановления Клинцовской городской администрации 16.04.2013г.N 997, определяющего изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В рамках рассмотрения дела ООО "Ёстрой" представило копии следующих документов:

- Постановления Клинцовской городской администрации от 21.05.2015 г. N 1751 "О выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: Брянская обл., г. Клинцы, ул. Дзержинского, уч. 36А";

- разрешение на строительство на земельном участке, расположенном по адресу:: Брянская обл., г. Клинцы, ул. Дзержинского, уч. 36А от 21.05.2015 г. N RU32303000-93;

- договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по улице Дзержинского, уч. 36А от 05.06.2015 г.

Изучив материалы дела N26, Комиссия пришла к следующим выводам.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, регулируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, предоставление земельных участков для строительства объектов жилого назначения осуществляется в особом порядке, предусмотренном частью 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа к земельным участкам всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере.

Помимо этого, названные в качестве оснований исключения нормы ч. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ предусматривают возможность предоставления в безвозмездное срочное пользование участка:

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса РФ, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса РФ, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Часть 2.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ устанавливает, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Пункт 27 статьи 38.1 названного кодекса определяет, что в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Как следует из материалов и обстоятельств дела, арендатор не соответствует ни одному из предусмотренных законом критериев обладателя права на получение участка под жилищное строительство без проведения торгов.

Таким образом, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды необходимо руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей. Так, положения заключенного договора аренды от 30.08.2011 г. N 2163 N предусматривали предоставление земельного участка с разрешенным видом использования земельного участка, который не связан с жилищным строительством, а именно для размещения объектов рекреационного назначения.

Однако, Клинцовская городская администрация на основании заявления гражданина<_> являющегося арендатором земельного участка, учитывая наличие действующего договора аренды земельного участка, для целей не связанных с многоквартирным жилищным строительством, приняла Постановление от 16.04.2013г.N 997 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Клинцы, ул. Дзержинского, район жилого дома N 36", определяющего изменение вида разрешенного использования земельного участка для целей, не связанных с жилищным строительством, на жилищное строительство - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, предоставив тем самым возможность гражданину<_> ООО "Ёстрой" арендовать земельный участок в целях многоквартирного жилищного строительства, в обход процедуры проведения торгов, что создало преимущества указанным лицам арендовать земельный участок для многоквартирного жилищного строительства и ограничило доступ к муниципальному имуществу иным лицам - потенциальным арендаторам земельного участка, в том числе индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, которые также могли иметь намерения получить права аренды в отношении земельного участка с целевым использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки, что привело к недопущению и устранению конкуренции.

Таким образом, Клинцовская городская администрация при принятии Постановления от 16.04.2013г.N 997 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Клинцы, ул. Дзержинского, в районе жилого дома 36", определяющего изменение вида разрешенного использования земельного участка на жилищное строительство - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, нарушила требования ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции, согласно которой федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Комитетом по управлению имуществом города Клинцы нарушены требования ч. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, при предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду для многоэтажного жилищного строительства путем заключения дополнительного соглашения от 18.06.2013 г. к договору аренды земельного участка от 30.08.2011 г. N 2163, без процедуры проведения торгов, что воспрепятствовало доступу к муниципальному ресурсу неопределенному кругу лиц, которые также могли иметь намерения приобрести права аренды в отношении земельного участка для многоэтажного жилищного строительства, что привело к недопущению и устранению конкуренции, нарушению требования ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.

Довод Комитета по управлению имуществом города Клинцы о том, что дополнительное соглашения от 18.06.2013 г. заключено на основании Постановления Клинцовской городской администрации от 16.04.2013г.N 997 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Клинцы, ул. Дзержинского, район жилого дома 36", не принимается Комиссией Брянского УФАС России, поскольку положения ч. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ имеют приоритет перед положениями Постановления Клинцовской городской администрации от 16.04.2013г.N 997.

Помимо этого, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 г. N8799/11 не проведение торгов в тех случаях, когда требуется проведение торгов, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1-4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Закона о защите конкуренции, Комиссия Брянского УФАС России, решила:

1. Признать Клинцовскую городскую администрацию нарушившей ч.1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. N135-ФЗ "О защите конкуренции" при принятии Постановления от 16.04.2013г.N 997 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Клинцы, ул. Дзержинского, в районе жилого дома N36", определяющего изменение вида разрешенного использования земельного участка для размещения домов многоэтажной жилой застройки", что привело к устранению и недопущению конкуренции.

2. Признать в действии Комитета по управлению имуществом города Клинцы факт нарушения ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. N135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившегося в предоставлении земельного участка площадью 5701,00 кв.м., расположенный по адресу: Брянская обл., г. Клинцы, ул. Дзержинского, район жилого дома 36, с кадастровым номером 32:30:0020708:128, для застройки многоэтажными жилыми домами, путем заключения дополнительного соглашения от 18.06.2013 г. к договору аренды земельного участка от 30.08.2011 г. N 2163 без процедуры проведения торгов, предусмотренной ч. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, что привело к устранению и недопущению конкуренции.

3. Не выдать Клинцовской городской администрации и Комитету по управлению имуществом города Клинцы предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства в целях недопущения нарушения прав и интересов физических лиц - участников долевого строительства.

4. Не направлять в Арбитражный суд Брянской области исковое заявление о признании дополнительного соглашения от 18.06.2013 г. к договору аренды земельного участка от 30.08.2011 г. N 2163, недействительным в целях недопущения нарушения прав и законных интересов лиц - участников долевого строительства

5. Передать соответствующему должностному лицу Брянского УФАС России материалы для принятия решения о возбуждении производства по делу об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в арбитражный суд.

Примечание: За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

66-62-99