Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 03 марта 2020 г. по делу N 66а-700/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Селиверстовой И.В, при секретаре Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-2497/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Джи ЭМ Пи-2000" (далее - ООО "Джи ЭМ Пи-2000") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 16 октября 2019 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Пелевиной Е.А, возражения представителя административного истца Приходько О.С, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Джи ЭМ Пи-2000" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 2 967, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований ООО "Джи ЭМ Пи-2000" указало, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость в размере 165 806 118, 81 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 103 680 000 руб, определенную на основании отчета об оценке N от 9 марта 2019 года, подготовленного оценщиком "данные изъяты", чем нарушаются права и обязанности общества как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебное заседание суда первой инстанции представитель административного истца не явился, представил суду уточненное административное исковое заявление по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание не явился, представил суду письменные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы и ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 16 октября 2019 года административное исковое заявление "Джи ЭМ Пи-2000" удовлетворено, кадастровая стоимость нежилого помещения установлена в размере 100 393 260 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, административный ответчик просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости. Отмечает, что доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административным истцом в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Кроме того, административный истец просит суд установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку в рамках сравнительного и доходного подходов при расчете рыночной стоимости объекта исследования эксперт указал функциональное назначение объекта исследования: "административное - 14%, производственно-складское - 86%", использовал объекты-аналоги с функциональным назначением: "производственно-складское", однако, корректировка на функциональное назначение всех объектов-аналогов рассчитана не корректно, так как согласно информации из открытых источников объект исследования представляет собой административное здание класса "С".

Указывает, что судом первой инстанции было необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, а представленные замечания по проведенной судебной экспертизе оставлены без внимания.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве не явился о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание указанного участника судебного разбирательства не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в административном деле, а также дополнительно представленные доказательства.

В силу положений подпункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого помещения не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2, 2.1, 5, 6 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановления Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об их удовлетворении.

Судом установлено, что ООО "Джи Эм Пи-2000" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N общей площадью 2 967, 8 кв.м, расположенного на антресоли N, первом и втором этажах нежилого здания по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 165 806 118, 81 руб.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований подпункта 4 пункта 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец при подаче административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости должен представить отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта.

Данное процессуальное требование корреспондирует установленному в пунктом 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации правилу, согласно которому обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом процессуальную обязанность по доказыванию рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец выполняет путем предоставления отчета об оценке.

Как следует из материалов дела, административный истец, исполняя возложенную на него обязанность по доказыванию рыночной стоимости объекта недвижимости, представил отчет об оценке N, выполненный "данные изъяты".

Согласно выводам данного отчета рыночная стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого помещения составила 103 680 000 руб.

Указанный отчет выполнен оценщиком ФИО1, членом саморегулируемой организации оценщиков "данные изъяты", имеющим высшее образование и прошедшим переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса), застраховавшим свою профессиональную деятельность в установленном порядке, имеющим квалификационный аттестат по оценке недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности которого свыше 15 лет. Данные подтверждающие квалификацию оценщика и его соответствие требованиям Приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" (далее - Приказ Минтруда России от 26.11.2018 N 742н) приведены в приложении к отчету об оценке.

В отчете об оценке дано описание объекта оценки, приведена фототаблица осмотра оценщиком нежилого помещения, по результатам которого объект оценки отнесен к сегменту рынка производственно-складских помещений класса "С".

При этом оценщик установили указал в отчете, что здание, в котором размещено оцениваемое помещение расположено в районе "адрес", на красной линии "адрес", до ближайшей транспортной магистрали - "адрес" м, в 19 мин ходьбы от станции метро "данные изъяты" до ближайшей остановки общественного транспорта 870 м, в районе застройки промышленными и административными зданиями.

Данное 7-ми этажное здание ДД.ММ.ГГГГ постройки, оборудовано всеми необходимыми инженерными коммуникациями, материал стен- кирпич с железобетонными перекрытиями, помещения имеют стандартную отделку, соответствующую классу здания - административные здания класса "С".

Встроенное нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 2 967, 8 кв.м, расположено на первом, антресоли и втором этажах и используется как производственно-складское (86%) с административно-офисными (14%) помещениями. Оборудовано кран-балками и имеет отдельный вход. В отчете приведено описание отделки оцениваемого помещения и рассчитан его износ.

Оценщиком проведен анализ рынка как земельных участков, так и непосредственно объектов капитального строительства и нежилых помещений производственно-складского назначения Московского региона по состоянию до ДД.ММ.ГГГГ.

Выбрав сегмент рынка производственно-складских помещений, выставленных на продажу в период с октября по декабрь 2017 года в Москве оценщик указал, что диапазон рыночных цен на данные объекты недвижимости без учета скидки на торг и с учетом стоимости земельного участка по данным наблюдений составил от 30 176 руб. /кв.м до 82 692 руб./кв.м.

Оценщиком приведены значения ценообразующих факторов, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки и сделан вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки является использование под производственно-складское помещение.

Определение величины рыночной стоимости нежилого помещения было произведено оценщиком с использованием сравнительного и доходного подходов к оценке. Итоговое значение величины рыночной стоимости объектов недвижимости, полученное за 1 кв.м. составляет 34 944 руб/кв.м и находится в границах диапазона рыночных цен локального сегмента рынка к которому относится объект оценки.

Возражая против представленного отчета об оценке, как достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого помещения административный ответчик указал на следующие его недостатки:

-использование оценщиком предложений из сети "Интернет";

-неполное описание месторасположения объекта оценки;

-отсутствие данных о физическом и функциональном состоянии зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Однако, каких-либо доказательств, позволяющих суду усомниться в правильности отчета об оценке, административный ответчик не представил, выразив лишь немотивированные сомнения в обоснованности произведенных оценщиком расчетов

Не дав оценку данным доводам административного ответчика, суд назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение ООО "Оценочная компания Юрдис".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от 19 июля 2019 года, выполненному экспертом ФИО5 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

По мнению эксперта, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 100 393 260 руб.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных административным истцом требований.

Суд, в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако судебная коллегия не может согласится с выводами суда первой инстанции.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством.

В соответствии с определением, установленным в статье 9 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" судебная экспертиза - это предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статья 49 КАС РФ предусматривает, что экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.

Негосударственные эксперты, осуществляющие проверку отчетов об оценке и экспертизу стоимости объектов, являясь специалистами в области оценки должны отвечать требованиям Приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", а именно: иметь высшее образование - магистратура или специалитет (профильное по оценке недвижимости) или высшее образование - магистратура или специалитет (непрофильное) и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, иметь не менее пяти лет стажа работы в сфере определения стоимостей (цен), оценки, быть членом саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (страхование ответственности, квалификационный аттестат), дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности.

Между тем, экспертизу отчета об оценке и расчет рыночной стоимости произвел специалист ФИО5, имеющий стаж работы в оценочной деятельности менее 5 лет, не отвечающий требованиям приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н.

Данный специалист указал на следующие недостатки отчета об оценке:

-отсутствие в отчете данных о контактном телефоне оценщика;

-неуказание полных реквизитов правообладателя объекта оценки;

-неуказание данных об источнике информации о правообладателе земельного участка на котором расположено здание объекта оценки;

-неуказание источника информации об этажности здания, в котором находится объекта оценки и высоте его потолков, а также материале перегородок здания;

-приведена излишняя информация об анализе наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено здание, в котором находится объект оценки;

- по тексту отчета содержится противоречивая информация о наличии отдельного входа в оцениваемые помещения и сегменту рынка к которому они могут относиться (так на стр. 55 отчета указано, что объекты относятся к сегменту коммерческой недвижимости, а на стр. 55 - производственно-складской недвижимости);

-не приведен источник информации об анализе рынка производственно-складских объектов Московского региона;

-анализ фактических данных о ценах сделок(предложений) не подтвержден копиями объявлений;

В рамках сравнительного подхода:

-корректировка по объекту -аналогу N1 на закрытую территорию не подтверждена текстом объявления, согласно которому к помещению имеется свободный круглосуточный заезд;

-не обоснованы корректировки на соотношение административно-офисных и производственно-складских помещений ;

-некорректно проведены расчеты по выделению земельного участка для объекта-аналога N1;

-площадь объекта-аналога по объявлению отличается от площади по данным публичной кадастровой карты;

-при определении пятна застройки земельного участка применение корректировки на толщину стен немотивированно;

В рамках доходного подхода:

-не введена корректировка на местоположение по объекту-аналогу N1не подтверждена информация об отсутствии грузоподъемного механизма у объекта аналога N3 в рамках доходного подхода;

- не обосновано наличие /отсутствие операционных расходов по объектам аналогам в ставке арендной платы;

-не введена корректировка на местоположение по объектам-аналогам N1 и 3;

-не введена корректировка на наличие на складе бытовых помещений;

-ошибочно определен процент недозагрузки при определении действительного валового дохода;

-не обосновано применение минимального значения срока экспозиции производственно-складской недвижимости;

-не учтен риск на инвестиционный менеджмент в расчете ставки капитализации.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Основными принципами использования экспертом методов, судебно-экспертных методик и средств являются: законность и этичность методов, научность, точность результатов, надежность, эффективность, безопасность.

При этом, методы проведения экспертных исследований могут быть сформированы в результате специальных научных разработок на основе фундаментальных положений базовой науки в интересах конкретной экспертной области с учетом специфики объектов исследования.

Методы, заимствованные из практики, используются судебной экспертизой только тогда, когда они не противоречат требованиям законности.

В свою очередь, под экспертной методикой следует понимать систему предписаний (категорических или альтернативных) по выбору и применению в определенной последовательности и в определенных существующих или создаваемых условиях методов и средств решения экспертных задач. Экспертные методики разрабатываются для каждого рода экспертиз и подразделяются на типовые и конкретные (частные).

Типовая экспертная методика разрабатывается в экспертных учреждениях, которые обеспечивают единообразие и последовательность при исследовании всех объектов, а конкретная методика ? это методическое руководство по проведению конкретной судебной экспертизы. При этом, статьей 25 Закона N 73-ФЗ определено, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Однако, эксперт, выявив имеющиеся по его мнению недостатки отчета об оценке не указал какой методикой проверки отчета об оценке он руководствовался, не обосновал свою профессиональную позицию об ошибках оценщика со ссылкой на методическую литературу, не проиллюстрировал уровень существенности ошибки.

В экспертном заключении не изложена информация, существенная для понимания результатов экспертизы, не указаны нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Между тем, вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенными экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, эксперт не указал, что при исправлении выявленных по его мнению недостатков отчета об оценке, значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Отвечая на вопрос о рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт рассчитал ее величину, уменьшив расчетное значение на величину налога на добавленную стоимость (далее - НДС), без указания на методику расчета рыночной стоимости позволяющую корректировать расчетное значение на размер НДС.

Анализ положений части 2 Налогового кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу, что в отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций и физических лиц определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Статьи 24.18 и 24.20 Закона N 135-ФЗ и статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Закон N237-ФЗ) предоставляют возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Таким образом, законодатель определилсущественный элемент налогового обязательства по налогу на имущество организаций - налоговую базу, как кадастровую стоимость объекта недвижимости. При этом, в отдельных случаях такая кадастровая стоимость определяется в размере рыночной стоимости.

По состоянию на 1 января 2018 года государственная кадастровая оценка в городе Москве проведена на основании Закона N 237-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона N 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.

При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Режим налогообложения сторон сделки, обуславливающий необходимость выделения в составе цены НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а сторон сделки.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Используемое же в оценочной деятельности понятие рыночной стоимости имеет вероятностный характер и не во всех случаях учитывает возможность реального совершения сделки на соответствующих условиях.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты, в том числе в области оценки, не предусматривают возможность использования скорректированной величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, в том числе на сумму НДС.

Так, в соответствии с пунктами 2, 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 298, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли- продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Согласно пунктам 5, 6 цитируемого стандарта при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Однако, эксперт, рассчитав величину рыночной стоимости без НДС, не привел наименование данного вида стоимости и не обосновал возможность ее применения в рамках рассматриваемого спора, с указанием соответствующей методики.

Между тем при наличии таких недостатков судебной экспертизы, суд оценил представленное заключение выполненное лицом не имеющим необходимой квалификации, как допустимое и достоверное доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости и положил его в основу решения.

С такой оценкой собранных по делу доказательств судебная коллегия согласиться не может и полагает правильным изменить постановленное по делу решение, установив рыночную стоимость объекта оценки в размере определенном отчетом об оценке, поскольку судебная оценочная экспертиза может выполнить свою процессуальную функцию только в том случае, когда ее конечные результаты содержат юридически значимые выводы, а заключение соответствует принципиальным требованиям к экспертной деятельности: научной обоснованности, проверяемости и однозначности, однако в рассматриваемом случае данным требованиям заключение эксперта не соответствует, что не позволяет отнести его к допустимому и достоверному доказательству рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая отчет об оценке как доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости судебная коллегия полагает, что он является допустимым, относимым и достоверным доказательством, которое соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, положениям Закона об оценочной деятельности, выполнен компетентным лицом, имеющим длительный стаж работы в области оценки.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Возражая против определенной данным отчетом рыночной стоимости нежилого помещения административный ответчик указал на неполное описание оценщиком объекта оценки, однако данный довод является несостоятельным, поскольку количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки детально описаны, проиллюстрированы фотографиями и приведены оценщиком в разделе 8.1 отчета (стр. 15-35)

Доводы административного ответчика о невозможности использования оценщиком для расчета рыночной стоимости цен предложений из сети "Интернет" не состоятельны.

Возможность использования цен предложений для расчета рыночной стоимости прямо предусмотрена подпунктами "в, г" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N7) и пунктом 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее-ФСО N1). При этом отчет составлен на основе проведенного анализа рынка и отобранных по его результатам объектов-аналогов, сведения о которых были открыто и независимо размещены в качестве объявлений о продаже в сети Интернет.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 ФСО N 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Оценщиком в приложении к заключению представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных оценщиком в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным истцом либо с иными заинтересованными лицами не представлены.

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности оценщика проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в отчете об оценке, сомнений в достоверности определенного оценщиком итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, следовательно оснований для производства судебной экспертизы, в том числе в суде апелляционной инстанции, не имеется.

Само по себе указание апеллятора на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Для целей налогообложения существует преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно, с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, поэтому решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене, как об этом просит податель жалобы, не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 16 октября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 2 967, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года - 103 680 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий: Н.В. Овсянкина

Судьи: О.Н. Ефремова

И.В. Селиверстова