Энциклопедия судебной практики. Аренда. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (Ст. 652 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
(Ст. 652 ГК)


1. Права арендатора строения на земельный участок при отсутствии договора аренды участка и указания на них в иных договорах


1.1. Арендатор строения может пользоваться земельным участком под ним без указания на такое право в договоре аренды здания (сооружения)


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 22)

Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Определение Верховного Суда РФ от 1 апреля 2016 г. N 308-КГ16-1653

В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится переданное в аренду здание или сооружение, и в договоре аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению; отсутствие в таком договоре условия об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 октября 2016 г. N Ф07-8915/16 по делу N А56-1106/2016

Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 сентября 2016 г. N Ф09-8640/16 по делу N А60-55635/2015

Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 г. N Ф06-12444/16 по делу N А12-42984/2014

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2015 г. N Ф08-7326/15 по делу N А32-35863/2013

Согласно статье 652 Гражданского кодекса, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования тои частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условии об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2015 г. N Ф10-3532/14 по делу N А64-7989/2013

Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. N Ф03-1532/15 по делу N А73-14959/2013

Cогласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 марта 2015 г. N Ф02-6460/14 по делу N А10-1228/2014

Арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.


1.2. ГК РФ не содержит требования об обязательном заключении между сторонами договора аренды здания отдельного договора аренды земельного участка, на котором данное здание расположено


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. N Ф03-1532/15 по делу N А73-14959/2013

Отсутствие в договоре аренды здания условий об аренде земельного участка, на котором данное здание расположено, не противоречит нормам статьи 652 ГК РФ и не требует заключения между сторонами отдельного договора аренды такого участка, поскольку эти обстоятельства не препятствуют использованию арендатором (то есть академией) земельного участка одновременно с эксплуатацией переданного ему в пользование здания.


1.3. Арендатор строения вправе требовать заключения с ним договора аренды участка только при условии указания на такое право в договоре аренды самого строения


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 22)

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.


Определение Верховного Суда РФ от 1 апреля 2016 г. N 308-КГ16-1653

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условия об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным; при таком положении арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, так как он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемыми объектами недвижимости, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 октября 2016 г. N Ф07-8915/16 по делу N А56-1106/2016

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 сентября 2016 г. N Ф09-8640/16 по делу N А60-55635/2015

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 г. N Ф06-12444/16 по делу N А12-42984/2014

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2015 г. N Ф08-7326/15 по делу N А32-35863/2013

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условии об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемыми объектами недвижимости, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2015 г. N Ф10-3532/14 по делу N А64-7989/2013

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

Таким образом суд апелляционной инстанции верно указал на то, что в данном случае арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. N Ф03-1532/15 по делу N А73-14959/2013

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.


1.4. Договор подряда сам по себе не является основанием аренды построенного объекта и земельного участка, занятого данным объектом


Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 августа 2012 г. N Ф03-3327/12 по делу N А24-4653/2011

Отклоняя возражения ответчика о возникновении у него права аренды возведенного строения и земельного участка под ним в силу договора подряда, предусматривающего обязанность заказчика предоставить подрядчику пристройку к зданию автостанции в долгосрочную аренду, суды верно исходили из того, что данный договор свидетельствует лишь о возникновении между ответчиком и транспортным управлением подрядных отношений, а не заключении договора аренды, в котором определены его существенные условия относительно использования спорного земельного участка и построенного объекта.

В силу изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования спорным земельным участком.


1.5. Отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 22)

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Определение Верховного Суда РФ от 1 апреля 2016 г. N 308-КГ16-1653

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условия об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 октября 2016 г. N Ф07-8915/16 по делу N А56-1106/2016

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 сентября 2016 г. N Ф09-8640/16 по делу N А60-55635/2015

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 г. N Ф06-12444/16 по делу N А12-42984/2014

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2015 г. N Ф08-7326/15 по делу N А32-35863/2013

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условии об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2015 г. N Ф10-3532/14 по делу N А64-7989/2013

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. N Ф03-1532/15 по делу N А73-14959/2013

Отсутствие в договоре [об аренде здания, сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.


1.6. При переходе к арендатору права пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением, правоустанавливающим документом может служить договор аренды имущества


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02

Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Следовательно, правоустанавливающим документом в этом случае может служить договор аренды имущества.


1.7. Положения ст. 652 ГК РФ не исключают заключения отдельного договора аренды земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, вместе с заключением договора аренды объекта недвижимости


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 августа 2013 г. N ВАС-9280/13

Доводы учреждения о ничтожности договора аренды земельного участка подлежат отклонению, поскольку положения статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают наряду с заключением договора аренды объекта недвижимости заключение отдельного договора аренды земельного участка, на котором расположен арендуемый объект.


1.8. Отсутствие в договоре аренды здания характеристик земельного участка, на котором данное здание расположено, его площади и размера платы за его использование не является основанием для признания условий договора несогласованными


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. N Ф03-1532/15 по делу N А73-14959/2013

Отсутствие заключенного между сторонами самостоятельного договора аренды земельного участка, равно как и отсутствие в договоре аренды здания условий о включении в состав арендной платы соответствующих платежей за пользование арендатором земельным участком, в силу диспозитивности нормы пункта 2 статьи 654 ГК РФ не препятствуют сторонам иным образом урегулировать в договоре вопрос о возмещении (компенсации) арендатором платы за фактическое использование участка под зданием.

В данном случае такие условия согласованы сторонами спора в договоре аренды. Оснований считать условия данного пункта несогласованными или не соответствующими закону арбитражными судами в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

Отсутствие в договоре описания характеристик земельного участка (его площади), размера платы за его использование, такими основаниями являться не могут (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).


1.9. Договор аренды водозаборных сооружений сам по себе не подтверждает предоставление земельного участка для водопользования


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 июня 2008 года N Ф03-А51/08-2/2293

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.03.2008 N 165 утверждены Правила подготовки и заключения договора водопользования. В пункте 7 названных Правил определен перечень документов, прилагаемых к заявлению о предоставлении водного объекта в пользование, в "г" которого указан документ о предоставлении в пользование земельного участка, необходимого для осуществления водопользования.

Договор аренды [водозаборных сооружений] сам по себе не является документом, подтверждающим предоставление Обществу в пользование земельного участка, необходимого для осуществления водопользования, поскольку из содержания вышеназванного договора не усматривается, что земельный участок, занятый арендуемыми заявителем зданиями или сооружениями, является именно тем земельным участком, о котором идет речь в пункте 7 Правил, и который необходим для осуществления ОАО водопользования с целью забора (изъятия) водных ресурсов из водного объекта.

Из представленных в материалы дела документов не представляется возможным установить, какой именно земельный участок является необходимым для осуществления Обществом водопользования с запрашиваемой целью.


2. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов


2.1. Не требуется согласие собственника участка на передачу в аренду строения, если это не противоречит условиям пользования участком, определенным самим собственником ранее


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 февраля 2010 г. по делу N А55-7652/2009

В соответствии с пунктом 3 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Оценивая доводы ответчика (арендатора завода) о нарушении при заключении договора аренды зданий норм земельного законодательства, судебные инстанции исходили из договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией городского округа (собственником земельного участка) и арендодателем недвижимого имущества (завода), по условиям которого последнему предоставлялся сформированный земельный участок для размещения завода ЖБИ.

Учитывая, что объектами аренды являлись здания и сооружения завода ЖБИ, которые предоставлялись арендатору (ответчику) для производственных нужд, согласия собственника земельного участка не требовалось.


2.2. Отказ в регистрации договора аренды строения делает правомерным и отказ в регистрации договора аренды участка под ним


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2011 г. N Ф07-4311/11 по делу N А56-39913/2010

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Развитие данного принципа находит свое отражение в п. 1 ст. 652 ГК РФ, согласно которому по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования им передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Следовательно, если в регистрации соглашения о передаче по договору здания (сооружения) было отказано, то правомерным на этом основании является и отказ в государственной регистрации соглашения о передаче в аренду земельного участка, на котором расположено здание (сооружение).


2.3. Недействительность договора аренды здания влечет недействительность договора аренды занимаемого им земельного участка


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июля 2012 г. N Ф08-2843/12 по делу N А63-5878/2011

Как следует из содержания ст. 652 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Таким образом, ввиду недействительности договора аренды здания также является недействительным договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации здания кинотеатра.


2.4. При заключении отдельных договоров в отношении недвижимости в их предмет включается использование земельных участков под строениями


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 июня 2010 г. N ВАС-6984/10

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Отказ в государственной регистрации договора лизинга здания на том основании, что в предмет лизинга неправомерно был включен земельный участок, является незаконным. Исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания земельный участок был включен в предмет лизинга не в качестве самостоятельного объекта, а в связи с передачей в лизинг здания, расположенного на этом земельном участке.


3. Оформление прав на земельный участок под арендуемым строением


3.1. Государственные органы должны предпринимать действия по формированию земельного участка после получения строения арендатором


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 ноября 2009 г. N Ф04-7049/2009

Суды пришли к выводу, что после получения Обществом недвижимости в аренду у истца возникло право на заключение договора аренды земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для использования этой недвижимости.

Вместе с тем, как установили суды, в целях приобретения истцом полномочий по пользованию земельным участком полномочному органу необходимо осуществить ряд предусмотренных законом действий по формированию земельного участка, что прямо вытекает из норм статей 11.1, 11.2, 29 Земельного кодекса Российской Федерации.


3.2. Несформированность участка под строением не влечет невозможность его использования


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июня 2010 г. по делу N А53-23343/2009

Довод заявителя о том, что земельные участки под объектами недвижимости не сформированы, также правомерно отклонен судом апелляционной инстанции. Арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования (статья 652, часть 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).


3.3. Право арендатора здания или сооружения пользоваться земельным участком не является основанием возникновения обязанности арендатора совершать действия по землеустройству


Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 октября 2000 г. N А43-2428/00-23-78 по делу N А43-2428/00-23-78

Лицо является пользователем земли в силу закона, что признается кассационной инстанцией правомерным. В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Из материалов дела не усматривается, что ответчик принимал на себя обязательства по оформлению документов землеустройства и проведения для этого землеустроительных действий, что составляет предмет спора.


3.4. Нахождение земельного участка на кадастровом учете - свидетельство обоснованности его занятия


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 мая 2013 г. N Ф06-1673/13 по делу N А12-19242/2012

Из материалов дела усматривается, что земельный участок под объектом недвижимости сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Следовательно, правомерен и обоснован вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие в договоре аренды недвижимого имущества условий о договоре аренды земельного участка не может свидетельствовать о том, что земельный участок используется ООО самовольно.


3.5. Арендатора строения нельзя привлечь к ответственности за неоформление правоустанавливающих документов на землю


Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 9289/04

Статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности... Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа), даже при наличии соответствующего условия о его заключении (оформлении) в договоре аренды помещений, не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ.


3.6. Положения ст. 652 ГК РФ не исключают возможности оформления порядка землепользования по взаимному соглашению между собственником земельного участка и арендатором недвижимости путем вступления последнего в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 августа 2010 г. N ВАС-9730/10

Нормы гражданского законодательства, основополагающими принципами которых являются диспозитивность, автономия воли и свобода договора (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 8, пункт 1 статьи 9, статья 421 ГК РФ), не содержат прямого запрета на оформление арендных отношений между собственником земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и арендатором недвижимости (нежилого помещения), находящейся на таком земельном участке, путем заключения соглашения о вступлении арендатора недвижимости в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Не содержат такого запрета и нормы абзаца 2 пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Указанные нормы статьи 652 ГК РФ, закрепляя за арендатором недвижимости право пользования соответствующим земельным участком, принадлежащим на праве собственности другому лицу, не исключают оформления порядка землепользования по взаимному соглашению между собственником земельного участка и арендатором недвижимости, в том числе путем вступления арендатора недвижимости в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.


4. Ограничение прав других лиц в отношении земельного участка, на котором находится арендованный объект


4.1. Действия по выставлению участка на торги, конкурс, аукцион


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 февраля 2012 г. N Ф06-3/12 по делу N А55-12966/2011

При наличии у ООО действующих до 2015 года договоров аренды нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке, данный земельный участок не мог быть до истечения срока действия этих договоров аренды предоставлен иным лицам, в том числе на основе конкурса или аукциона, в связи с чем опубликование информации о предоставлении данного участка в целях обеспечения возможности участия других лиц в конкурсе, аукционе на право аренды этого земельного участка не должно было производиться.


4.2. Сдача участка в аренду и субаренду


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 16 марта 2012 г. по делу N А21-1729/2011

ООО обладает исключительным правом на приватизацию или приобретение права аренды той части спорного земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования и не может его реализовать по причине заключения ответчиком долгосрочного договора аренды земельного участка.

Оспариваемая сделка (договор аренды земельного участка) в момент ее заключения не соответствовала требованиям статьи 36 ЗК РФ, поэтому признана недействительной.


4.3. Аннулирование внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о спорном земельном участке во время рассмотрения такого спора


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 марта 2011 г. по делу N А01-1200/2010

Подразделение, осуществляющее государственный кадастровый учет, принимает решение об аннулировании из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках (в отношении земельных участков, права или ограничения (обременения), права на которые не зарегистрированы и в отношении которых отсутствуют правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования.

Аннулирование сведений влечет прекращение существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений (статья 16 Закона о кадастре) и влияет на правильное рассмотрение спора об устранении препятствий в пользовании земельным участком ввиду отсутствия подтверждения местоположения границ, площади земельного участка.


4.4. Аренда участка под видом аренды его покрытия


Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-сибирского округа от 1 февраля 2012 г. N А33-2671/2011

Асфальтированная площадка арендодателем передана, а арендатором принята в пользование по акту о передаче сооружения. Границы площадки определены на утвержденной сторонами выкопировке топографического плана района.

Ссылаясь на противоречие договора аренды сооружения требованиям пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации и заключение притворной сделки с целью прикрыть сделку аренды части земельного участка для размещения торгового павильона, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании данного договора недействительным в силу ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Воля сторон была направлена на оформление договора аренды в отношении земельного участка.

В результате исследования фактических обстоятельств дела, изучения доводов участвующих в деле лиц, анализа условий договора установлено, что договор аренды сооружения является ничтожной сделкой в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сделка по передаче в аренду асфальтового покрытия совершена с целью прикрыть другую сделку - по передаче в аренду асфальтированного земельного участка.


5. Действия арендатора по защите своих прав


5.1. Арендатор недвижимости имеет право требовать устранения препятствий в использовании земельного участка, занятого строением


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2012 г. N Ф08-659/12 по делу N А01-1876/2010

Предприниматель имеет право на использование земельного участка, расположенного под арендуемым зданием. Для надлежащего владения и пользования зданием магазина предпринимателю необходим земельный участок. Поскольку созданный пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации правовой титул не отнесен законом к сервитуту, он охватывает собой правомочие как владения, так и пользования, в силу пункта 1 и 2 статьи 264 Кодекса в отношении земельного участка, который занят этим зданием (сооружением) и необходим для его использования в соответствии с назначением здания, дает его обладателю защиту, предусмотренную статьей 305 Кодекса.

Арендованное предпринимателем здание магазина расположено в пределах земельного участка, что подтверждено кадастровым паспортом здания.

На данном земельном участке торговые объекты ответчиков, непосредственно примыкающие к зданию магазина и расположенные напротив него, препятствуют доступу пожарных машин к зданию мясного магазина, затрудняют подъезд иного транспорта, препятствуют нормальной эксплуатации магазина, создают возможность возникновения чрезвычайных ситуаций.

Если торговые павильоны являются сооружениями, снос каждого из которых возможен без нарушения целостности имущества смежного собственника, арбитражному суду надлежало определить перечень объектов, подлежащих демонтажу в целях устранения тех препятствий, на которые указал истец в негаторном иске.


6. Границы используемого земельного участка под арендуемым строением


6.1. Земельный участок под недвижимостью передается арендатору вместе с принадлежностями


Определение ВАС РФ от 03.11.2010 N ВАС-14455/10 по делу N А32-21388/2009-5/183

При передаче права пользования земельным участком в пользование передается и ограждение, являющееся принадлежностью участка.


6.2. Необходимость использования всего земельного участка может быть подтверждена экспертизой


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июня 2010 г. по делу N А01-244/2009

Довод заинтересованных лиц об отсутствии у предпринимателя оснований для использования всего земельного участка, что подтверждается заключением отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования, отклонен судами как противоречащий выводам проведенной в рамках настоящего дела судебной строительно-технической экспертизы. Эксперт в заключении указал, что в условиях сложившейся застройки (с соблюдением нормативных требований) для функциональной эксплуатации здания необходима территория, фактически занимаемая арендатором недвижимости. Обоснованность сделанных специалистом выводов подтверждена фотоматериалами и иными представленными в дело доказательствами.


6.3. Арендодатель недвижимого имущества имеет право изъять земельный участок у арендатора строения в той части, в которой он не является необходимым для использования недвижимости


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 марта 2011 г. N Ф07-7901/2008 по делу N А56-45385/2007

Суд пришел к выводу, что использование земельного участка (дворовой территории) под автостоянку не связано с основным использованием арендуемых помещений. Площадь используемого под автостоянку земельного участка значительно превышает размер территории, необходимой для использования здания под гостинично-деловой комплекс. Спорный земельный участок не прилегает к зданию, в котором ответчик арендует отдельные помещения, вход в здание расположен со стороны улицы, проход вокруг здания свободен. Таким образом, суд удовлетворил требования арендодателя об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.


7. Применимость норм о пользовании земельным участком под арендуемым зданием (сооружением) к аренде иных объектов


7.1. Нормы ст. 652 ГК РФ неприменимы к аренде нежилых помещений


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 февраля 2005 г. N 9289/04

Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.


Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу. В приведенных позициях (п. п. 7.1 и 7.1.1) суды разошлись во мнении по вопросу, применимы ли нормы ст. 652 ГК РФ к аренде нежилых помещений. Обращаем внимание, что подхода, отраженного в п. 7.1, придерживался Высший Арбитражный Суд РФ.


7.1.1. Нормы ст. 652 ГК РФ применимы к аренде нежилых помещений


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 сентября 2011 г. N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010

В случае установления судом принадлежности иных помещений муниципальному образованию необходимо решить вопросы о возможности возникновения множественности лиц на стороне арендатора с участием данного лица, являющегося одновременно и арендодателем земельного участка, и, соответственно, о наличии оснований считать ответчика солидарным должником.

Удовлетворение требований о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком, рассчитанной из всей его площади, может повлечь возникновение на стороне арендодателя неосновательного обогащения в связи с получением одновременно от арендаторов помещений в здании, находящемся на указанном земельном участке, в составе арендной платы за пользование названными объектами недвижимости платы за пользование данным земельным участком.


7.2. Нормы ст. 652 ГК РФ применимы к аренде временных объектов


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2007 N А44-268/2007

Правоотношения относительно использования земельных участков, на которых расположены временные объекты, складывающиеся при передаче указанных объектов в аренду, прямо не урегулированы гражданским законодательством. Указанные отношения сходны с отношениями, возникающими при передаче в аренду объектов недвижимости (зданий или сооружений). Следовательно, к таким отношениям в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть применены по аналогии положения статьи 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий или сооружений.


7.3. Нормы ст. 652 ГК РФ применимы к аренде объектов незавершенного строительства


Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 марта 2010 г. N Ф10-5756/09(3) по делу N А14-5844/2009/25/19б

Довод заявителя жалобы о том, что в договоре аренды и акте передачи отсутствуют сведения о передаче прав пользования земельным участком, на котором расположено здание, поэтому объект незавершенного строительства фактически не передавался в аренду, был предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен как несостоятельный, поскольку основан на неправильном применении ст. 652 ГК РФ.


7.4. Нормы ст. 652 ГК РФ применимы к аренде объектов портовой инфраструктуры


Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 марта 2008 г. N Ф03-А24/08-1/471

Положения, предусмотренные ст. 652 ГК РФ, применимы и в том случае, если переданная в аренду недвижимость (причал) находится у арендодателя (администрации морского порта (учреждения)) на праве оперативного управления, а земельный участок, на котором расположен причал, - на праве постоянного бессрочного пользования.

Исходя из вышесказанного, суд признал обоснованными требования администрации о внесении платежей за пользование таким земельным участком.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.