Энциклопедия судебной практики. Предмет регулирования настоящего Федерального закона (Ст. 1 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Предмет регулирования настоящего Федерального закона
(Cт. 1 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")


1. Общие вопросы применения ст. 1 Закона N 214-ФЗ


1.1. Положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (пункт 11)

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 октября 2015 г. N Ф07-5938/15 по делу N А13-17674/2014

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 января 2015 г. N Ф04-13777/14 по делу N А46-4669/2014

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление ВАС РФ N 54) положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 декабря 2014 г. N Ф06-17866/13 по делу N А55-9990/2014

Из пунктов 4-7, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 следует, что экономическим понятием "инвестиционные сделки" обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого товарищества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 1039/13). Положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ только являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи, как учитывающие специфику данных договоров.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 июля 2015 г. N Ф05-7688/15 по делу N А41-44800/2014

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 декабря 2014 г. N Ф02-5455/14 по делу N А10-1666/2014

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" положения Закона о долевом участии в строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.


1.2. Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом о защите прав потребителей


Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 01 апреля 2015 г. по делу N 33-7302/2015

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам-участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 07 июля 2015 г. по делу N 33-5737/2015

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 14 мая 2015 г. по делу N 33-2262/2015

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 21 апреля 2015 г. по делу N 33-1047/2015

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку Законом об участии в долевом строительстве отношения по компенсации морального вреда не урегулированы.


2. Отношения, на которые распространяется действие Закона N 214-ФЗ


2.1. В случае, если договоры долевого участия в строительстве заключены, а помещения в доме переданы собственникам до принятия Закона N 214-ФЗ, отношения между застройщиком и собственниками помещений регулируются Законом о защите прав потребителей


Примечание

Следует иметь в виду, что применение к спорным отношениям норм Закона N 214-ФЗ само по себе не исключает применения к тем же отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином для личных, семейных или иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, норм Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона о долевом участии).


Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 5441/10 по делу N А70-367/12-2008

Поскольку договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 ноября 2015 г. N Ф10-3884/15 по делу N А54-6326/2012

Поскольку договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в спорном доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном доме регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 апреля 2015 г. N Ф07-960/15 по делу N А56-12067/2012

Поскольку договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом о защите прав потребителей.


2.2. К отношениям между застройщиком и участником нормы ГК РФ, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, применению не подлежат


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 5441/10

При рассмотрении дела суды руководствовались законодательством о подряде (строительном подряде) - параграфами 1 и 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество, договоры строительного подряда не заключались и нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиком и дольщиками, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применению не подлежали.


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.12.2012 г. по делу N А74-718/2012

Отношения между застройщиком и участником (дольщиком) регулируются Законом об участии в долевом строительстве, нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, (параграфы 1 и 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации) к отношениям между застройщиком и участником (дольщиком), в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применению не подлежат.


Примечание

К отношениям между застройщиком и участником долевого строительства могут быть применены нормы о строительном подряде:


2.2.1. Отношения по договору между застройщиком и участником могут носить смешанный характер и регулироваться в том числе и нормами о строительном подряде


Определение Верховного Суда РФ от 19 октября 2015 г. N 306-ЭС15-12374

Государственный контракт квалифицирован судами как смешанный договор, содержащий элементы договора строительного подряда и участия в долевом строительстве, регулируемый как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в параграфах 1, 3, 5 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о размещении заказов), Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 марта 2016 г. N Ф09-1246/16 по делу N А50-15103/2015

Учитывая возможность заключения сторонами смешанных договоров, содержащих элементы разных видов договоров, обусловленную необходимостью урегулирования в рамках одного договора комплекса различных взаимоотношений, касающихся предмета договора, споры, возникающие между сторонами, должны решаться с учетом содержащихся в договоре условий и существа сложившихся между его участниками отношений.

Как верно указано судом апелляционной инстанции, законодательство о строительном подряде, в частности ст. 754 ГК РФ, содержит нормы об ответственности подрядчика за качество работ, которые аналогичны нормам, подлежащим применению к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (ст. 476 ГК РФ, ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве).

Нормами действующего законодательства о подряде, о купле-продаже будущей недвижимой вещи, об инвестиционной деятельности, бремя доказывания отсутствия своей вины в недостатках (дефектах) объекта, обнаруженных в пределах гарантийного срока, возложено на лицо, осуществившее строительство.


Примечание

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), название договора не определяет природу отношений. Если в соответствие с заключенным договором на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором помещение (строение) по окончании строительства и сдачи в эксплуатацию, то вне зависимости от названия такого договора (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требовании (цессии) и др.), возникшие отношения регулируются нормами ГК РФ о договоре подряда и законом о Защите прав потребителей.

Верховный Суд РФ в указанном обзоре также указал, что если, по сути, заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф06-13058/16 по делу N А55-10535/2015).


2.3. Действие Закона N 214-ФЗ распространяется и на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, если судом установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве


Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. N 78-КГ16-13

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.


Апелляционное определение Московского городского суда от 20 января 2016 г. N 33-185/16

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 октября 2015 г. по делу N 33-18165/2015

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 июля 2015 г. по делу N 33-11930/2015

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.


2.4. Из положений Закона N 214-ФЗ не следует, что отношения, связанные с привлечением денежных средств ИП для долевого строительства, не могут быть основаны на договоре участия в долевом строительстве


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург от 10 марта 2015 г. по делу N 33-4236/2015

Что касается указания ответчика о том, что одной из сторон договора является индивидуальный предприниматель, объектом - нежилое помещение, то есть данное помещение приобретается не для личных, бытовых и семейных нужд, то судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что указанный довод подлежит отклонению, поскольку на момент заключения договора об участии в долевом строительстве Ю.Н.А. не являлась индивидуальным предпринимателем, более того, из положений п. 1 и 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ не следует, что отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе индивидуальных предпринимателей, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не могут быть основаны на договоре участия в долевом строительстве.


2.5. Если денежные средства по договору, стороной которого вследствие перемены лиц в обязательстве является гражданин, привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, то данные отношения регулируются Законом N 214-ФЗ


Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2015 г. N 78-КГ15-15

Судами не учтено, что денежные средства по договору, стороной которого вследствие перемены лиц в обязательстве является истица, привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, а следовательно, данные отношения регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть уменьшен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путём уступки права требования.


2.6. Действие Закона N 214-ФЗ распространяется на все соответствующие отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, если фактически это направлено на участие в долевом строительстве


Письмо Верховного Суда РФ от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13

Действие Закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с [1 апреля 2005 г.], сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 мая 2014 г. N 19318/13

В данном случае с учетом существа фактически сложившихся отношений видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Закона об участии в долевом строительстве, целью которого является в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 06 марта 2015 г. по делу N 33-627/2015

Поскольку целью Федерального закона N214-ФЗ является в том числе защита прав граждан, как потребителей, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, то действие данного закона должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 марта 2016 г. N Ф08-814/16 по делу N А15-699/2015

Действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


Апелляционное определение Московского городского суда от 20 января 2016 г. N 33-185/16

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 15 декабря 2015 г. по делу N 33-22198/2015

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 августа 2015 г. по делу N 33-14384/2015

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 30 июня 2015 г. по делу N 33-5438/2015

Действие Федерального закона от [дата] N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется, в частности, на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 05 мая 2015 г. по делу N 33-1872/2015

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 03 сентября 2014 г. по делу N 33-5482/2014

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 16 июля 2014 г. по делу N 33-13026/2014

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.


2.7. Отношения, возникающие из привлечения жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами средств граждан с последующей передачей в собственность последних жилых помещений в многоквартирных домах, не регулируются нормами Закона о долевом участии


Пункт 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает в качестве самостоятельного способа привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.


3. Лица, наделенные правом привлекать средства граждан для строительства многоквартирных домов


3.1. Привлечение денежных средств граждан для целей долевого строительства лицом, не являющимся застройщиком, под прикрытием притворной сделки влечет наступление административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 мая 2014 г. N 19318/13

Поскольку денежные средства физического лица были привлечены обществом, не являющимся застройщиком, на основании предварительного договора купли-продажи, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, то выводы судов об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, ошибочны.


3.2. Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов возможно только застройщиком, какие-либо иные лица, в т.ч. агенты, действующие от имени застройщиков, это делать не вправе


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 октября 2015 г. N Ф07-5938/15 по делу N А13-17674/2014

Названный Закон [N 214-ФЗ] призван гарантировать защиту прав граждан, его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.

Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ, нормы которого, наделяя такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо иных лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.


3.3. ЖСК, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, обязан принять их в члены кооператива


Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.) (пункт 3)

На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.


4. Отличия договора участия в долевом строительстве от других видов договоров


4.1. Правовая природа договора подряда отлична от отношений по привлечению денежных средств в рамках долевого участия в строительстве, в связи с чем положения Закона N 214-ФЗ к нему неприменимы


Постановление ФАС Центрального округа от 04.07.2011 по делу N А14-7541/2010/215/36

[Давая оценку условиям представленных в дело договора и дополнительных соглашений к нему, арбитражный суд обоснованно квалифицировал спорные правоотношения сторон как сложившиеся во исполнение договора подряда по строительству гаражного комплекса.]

Правовая природа оспариваемого договора подряда отлична от отношений по привлечению денежных средств в рамках долевого участия в строительстве, в связи с чем положения данного закона [от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ] к нему не применимы.


4.2. Для договора об участии в долевом строительстве характерна уплата обусловленной договором цены подлежащего передаче объекта долевого строительства одной стороной и обязанность другой стороны своими силами построить многоквартирный дом


Постановление ФАС Уральского округа от 09.09.2009 г. N Ф09-6668/09-С4 по делу N А71-13101/2008-Г11

[Проанализировав буквальное толкование содержания указанного договора, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что этот договор не является договором об участии в долевом строительстве, содержание договора не соответствует его наименованию, в силу чего он не относится к сфере регулирования Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Фактически, как установлено судом апелляционной инстанции, указанный договор является соглашением о совместной деятельности, а объект недвижимости - многоквартирный жилой дом - является объектом инвестиционной деятельности, осуществляемой сторонами договора. При разрешении спора следует руководствоваться положениями гл. 55 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами Федерального Закона от 25.12.1999 N 39-ФЗ, Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1.]

Вывод суда апелляционной инстанции является правильным и сделан с учетом следующих обстоятельств. Договором не предусмотрена уплата истцом ответчику обусловленной договором цены, подлежащего передаче ему объекта долевого строительства, и обязанность ответчика своими силами построить многоквартирный дом, что характерно для договора об участии долевом строительстве.


4.3. Отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2014 N Ф05-14380/2014 по делу N А40-172487/13-123-177

Отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 июня 2015 г. N Ф07-4841/14 по делу N А56-29471/2013

Отличием договоров, заключаемых при инвестиционной деятельности, от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.


5. Общие принципы исполнения договора долевого участия в строительстве


5.1. Регистрация дольщиком права собственности на объект долевого строительства не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства, и определение такого срока является правом самого дольщика


Постановление ФАС Уральского округа от 09.02.2011 по делу N А71-4075/2010

Регистрация дольщиком права собственности на объект долевого строительства не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства, и определение такого срока является правом самого дольщика.


5.2. Сделка, совершённая юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства, хотя бы и совершённая с нарушением требований Закона N 214-ФЗ, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином


Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 января 2016 г. N 5-КГ15-196

Из положений закона следует, что сделка, совершённая юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершённая с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Доводы суда апелляционной инстанции об отсутствии сведений о предоставлении земельного участка под строительство, об отсутствии разрешения на строительство и т.п. могут лишь свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств, равно как не могут служить основанием для отказа в удовлетворении кассационной жалобы аналогичные доводы, приведённые в письменных возражениях ответчика.


5.3. Отсутствие факта государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на момент заключения договора бронирования не позволяет застройщику привлекать долевые инвестиции от граждан


Постановление Верховного Суда РФ от 8 декабря 2015 г. N 307-АД15-15443

Суды [обоснованно] указали, что отсутствие факта государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на момент заключения договора бронирования не позволяет застройщику привлекать долевые инвестиции от граждан.

На основании изложенного отклоняются доводы общества о том, что перечисление денежных средств, полученных от дольщиков на счет агента, не являющегося застройщиком, не противоречит нормам гражданского законодательства, предусматривающего возможность осуществления действий в гражданском обороте через посредника.


6. Запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона 214-ФЗ


6.1. Предусмотренный ч. 2.1. ст. 1 Закона N 214-ФЗ запрет является безусловным, т.е. его действие не зависит от согласия гражданина на привлечение его денежных средств для строительства и от того, идет ли речь непосредственно об использовании этих средств на указанную цель, либо о таком использовании в будущем


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 апреля 2015 г. по делу N 33-6239/2015

Запрет, установленный частью 2.1. ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, является безусловным, т.е. его действие не зависит от согласия гражданина на привлечение его денежных средств для строительства и от того, идет ли речь непосредственно об использовании этих средств на указанную цель, либо о таком использовании в будущем.


6.2. Возможность признания сделки, совершенной в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, недействительной только по иску гражданина, позволяет исключить злоупотребление правом со стороны недобросовестных застройщиков на стадии, когда многоквартирный дом построен, заявлять о недействительности сделки с гражданином и возвращать ему только уплаченные деньги по договору в порядке двусторонней реституции


Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 10 июня 2014 г. по делу N 33-849

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлен исчерпывающий перечень правовых оснований и форм привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах.

Одновременно пунктом 2.1. статьи 1 названного Федерального закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Кроме того, данной нормой закона предусмотрено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу указанных положений закона привлечение денежных средств граждан иными способами не допускается, однако и в случае привлечения денежных средств не предусмотренным в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ способом соответствующая сделка может быть признана недействительной только по иску гражданина, что исключает возможность злоупотребления правом со стороны недобросовестных застройщиков на стадии, когда многоквартирный дом построен, заявлять о недействительности сделки с гражданином и возвращать ему только уплаченные деньги по договору в порядке двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ).



В "Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам


Материал приводится по состоянию на 1 июля 2017 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" использованы авторские материалы, предоставленные Комлевым Е.Ю., М. Михайлевской


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.