Решение Санкт-Петербургского городского суда от 15 января 2018 г. по делу N 3а-16/2018

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Белоногого А.В,

при секретаре Рунове Д.Ю,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-16/2018 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "КЛАСС" (далее по тексту - ООО "КЛАСС", общество) к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КЛАСС" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения - объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" кадастровый номер N.., в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 28 мая 2014 года 348 000 000 рублей; обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости данного здания его рыночную стоимость в вышеуказанном размере.

В обоснование требований истец ссылается на то, что установленная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 28 мая 2014 года кадастровая стоимость здания в размере 645 222 335 рублей 22 копеек не соответствует его рыночной стоимости, что необоснованно влёчет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на имущество организаций, исчисляемого на основании кадастровой стоимости здания, ограничивает его право на распоряжение объектом.

Административный истец указал, что неоднократно обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, однако требования истца оставлены без удовлетворения.

Также, по мнению истца, кадастровая стоимость данного нежилого помещения, определённая ответчиком, является необоснованно завышенной и несоответствующей его действительной рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель административного истца, ООО "КЛАСС" Мордовина И.И, действующая на основании доверенности от "дата", явилась, на удовлетворении заявленных требований настаивает.

Представитель административного ответчика, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкий В.В, действующий на основании доверенности от "дата", в судебное заседание явился, ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не поддерживает, возражений против удовлетворения заявленных требований на основании представленного истцом отчёта об оценке и положительного заключения не имеет.

Административный ответчик, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, своего представителя в судебное заседание не направил, извещён судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства; о причинах неявки в судебное заседание не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, что не противоречит требованиям статей 96, 97 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, проверив материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО "КЛАСС" на основании договора купли-продажи от "дата" N... является собственником нежилого здания, площадью N... кв.м, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый номер N... (действующий кадастровый номер N... ) (л.д.5).

Согласно кадастровой справке от "дата", кадастровая стоимость данного нежилого здания, содержащаяся в ЕГРН, по состоянию на 28 мая 2014 года составляет 645 222 335 рублей 22 копейки, и определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от "дата" N... (л.д.4).

ООО "КЛАСС" "дата" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (далее по тексту - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решением Комиссии от "дата" N... в удовлетворении заявления отказано (л.д.21-23).

Аналогичное заявление подано административным истцом в Комиссию "дата". Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу от "дата" N... указанное заявление оставлено без удовлетворения (л.д.18-20).

Впоследствии "дата" обществом вновь подано в Комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании решения Комиссии от "дата" N... в удовлетворении данного заявления обществу отказано (л.д.15-17).

"дата" административный истец повторно подал в Комиссию заявление аналогичного содержания.

Согласно решению Комиссии от "дата" N... заявление ООО "КЛАСС" отклонено (л.д.12-14).

Основанием к отказу в удовлетворении указанных заявлений общества послужило установление Комиссией отличия рыночной стоимости объекта оценки от его кадастровой стоимости, отражённой в акте об утверждении кадастровой стоимости, более 30 %. В данных решениях также указано на несоответствие оформления и содержания представленного заявителем отчёта об оценке от "дата" N... требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой для проведения оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

Административный истец "дата" вновь обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Комиссии от "дата" N... ООО "КЛАСС" отказано в удовлетворении данного заявления (л.д.9-11).

Указанное решение мотивировано установлением отличия рыночной стоимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по состоянию на 28 мая 2014 года, отражённой в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, более 30%. Комиссией также отмечено, что в торгово-офисных целях используется менее 20 % общей площади здания, общая площадь которого превышает 3 000 кв.м.; в связи с чем исключается возможность определения налоговой базы на имущество организации, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, что свидетельствует о не нарушении прав заявителя.

На рассмотрение Комиссией заявителем (совместно с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта оценки) повторно был представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N.., составленный "дата" оценщиком Поповой И.Н. некоммерческого партнёрства "Саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" ЗАО Управляющая компания "МАГИСТР".

Согласно указанному отчёту об оценке, величина рыночной стоимости объекта капитального строительства, общей площадью N... кв.м, кадастровый номер N.., по адресу: г.Санкт-Петербург, "адрес", по состоянию на дату оценки 28 мая 2014 года, составляет с учётом необходимого округления 348 000 000 рублей без учёта НДС (л.д.26-133).

Обоснованность выводов оценщика подтверждена положительным экспертным заключением N.., выполненным в силу положений статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" "дата" экспертом Кузнецовым Д.Д. некоммерческого партнёрства "Саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".

Вывод эксперта по итогам проведения экспертизы отчёта об оценке на подтверждение стоимости объекта оценки, включая проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, сводится к тому, что отчёт следует признать соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) в действующей редакции, Федеральных стандартов оценки (ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7), утверждённых приказами Минэкономразвития России, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности некоммерческого партнёрства "Саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", обязательных к применению членами данного некоммерческого партнёрства, утверждённых Советом Партнёрства, протокол от 3 августа 2008 года N2, в действующей редакции.

Также указано, что рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилое здание общей площадью N... кв.м, кадастровый номер N.., по адресу: г.Санкт-Петербург, "адрес", определённую в отчёте N... в размере 348 000 000 рублей без учёта НДС, следует считать подтверждённой в результате проведённой экспертизы.

Правовые предписания статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предусматривают возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости юридическими лицами и гражданами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу пункта 3 статьи 12 и пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации субъектам федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы для отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьёй 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налог на имущество организаций, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, на территории Санкт-Петербурга установлен Законом Санкт-Петербурга от 26 ноября 2003 года N 684-96 "О налоге на имущество организаций", пунктом 1 статьи 1-1 которого предусмотрено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении нежилых зданий (строений, сооружений) площадью свыше 3000 кв. м, которые в соответствии с пунктом 3 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации фактически используются в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга 20 декабря 2016 года издан приказ N260-п, пунктом 1 которого определён Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год (далее по тексту - Перечень).

В пункт N... Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год, включено здание с кадастровым номером N.., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" принадлежащее на праве собственности ООО "КЛАСС".

Учитывая указанное, общество является плательщиком налога на имущество организаций; налоговая база в отношении данного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, что обуславливает наличие правовой заинтересованности истца в результатах определения кадастровой стоимости объекта оценки.

В силу нормативных предписаний статьи 12 данного закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Статья 24.15 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Из статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности следует, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.

Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчёта, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N5)", утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2011 года N328, установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N3)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N299, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из положений статьи 16.2 Закона об оценочной деятельности экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признаётся член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, к квалификации экспертов, имеющих право на проверку отчёта об оценке, законом установлены специальные требования.

Как было указано ранее, представленный административным истцом отчёт N... от "дата" выполнен экспертом Поповой И.Н, которая является действительным членом некоммерческого партнёрства "Сообщество профессионалов оценки" с "дата", что подтверждается свидетельством N... ; её гражданская ответственность застрахована в ОАО "Альфа Страхование" (л.д.107-108).

Указанные обстоятельства позволяются прийти к выводу о наличии у оценщика Поповой И.Н. необходимой специальной квалификации на производство выше поименованной экспертизы и права на её проведение и формулирование выводов по результатам её проведения.

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Из отчёта от "дата" следует, что выводы и расчёты итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки оценщиком мотивированны, подробны, обоснованны, исследование проведено всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности.

Составленный оценщиком Поповой И.Н. отчёт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

Выбор оценщиком подходов к исследованию оценки объекта и его методов, подробно и убедительно аргументированы в отчёте, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, пункта 22а Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611.

В ходе судебного разбирательства каких-либо доказательств, опровергающих изложенные в отчёте от "дата" выводы, не представлено.

При этом заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы соответствия представленного отчёта требованиям закона об оценочной деятельности административный ответчик не поддержал.

Поскольку административный ответчик не воспользовался принадлежащим ему диспозитивным процессуальным правом на представление доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта оценки, определенную в отчёте от "дата"; каких-либо нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки, не установлено, оснований не доверять обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения в нём рыночной стоимости объекта оценки, не опровергнутой сторонами, у суда не имеется.

По указанным основаниям, суд приходит к выводу о возможности принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого здания представленного административным истцом отчёта об оценке по мотиву его соответствия требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При этом суд учитывает, что обоснованность выводов оценщика подтверждена положительным экспертным заключением N.., выполненным "дата" экспертом Кузнецовым Д.Д. некоммерческого партнёрства "Саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".

Учитывая изложенное, кадастровую стоимость нежилого помещения надлежит установить в размере, определённом в отчёте от оценке от "дата", составляющем 348 000 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 1 января 2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию.

Датой последнего обращения общества, предшествующей году подачи административного иска, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости является 30 марта 2016 года.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 25 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения подлежит указанию дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости являющаяся датой обращения в комиссию - 30 марта 2016 года.

При этом отсутствуют основания для удовлетворения требований в части обязания административного ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости нежилого здания его рыночную стоимость, поскольку отсутствуют основания полагать нарушенными права административного истца на внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого здания, установленной настоящим решением.

В пункте 31 вышеупомянутого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 указано, что с учётом того, что главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Поскольку права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривается административным ответчиком, судебные расходы относятся на заявителя.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьёй 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый номер N.., общей площадью N... кв.м, по состоянию на 28 мая 2014 года равной его рыночной стоимости в размере 348 000 000 (Трёхсот сорока восьми миллионов) рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "КЛАСС" заявления о пересмотре результатов определении кадастровой стоимости считать "дата".

Решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья А.В. Белоногий