Вопрос: Просим разъяснить методологию бухгалтерского учета затрат на содержание заказчика-застройщика и налогообложение услуг заказчика-застройщика по договору долевого участия в жилищном строительстве. (Выпуск АКДИ БП N 30, июль 2000 г.)

Просим разъяснить методологию бухгалтерского учета затрат на содержание заказчика-застройщика и налогообложение услуг заказчика-застройщика по договору долевого участия в жилищном строительстве.


 Льгота по налогу на прибыль                                             
 Налоги на пользователей автодорог и на содержание объектов соцжилфонда  

В бухгалтерском учете у застройщика и подрядчика расчеты за объекты строительства отражаются исходя из их договорной стоимости, рассчитанной на основе проектной стоимости объекта строительства с учетом оговорок, возмещения фактической стоимости строительства и прибыли в размере, оговоренном в договоре (п. 5 и 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.94 N 167). В зависимости от этого подрядчик может определять финансовый результат по отдельным выполненным работам либо по всему объекту строительства.

При определении схемы отражения в бухгалтерском учете операций по договору долевого участия следует учитывать то обстоятельство, что этот договор несет в себе элементы смешанного договора. Так, в какой-то степени это договор простого товарищества, причем целью у дольщика - физического лица будет не получение прибыли, а удовлетворение личных потребностей. В то же время деятельность строительной организации - подрядчика должна быть рентабельной и подразумевать получение прибыли независимо от формы собственности этой организации (полученная прибыль позволит расширять воспроизводство основных производственных фондов, а также осуществлять определенную политику в социальной сфере).

Действующая в настоящее время методика учета операций по совместной деятельности регулируется Приказом Минфина РФ от 24 декабря 1998 г. N 68н "Об утверждении указаний об отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, и указаний об отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора простого товарищества".

Следует признать, что выполнение двух основных требований этих указаний - ведение отдельного баланса и открытие соответственно по отдельному расчетному счету по каждому договору о совместной деятельности - для долевого участия неприемлемо, да и составление отдельного баланса не является обязательным требованием Гражданского кодекса РФ.

Поэтому денежные средства физических лиц, привлеченные в соответствии с заключенным договором инвестирования при строительстве жилого дома, учитываются организацией на счете 96 "Целевые финансирование и поступления".

Подтверждением правильности применения этого счета служат и разъяснения, данные Минфином РФ в Письме от 7 июля 1999 г. N 04-03-10. Следует признать, что в настоящее время практически отсутствует методика отражения в бухгалтерском учете операций подрядчика, финансируемого дольщиками. Исходя из экономической сущности операций, а также учитывая общие методологические принципы учета, мы предлагаем приведенную ниже схему бухгалтерских проводок. В случае ее принятия рекомендуем во избежание налоговых споров согласовать эту схему с налоговой инспекцией.

Д-т сч. 51 К-т сч. 96 - получение средств на долевое строительство

Д-т сч. 96 К-т сч. 20, 26 - списаны затраты по строительству объекта для дольщиков

Д-т сч. 96 К-т сч. 46 - отражена выручка подрядчика по договору долевого строительства (на сумму положительной разницы между инвентарной стоимостью жилья и его себестоимостью)

Д-т сч. 46 К-т сч. 68 - начислен НДС по выручке

Д-т сч. 26 К-т сч. 67 - начислен налог на пользователей автодорог.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" (с учетом изменений и дополнений) объектом налогообложения является валовая прибыль (выручка) от реализации продукции (работ, услуг), основных фондов, иного имущества и доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям.

Согласно Положению по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденному Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167, финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию. При этом данный финансовый результат может быть скорректирован по окончании строительства.


Льгота по налогу на прибыль


Пунктом 1 "а" ст. 6 Закона РФ N 2116-1 установлено, что при исчислении налога на прибыль облагаемая прибыль при фактически произведенных затратах и расходах за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятий, уменьшается на суммы, направленные на финансирование жилищного строительства (в том числе в порядке долевого участия), а также на погашение кредитов банков, полученных и использованных на эти цели, включая проценты по кредитам.

Указанная льгота распространяется на предприятия всех отраслей народного хозяйства. Льгота предоставляется предприятиям при условии полного использования ими сумм начисленного износа (амортизации) на последнюю отчетную дату. Приведенные положения Закона нашли отражение в п. 4.1.1 Инструкции Госналогслужбы РФ от 10 августа 1995 г. N 37.

При определении суммы прибыли, фактически направленной в порядке долевого участия на финансирование капитальных вложений, принимаются во внимание фактически произведенные застройщиком в отчетном периоде затраты за счет этой прибыли, которые распределяются между участниками строительства пропорционально доле прибыли, полученной от них на эти цели. Письменно подтверждает суммы участникам строительства застройщик. Несмотря на то что после окончания строительства жилого дома у предприятий, принимающих долевое участие, получаемые квартиры отражаются по дебету счета 04 "Нематериальные активы", а не по дебету счета 01 "Основные средства", льгота по финансированию строительства должна предоставляться.

Такая льгота установлена названным выше Законом. При этом предприятием должны быть соблюдены все другие условия, определенные законодательством (согласно Инструкции N 37 при предоставлении льготы по финансированию капитальных вложений затраты, связанные с приобретением и созданием активов нематериального характера, не учитываются. Эта норма касается тех случаев, когда предприятие, в частности, приобретает квартиры в уже построенных жилых домах, то есть без долевого участия в их строительстве).

Касаясь вопроса о порядке применения НДС при долевом участии в жилищном строительстве, можно сказать, что согласно Письму Минфина РФ от 17 августа 1999 г. N 04-03-10 "О налоге на добавленную стоимость" денежные средства, полученные предприятием-заказчиком по договорам от предприятий-дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, в том числе жилых домов, НДС не облагаются, при условии, что размер денежных средств, полученных от каждого дольщика на долевое участие в строительстве, не превышает фактических затрат по строительству объекта (или его части), переданного дольщику.

Суммы превышения денежных средств, полученные от предприятий-дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, над фактическими затратами по их строительству, остающиеся в распоряжении заказчика, облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Если же затраты по строительству объектов финансируются за счет средств соответствующих бюджетов, поступившие денежные средства согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве объектов от предприятий-дольщиков являются источником целевого финансирования и не подлежат обложению НДС, если размер долевого участия в строительстве каждого дольщика не превышает фактические затраты по строительству переданной части законченного строительством объекта предприятию-дольщику.


Налоги на пользователей автодорог
и на содержание объектов соцжилфонда


Согласно Закону РФ от 18 октября 1991 г. N 1759-1 "О дорожных фондах в Российской Федерации" объектом обложения налогом на пользователей автомобильных дорог является выручка, полученная от реализации продукции (работ, услуг), и сумма разницы между продажной и покупной ценами товаров, реализуемых в результате заготовительной, снабженческо-сбытовой и торговой деятельности.

При этом в соответствии с п. 27 Инструкции МНС РФ от 4 апреля 2000 г. N 59 "О порядке исчисления и уплаты налогов, поступающих в дорожные фонды" "для организаций, которые определяют реализацию продукции (товаров, работ, услуг) по мере ее отгрузки, датой определения выручки от реализации считается день отгрузки и предъявления покупателям расчетных документов или иной момент перехода права собственности на продукцию (товары) к покупателю.

Для организаций, которые определяют выручку от реализации продукции (товаров, работ, услуг) по мере ее оплаты, датой определения выручки от реализации считается день поступления средств за реализацию отгруженной продукции (товаров, работ, услуг) на счета юридических лиц в учреждения банков, день поступления выручки в кассу или иной момент прекращения дебиторской задолженности за отгруженную продукцию (товары, работы, услуги), числившейся за покупателем".

Учитывая, что налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы имеет аналогичный объект налогообложения, его исчисление осуществляется в том же порядке, что и налог на пользователей автомобильных дорог.


М. Хорин,

эксперт "БП"

Выпуск АКДИ БП N 30, июль 2000 г.



Предлагаемый материал содержится в еженедельнике "Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь". Газета зарегистрирована в Министерстве печати и массовой информации РФ, регистрационный N 1065. E-mail редакции "Бухгалтерского приложения" - buhgalt@akdi.ru.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.