• ТЕКСТ ДОКУМЕНТА
  • АННОТАЦИЯ
  • ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Плата за жилье (М.В. Кузнецов, "Гражданин и право", N 4, октябрь 2000 г. )

Плата за жилье


Вопросы, касающиеся различных выплат в жилищной сфере, несомненно, являются одними из основных и наиболее важных. В первую очередь это во многом связано с тем, что люди зачастую выплачивают денежные средства за коммунальные услуги, не разобравшись в их структуре и назначении. Очень часто приходится сталкиваться с такого рода вещами, как, например, платежи жителей пятиэтажных домов за мусоропровод или лифт, хотя, естественно, ни того ни другого в доме нет, - и это только один из самых распространенных примеров. Внесение платы за пользование жилым помещением и оплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, телефон и т.д.) являются одной из обязанностей нанимателя жилого помещения, причем собственник обязан вносить только плату за предоставляемые ему коммунальные услуги, а наниматель - еще и вносить квартирную плату ежемесячно и не позднее 10-го числа следующего за оплачиваемым месяца. Если договором не установлено иное, наниматель и собственник самостоятельно вносят коммунальные платежи. Плата за коммунальные услуги взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам, которые, так же как и нормы потребления жилищно-коммунальных услуг, утверждаются органами местного самоуправления Российской Федерации.

Исключение здесь составляют только тарифы на электроэнергию и газ.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору социального найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги, а по договору коммерческого найма размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон договора и предельный размер платы в отношении коммерческого найма законодателем не установлен.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов о структуре платежей населения за жилье всех форм собственности. Она должна включать в себя три вида платежей.

1. За наем помещения (собственник жилого помещения в этом случае должен платить налог на имущество).

2. За коммунальные услуги.

3. За содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования в жилых зданиях.

Рассмотрим на примере Москвы каждый из видов платежей подробнее.

Плата за наем жилых помещений в домах муниципального и государственнрого жилого фонда поизводится по ставкам, устанавливаемым правительством Москвы, и представляет собой плату за пользование жилым помещением.

При этом в соответствии с постановлением правительства Москвы от 1 июня 1995 г. N 534 плата за наем не взимается:

в домах с износом 60% и более;

в домах без одного и более видов удобств;

в домах, находящихся в аварийном состоянии;

в домах, расположенных в закрытых военных городках;

в домах серий К-7, II-32, I-335, II-35;

в общежитиях;

в квартирах, расположенных на первом и последнем этажах дома;

в служебных жилых помещениях;

в квартирах (комнатах), признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания.

Как уже было сказано выше, плату за наем помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда для квартир, находящихся в собственности граждан (юридических лиц), заменяет налог на имущество (жилые помещения).

Порядок взимания налога на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности, определен Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (с изменениям и дополнениями), а также иными нормативными актами.

В соответствии с Законом объектами налогообложения являются находящиеся в собственности физических лиц коттеджи, дома, квартиры, дачи и иные жилые строения и помещения (далее - недвижимость). Исчисляется данный налог налоговым органом по месту нахождения (регистрации) объектов налогообложения; при этом выписывается платежное извещение, которое вручается плательщику налога. Вполне возможен случай, когда лицо не проживает по месту нахождения строения, помещения или сооружения, и тогда платежное извещение на уплату исчисленного налога направляется в налоговый орган по месту фактического жительства физического лица для взыскания налога.

Налог на недвижимость уплачивается физическими лицами ежегодно по ставке, устанавливаемой органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации, в зависимости от ее суммарной инвентаризационной стоимости, а если таковая не определялась - от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой по обязательному страхованию исходя из оценки по состоянию на 1 января каждого года. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах:


Стоимость имущества, тыс. руб., Ставка налога, %
До 300, До 0,1
От 300 до 500, От 0,1 до 0,3
Свыше 500, От 0,3 до 2,0

При этом следует учитывать, что органы государственной (представительной) власти субъектов Российской Федерации и иные уполномоченные на то органы власти Российской Федерации имеют право уменьшать размеры ставок и устанавливать дополнительные льготы по налогу на имущество. Сведения, необходимые налоговым органам для исчисления налога на имущество физических лиц, предоставляются органами коммунального хозяйства по требованию налоговых органов и в сроки, установленные этими органами.

Также существует правило, по которому если строение, помещение или сооружение отчуждено в течение года одним гражданином - плательщиком налогов в пользу другого (например, купля-продажа, мена, дарение), то налог на строения, помещения или сооружения исчисляется и предъявляется к уплате первоначальному владельцу с 1 января текущего года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а каждому новому собственнику налог предъявляется с момента вступления в право собственности.

За строения, помещения и сооружения, перешедшие по наследству, налог платится после принятия наследства. Извещение на уплату налога вручается наследникам по истечении шести месяцев с дня открытия наследства.

В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором они были разрушены или уничтожены. Основанием к этому является документ, подтверждающий этот факт, выдаваемый коммунальными и иными органами.

Существуют правила по оплате налога на имущество, находящееся в общей собственности.

1. За строения, помещения, сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких граждан, налог на имущество уплачивается каждым собственником пропорционально его доле в общей собственности.

2. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей совместной собственности нескольких граждан, налог на имущество уплачивается каждым собственником в равных долях.

Теперь несколько слов о самом механизме уплаты налога на имущество (жилые помещения) физических лиц.

Уплата налога производится равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября, на основании платежного извещения, предъявленного налоговым органом, однако по желанию плательщика налог может быть уплачен в полной сумме по первому сроку уплаты, т. е. не позднее 15 сентября.

Если граждане не были своевременно привлечены к уплате налогов, исчисление им налогов может быть произведено не более чем за три предшествующих года. За такой же период допускается пересмотр неправильно произведенного обложения.

По некоторым причинам (например, возникновение права на льготы, утрата права собственности и т.п.), начисленные ранее суммы могут быть снижены или отменены. В таких случаях при понижении исчисленных на текущий год сумм в связи с пересмотром обложения или возникновением у плательщика права на льготу с начала года суммы налога, подлежащие снижению, исключаются равными долями по всем срокам уплаты.

Если сумма налога по истекшим к дню снижения налоговой суммы срокам полностью уплачена, приходящиеся на эти сроки сложенные суммы исключаются из суммы, уплачиваемой к очередному сроку уплаты. Пеня, уплаченная по этим срокам, уменьшается на ту же долю, на которую уменьшается первоначальная сумма платежа.

Необходимо иметь в виду, что за просрочку уплаты налога на имущество с граждан взимается ежедневная пеня в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, но не более 0,1% в день. Пеня исчисляется на каждый день просрочки, но во всех случаях сумма пени не может превышать неуплаченную сумму налога.

Недоимка по налогу, пеня и штрафы могут быть взысканы с физических лиц только в судебном порядке.

Законодательством установлен широкий перечень лиц, освобожденных от уплаты налога. Это, в частности:

Герои Советского Союза и герои Российской Федерации;

инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, в том числе пострадавшие от катастрофы, и участники ликвидации ее последствий, переселившиеся с территорий Украины, Республики Беларусь и других государств на территорию Российской Федерации для постоянного проживания;

инвалиды (ряд категорий), ставшие таковыми вследствие Чернобыльской катастрофы;

члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;

военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижению предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

лица, пострадавшие от радиационных последствий;

пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;

родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Следует учитывать, что налог также не взимается со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования.

В отличие от налогообложения физических лиц налогообложение имущества (в том числе и жилых помещений) организаций регулируется Законом Российской Федерации "О налоге на имущество предприятий" от 13 декабря 1991 г. N 2030-1 (ред. от 4 мая 1999 г.).

Ставка налога на имущество организаций устанавливается законодательными органами субъектов Российской Федерации, но при этом предельный размер ставки налога на имущество не может превышать 2% налогооблагаемой базы.

Налог уплачивается ежеквартально нарастающим итогом.

Суммы недоимки по налогу, а также пени взыскиваются с организации в бесспорном порядке, а штрафы (санкции) - в судебном.

Предприятия, учреждения и организации жилищно-коммунального хозяйства освобождены от уплаты налога на имущество.


Плата за коммунальные услуги


Коммунальные услуги оплачиваются гражданами, владеющими жилыми помещениями на праве найма и на праве собственности.

Состав услуг, предоставляемых гражданам, определяется степенью благоустройства жилого дома или квартиры (наличием лифта, мусоропровода и т.д.).

В оплату коммунальных услуг входит, в частности, оплата отопления, холодного и горячего водоснабжения, вывоза мусора.

Денежные средства за предоставляемые коммунальные услуги перераспределяются жилищными организациями на расчетные счета ресурсоснабжающих организаций - поставщиков тепла и воды, а также подрядных организаций, производящих вывоз мусора.

В соответствии с постановлением правительства Москвы "О переходе на расчеты за услуги отопления и горячего водоснабжения (подогрев воды) непосредственно между гражданами и теплоснабжающими организациями" от 31 декабря 1996 г. N 1032 (в ред. от 24 апреля 1999 г. N 331) предусмотрен поэтапный переход на расчеты за услуги теплоснабжения (подогрев воды) непосредственно между гражданами - потребителями услуг и теплоснабжающими организациями, минуя жилищные организации:

первый этап - с 1 января 1997 г. - с гражданами, проживающими в домах ЖСК, ЖК, товариществах собственников помещений;

второй этап - в течение 1997-1999 гг. - с гражданами, проживающими в жилом фонде, находящемся в собственности города;

третий этап - при переходе на расчеты за услуги теплоснабжения исходя из фактических затрат по поставке тепла - с гражданами, проживающими в ведомственном жилом фонде.

После перехода на новую систему расчетов за услуги отопления и горячего водоснабжения наниматели и собственники жилых помещений вступают в договорные отношения непосредственно с ресурсосберегающими организациями.

И право требовать оплаты соответствующих коммунальных услуг, а также взыскивать задолженности будет принадлежать им, в то время как сейчас только жилищные предприятия (дирекции единого заказчика) обращаются в суды с исками о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 (в ред. от 13 октября 1997 г.), потребительские свойства и режим предоставления услуг должны соответствовать установленным нормативам.

Граждане обязаны пользоваться услугами, не нарушая установленного порядка, не допуская переоборудования внутренних инженерных сетей без соответствующего разрешения. Правилами предоставления коммунальных услуг запрещается устанавливать, подключать без письменного разрешения и использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру, а также подключать и использовать бытовые приборы и оборудование, не имеющие технических паспортов, не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам. Запрещается также нарушать имеющиеся схемы учета услуг, использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (производить слив воды из системы и проборов отопления).

Расчетный период для оплаты услуг устанавливается в один календарный месяц, срок внесения платежей - до 10-го числа следующего за истекшим месяца. Плата за услуги вносится равномерно в течение года.

За допущенную просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг Правила предоставления коммунальных услуг в п.2.5 предусматривают начисление пени в размере 1% просроченной суммы платежей за каждый день просрочки при несвоевременном внесении платы за услуги.

Кроме того, жилищная организация вправе прекращать предоставление услуг в случае просрочки оплаты более трех месяцев или нарушения правил пользования услугами до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений.

В случае неоплаты жилья и коммунальных услуг в течение шести месяцев Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.15) предусмотрена возможность выселения нанимателя в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития.

Основанием для взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги являются положения ст.55, 56, 57 ЖК РСФСР; ст.210, 211 ГК РФ; ст.4, 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 (в ред. от 8 июля 1999 г.).

Во исполнение российских нормативных актов субъектами Федерации принимаются локальные нормативные акты, регулирующие порядок взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Так, в Москве распоряжением премьера правительства Москвы "Об организационных мероприятиях по начислению и взысканию платежей за жилищно-коммунальные услуги" от 17 ноября 1995 г. N 1152-РП установлена обязанность жилищных организаций обеспечивать полноту сбора платы за жилищно-коммунальные услуги в принудительном порядке.

Однако и потребителю услуг предоставлены широкие права в отношениях с организациями, предоставляющими услуги.

В случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать от жилищной организации уменьшения оплаты услуг. Расчет размера снижения населению платы за жилищные и коммунальные услуги при нарушении нормативных сроков и качества их обеспечения производится в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением правительства Москвы от 24 февраля 1998 г. N 142 (в ред. от 21 апреля 1998 г.).

Порядок уменьшения оплаты услуг регулируется распоряжением премьера правительства Москвы "О механизме снижения населению размеров платежей за жилищно-коммунальные услуги при нарушении сроков и качества их обеспечения" от 14 ноября 1994 г. N 2191-РП.

Так, распоряжением предусмотрена возможность для граждан уменьшить размер оплаты конкретных коммунальных услуг за период их отсутствия. В этом случае гражданин должен обратиться в жилищную организацию для оформления соответствующего акта. Оформленный в установленном порядке акт является для жилищного предприятия основанием для отнесения на убытки суммы перерасчетов населению коммунальных платежей за необеспечение услугами или же для предъявления их ресурсоснабжающему предприятию.

Граждане не вправе самостоятельно вносить изменения (уменьшать размеры платежа) в расчетную книжку, поскольку учет начислений ведется по лицевым счетам нанимателей и карточкам учета собственников жилья и внесение изменений только в расчетную книжку вызовет образование задолженности, которая может быть взыскана в принудительном порядке.

При отключении систем водо-, тепло- и газоснабжения, лифтов, вызванном экстремальной ситуацией, угрожающей жизни людей, перерасчет платы населению не производится.

Перерасчет не производится также за время перерывов для проведения ремонтных и профилактических работ, на межотопительный период для систем отопления.

Таким образом, при своевременном и качественном обеспечении услугами у жилищной организации возникает право требования, а у гражданина - обязанность оплаты жилищно-коммунальных услуг согласно расчету, произведенному бухгалтерией жилищной организации.

Здесь следует сказать о том, что в соответствии с ЖК РСФСР наниматель жилого помещения и совместно с ним проживающие члены его семьи имеют равные права и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма. Это означает, что должниками при задолженности по жилищно-коммунальным услугам являются как наниматель, так и любой совершеннолетний член его семьи. Причем кредитор вправе требовать погашения задолженности как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Лицо, к которому обращено требование кредитора, должно исполнить обязательство полностью. После этого у него возникает право регрессного требования к остальным должникам, т.е. он имеет право потребовать от них оплаты долга в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

В настоящее время жилищными организациями предъявляются иски о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги, и судами выносятся решения о взыскании образовавшейся задолженности.

В заключение хотелось бы разъяснить, из чего состоят технические услуги по техническому содержанию.

Обслуживание жилищного фонда предусматривает следующие основные виды работ:

текущий ремонт зданий и инженерного оборудования;

выполнение заявок населения о необходимости проведения ремонта; аварийный ремонт;

подготовку отопительных систем зданий, находящихся на балансе внутренних теплотрасс;

уборку мест общего пользования домов и прилегающих территорий;

профилактический ремонт зданий и коммуникаций;

вывоз мусора и отходов;

благоустройство и озеленение территории.

Кто же выполняет все эти работы?

До недавнего времени мы твердо знали: наше жилище обслуживают РЭУ или РЭП (ремонтно-эксплуатационные управления или ремонтно-эксплуатационные предприятия). Однако в настоящее время в целях улучшения качества выполняемых подрядных работ по обслуживанию жилищного фонда привлекаются и частные компании. Более того, распоряжение мэра Москвы "О совершенствовании организации управления и обслуживания жилищного фонда" от 30 июня 1995 г. N 312-РМ обязало соответствующие структуры к 1998 г. завершить переход на конкурсный принцип отбора подрядчиков для выполнения вышеперечисленных работ и довести долю жилищного фонда, обслуживаемого предприятиями, прошедшими конкурс, к декабрю 1998 г. до 100%.

Организатором конкурса предприятий различных форм собственности для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда является собственник жилищного фонда или от его лица орган (предприятие, учреждение), за которым данный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, оперативного и иного управления. В настоящее время это ДЕЗы (дирекции единого заказчика), которым на основании договора о закреплении государственного имущества на праве хозяйственного ведения передан жилищный фонд. От имени собственника ДЕЗ заключает с победителем конкурса договор на содержание и ремонт жилищного фонда. Для выполнения этих работ дирекция, согласно нормативным документам, а также Примерному договору на содержание и ремонт жилищного фонда (Приложение к Постановлению правительства Москвы от 16 февраля 1993 г. N 135), передает на срок действия договора без взимания арендной платы производственные и служебные помещения (конторские, складские и т.д.). Договор с победителями конкурса заключается дирекцией на два года, после чего договор продлевается или, в случае ненадлежащего его исполнения, расторгается. Данный договор предусматривает критерии оценки выполняемых работ, систему проверок качества работ, форму отчетности по проверкам, а также порядок учета результатов проверок при расчете оплаты работ. При этом дирекция имеет право:

не оплачивать невыполненные работы; списать с подрядчика убытки от уплаты штрафов за перерасход воды, тепловой энергии, нарушения эксплуатации жилищного фонда, плохое санитарное содержание территорий и т.д. при условии, если это произошло по вине подрядчика.

За ДЕЗами в соответствии с их уставом и распоряжением мэра Москвы "О совершенствовании управления жилищно-коммунальным хозяйством города" от 23 ноября 1995 г. N 619-РМ (в ред. от 4 февраля 1997 г.) закрепляется функция диспетчерского обслуживания, т.е. прием, регистрация, контроль за выполнением поступающих заявок от населения на ремонт и замену внутриквартирного оборудования, на устранение аварийных ситуаций в инженерных сетях зданий и их последствий. Таким образом, дирекцией осуществляется фактический контроль за объемом, качеством и оперативностью работы подрядного предприятия по выполнению заявок населения. В соответствии с п.1.4 Положения о порядке конкурсного отбора предприятий различных организационно-правовых форм для выполнения работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, утвержденного Распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 16 февраля 1998 г. N 111-РЗП, в конкурсе могут принимать участие любые физические и юридические лица, имеющие лицензию на данный вид деятельности и подавшие заявку на участие. РЭУ и РЭП теперь участвуют в конкурсе на равных правах с другими конкурсантами. Участники конкурса оцениваются по следующим примерным критериям:

квалификация персонала;

опыт работ в сфере содержания и ремонта жилищного фонда;

отзывы о предыдущей работе;

наличие производственной базы;

предлагаемые методы и формы организации работы;

заявленная стоимость обслуживания 1 м2 общей площади;

оценка за собеседование;

правильность оформления заявки на участие в конкурсе.

Все подрядные предприятия, работающие на конкурсной основе, независимо от организационно-правовой формы руководствуются положениями постановления правительства Москвы "О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда" от 4 июня 1996 г. N 465, которое определяет работы, выполняемые ремонтно-эксплуатационными предприятиями при техническом обслуживании жилищного фонда без оплаты проживающими и работ, которые выполняются за счет средств проживающих. Поэтому в оплате услуг, предоставляемых частными компаниями, изменений быть не может. Постановлением Правительства РФ "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" от 2 августа 1999 г. N 887 установлено, что сбор платежей за коммунальные услуги и наем жилья производит собственник жилья или уполномоченная им организация.


М.В. Кузнецов,

юрист юридического партнерства "Optima Fide"




Плата за жилье


Автор


М.В. Кузнецов - юрист юридического партнерства "Optima Fide"


"Гражданин и право", 2000, N 4



Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение

Если вы являетесь пользователем системы ГАРАНТ, то Вы можете открыть этот документ прямо сейчас, или запросить его через Горячую линию в системе.