Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Новгородской области N 798/02 (опубликовано 20 февраля 2015 г.) (ключевые темы: общее собрание - техническая документация на многоквартирный дом - односторонний порядок - договор управления многоквартирным домом - собственники помещений)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Новгородской области
N 798/02 (опубликовано 20 февраля 2015 г.)

В своем заявлении ООО "ЖилКом" указывает, что согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 24 по ул. Московская в форме очного голосования от 28.10.2014 собственники помещений отказались от услуг ООО "Коммунальный сервис" и решили расторгнуть договор об оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества от 01.11.2013 и выбрали в качестве новой управляющей организации ООО "ЖилКом". Копия вышеназванного протокола представлена ООО "ЖилКом" в Управление вместе с заявлением.

31.10.2014 ООО "ЖилКом" письмом N 477 уведомило ООО "Коммунальный сервис" о том, что ООО "ЖилКом" выбрано собственниками помещений многоквартирного дома N 24 по ул. Московская в г. Великом Новгороде в качестве управляющей организации, представило оригинал протокола общего собрания от 28.10.2014 и потребовало передать техническую документацию на вышеуказанный многоквартирный дом. Копия вышеназванного письма представлена ООО "ЖилКом" вместе с заявлением.

Вместе с тем, в предложенный в письме срок документация от ООО "Коммунальный Сервис" получена не была.

Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу либо в случае непосредственного управления

В ответе ООО "Коммунальный сервис" на запрошенную Управлением информацию об основаниях, по которым ООО "Коммунальный Сервис" в адрес ООО "ЖилКом" в сроки, установленные частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ не была передана техническая документация на вышеназванный жилой дом, указывается следующее.

Договор на управление многоквартирным жилым домом по ул. Московская, 24 был заключен 1 ноября 2013 года на основании решения общего собрания собственников данного жилого дома сроком на 5 лет (копия вышеназванного договора также была представлена ООО "Коммунальный Сервис" по запросу Управления). Согласно п 9.2 Договора стороны имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить настоящий договор. Соглашение о расторжении или изменении договора заключается в письменной форме и подписывается уполномоченными представителями из сторон.

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 3 вышеназванной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, договор на управление может быть расторгнут только по обоюдному согласию сторон. Общество не имеет намерений на расторжение договора.

Передача документации предусмотрена п. 9.3 Договора только в случае его расторжения.

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Действительно, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14 п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в новой редакции собственники помещений в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет такой договор, но и в случае, если они приняли решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения со стороны управляющей организации.

Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.

Данная позиция используется ВАС РФ также и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17635/11 по делу N А50-1710/2011.

Данная правовая позиция также применяется при рассмотрении подобных споров и Арбитражным судом Северо-Западного округа. В частности, данная в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.11.2014 по делу N А56-73819/2013; Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2014 по делу N А56-80626/2013.

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ законность решения, принятого общим собранием собственников помещений может быть проверена только в судебном порядке. Поскольку законность проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома и оформленного соответствующим протоколом решения о заключении с 01.01.2015 договора управления с ООО "ЖилКом" в судебном порядке не проверялась, оснований считать недостоверным протокол собрания не имеется.

Согласно пункту 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая компания за тридцать дней до прекращения управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Согласно пункту 9 статьи 4 Закона о защите конкуренции, недобросовестная конкуренция - любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.

Частью 1 статьи 14 Закона о защите конкуренции установлен запрет на недобросовестную конкуренцию, в том числе:

1) распространение ложных, неточных или искаженных сведений, которые могут причинить убытки хозяйствующему субъекту либо нанести ущерб его деловой репутации;

2) введение в заблуждение в отношении характера, способа и места производства, потребительских свойств, качества и количества товара или в отношении его производителей;

3) некорректное сравнение хозяйствующим субъектом производимых или реализуемых им товаров с товарами, производимыми или реализуемыми другими хозяйствующими субъектами;

4) продажа, обмен или иное введение в оборот товара, если при этом незаконно использовались результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, средства индивидуализации продукции, работ, услуг;

5) незаконное получение, использование, разглашение информации, составляющей коммерческую, служебную или иную охраняемую законом тайну.

В то же время, Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 26.03.2014) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами") (далее - Правила) установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.

Так, согласно пункту 18 Правил, в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля)), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

В то же время, Общество не представило по запросу управления документы, подтверждающие факт того, что именно ООО "ЖилКом" уполномочено общим собранием собственников помещений на направление организации, ранее управлявшей указанным домом (ООО "Коммунальный Сервис") уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. На повестке дня общего собрания собственников в соответствии с протоколом данный вопрос также не значился, решение по нему не принималось.

Таким образом, не являясь стороной по Договору и не будучи уполномоченным на это общим собранием собственников ООО "ЖилКом" не являлось субъектом, правомочным уведомить ООО "Коммунальный сервис" о расторжении договора собственниками жилых помещений в одностороннем порядке.

ООО "Коммунальный сервис" в ответе на запрос Управления указало, что собственники жилых помещений дома 24 по ул. Московская по вопросу расторжения Договора об оказании услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома не обращались.

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ законность решения, принятого общим собранием собственников помещений может быть проверена только в судебном порядке. Поскольку законность проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома и оформленного соответствующим протоколом решения о заключении с 01.01.2015 договора управления с ООО "ЖилКом" в судебном порядке не проверялась, оснований считать недостоверным протокол собрания не имеется.

Согласно пункту 5.3.10 Положения о Федеральной антимонопольной службе, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 N 331 (далее - Положение о ФАС), Федеральная антимонопольная служба (ФАС России) возбуждает и рассматривает дела о нарушениях антимонопольного законодательства и законодательства о рекламе.

В свою очередь, Управление не ставит под сомнение законность общего собрания собственников жилых помещений, расположенных по адресу: г. Великий Новгород, ул. Московская, д. 24.

В то же время, требования, установленные Правилами, ООО "ЖилКом" не были соблюдены, а само Общество обратилось в Управление с жалобой именно на недобросовестную конкуренцию со стороны "Коммунальный сервис", выразившуюся в непередаче в установленный законом срок технической документации на многоквартирный дом.

Регламентируемый Правилами порядок передачи технической документации на многоквартирный дом предполагает необходимость уведомления организации, ранее осуществлявшей управление многоквартирным домом, непосредственно собственниками жилых помещений, либо лицами, уполномоченными на это общим собранием собственников. Не будучи уведомленным о расторжении договора собственниками жилых помещений либо уполномоченным общим собранием лицом, ООО "Коммунальный сервис" не имело обязанности по ее передаче.

На основании всего вышеизложенного и руководствуясь пунктом 2 части 3 статьи 44 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" антимонопольный орган решил:

В возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства отказать в связи с отсутствием признаков нарушения в действиях ООО "Коммунальный сервис" Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Временно исполняющий обязанности

руководителя управления И.А. Куриков

Решение антимонопольного органа может быть обжаловано в арбитражный суд в течение трёх месяцев со дня его принятия.