Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 04 августа 2020 г. по делу N 66а-950/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Жудова Н.В, Ефремовой О.Н, при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-262/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Культурно-Деловой Центр" (далее - ООО "Культурно-Деловой Центр") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 2 декабря 2019 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Культурно-Деловой Центр" обратилось в Рязанский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 183 +/- 23 кв.м, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований ООО "Культурно-Деловой Центр" указало, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N 22-П кадастровая стоимость в размере 13 813 353, 58 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 2 987 000 руб, определенную на основании отчета об оценке от 2 апреля 2019 года N, подготовленного оценщиком "данные изъяты", чем нарушаются права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Кузнецов А.С. поддержал заявленные требования с учетом их уточнения по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. возражала против удовлетворения заявленных требований, не согласилась с заключением судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Решением Рязанского областного суда от 2 декабря 2019 года административное исковое заявление ООО "Культурно-Деловой Центр" удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 4 387 967 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение судебной оценочной экспертизы, дополнительное заключение к экспертному исследованию и расчет рыночной стоимости, представленные экспертом ФИО6, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку экспертом при расчете рыночной стоимости объекта оценки использованы только два объекта-аналога несмотря на то, что в открытых источниках имеются сведения о достаточном количестве объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки. Кроме того, экспертом были взяты цены предложений только из нижнего ценового диапазона, что существенно занизило действительную рыночную стоимость земельного участка.

При расчете рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал объект-аналог N2 не сопоставимый с объектом оценки по виду использования, так, объект-аналог N2 относится к классу земель: земельные участки под придорожный сервис, а объект оценки относится к сегменту земель: земельные участки под индустриальную застройку, тем самым объект оценки и объект-аналог N2 относятся к разным классам земли и не сопоставимы без применения соответствующих корректирующего коэффициента.

Административный ответчик обращает внимание, что экспертом не верно определены характеристики объектов-аналогов в части "обеспеченности коммуникациями" и, как следствие, неверно рассчитана корректировка по основному ценообразующему фактору "наличие коммуникаций". По имеющимся данным, объект оценки обеспечен коммуникациями - электроснабжением и газоснабжением. Вместе с тем, на основании писем "данные изъяты" и "данные изъяты" установлено, что все объекты-аналоги не имеют возможности технологического присоединения объектов к электрическим сетям, сетям водоснабжения и канализации. Ошибочные выводы эксперта о возможности подключения объектов-аналогов к электрическим сетям, к сетям водоснабжения и канализации привели к неприменению повышающей корректировки на возможность подключения указанных коммуникаций в размере 36% и существенному занижению удельных показателей рыночной стоимости объектов аналоговN1, 2, 3

Указывает, что судом первой инстанции было необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, а представленные замечания по проведенной судебной экспертизе оставлены без внимания. Кроме того, административному ответчику не была представлена возможность ознакомиться с расчетом стоимости земельного участка эксперта ФИО6 от 2 декабря 2019 года, а заявленное соответствующее ходатайство было отклонено судом.

В поданных возражениях на апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области административный истец указывает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, постановлено с учетом всех существенных обстоятельств дела и в соответствии с нормами действующего законодательства, довод апелляционной жалобы о несоответствии судебной оценочной экспертизы законодательству об оценочной деятельности является несостоятельным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции административный истец ООО "Культурно-досуговый центр" и заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области и администрация города Рязани представителей не направили, о дате и месте слушания извещены своевременно и надлежащим образом.

Согласно статьям 150 (часть 2), 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N в размере 13 818 353, 58 руб, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу судебной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия находит выводы суда в части определения размера рыночной стоимости земельного участка, подлежащей установлению в качестве кадастровой, подлежащими изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Культурно-Деловой Центр" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 4 183 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, находящийся по адресу: "адрес"

Указанный земельный участок расположен в "адрес", имеет удобный транспортный подъезд, в ближайшем окружении находятся жилые многоквартирные дома малоэтажной застройки и производственно-складские здания. Участок не застроен, по нему проходят сооружения электрических сетей и канализации.

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12 октября 2018 года N22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года в размере 13 813 353, 58 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Частью 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке от 2 апреля 2019 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 2 987 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, с учетом представленных стороной административного ответчика возражений относительно определенной данным отчетом величины рыночной стоимости, судом первой инстанции по ходатайству административного истца правильно была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта от 13 августа 2019 года, подготовленному экспертом ФИО6, рыночная стоимость спорного земельного участка составила 4 472 194 руб.

Определением суда от 26 августа 2019 года по делу была назначена дополнительная экспертиза в связи с выявленной неполнотой экспертного исследования с учетом рецензии на заключение первичной судебной оценочной экспертизы, подготовленной стороной административного ответчика.

Согласно заключению эксперта от 14 ноября 2019 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 4 061 693 руб.

С учетом письменных возражений представителя административного ответчика и рецензии на дополнительное экспертное исследование, а также показаний эксперта в судебном заседании, судом итоговая величина рыночной стоимости земельного участка была установлена на основании показаний эксперта и подписанного им 2 декабря 2019 года заключения о величине рыночной стоимости, основанной на расчетах по двум объектам -аналогам в размере 4 387 967 руб.

В указанном расчете, с учетом дополнительного судебного экспертного исследования, эксперт не только изменила количество объектов-аналогов но и заменила один из объектов-аналогов, используемых ею при составлении первичного заключения, следовательно, фактически провела повторное исследование по заданному ей вопросу.

Соглашаясь с выводами эксперта, суд первой инстанции не учел, что дополнительное экспертное исследование не отвечает требованиям допустимости, выполнено с нарушением положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могло быть положено в основу вывода суда о рыночной стоимости объекта недвижимости исходя из следующего.

Судебная экспертиза, как доказательство в административном судопроизводстве предусмотрена статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт первый которой предусматривает, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В силу требований пункта 1 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение.

Возможность проведения дополнительного экспертного исследования закон (пункт 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) связывает с неполнотой либо неясностью первичного исследования.

Аналогичные правовые установления предусмотрены частью 1 статьи 20 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", (далее-закон N73-ФЗ) которой предусмотрено, что производство дополнительной судебной экспертизы, назначенной в случае недостаточной ясности или полноты ранее данного заключения, поручается тому же или другому эксперту.

При этом неясным следует считать заключение, в котором невозможно уяснить смысл и значение терминологии, используемой экспертом, методики исследования, смысл и значение признаков, выявленных при изучении объекта, критериев оценки выявленных признаков, которые невозможно устранить путем допроса в судебном заседании эксперта, производившего экспертизу.

В свою очередь, неполным является такое заключение, в котором отсутствуют ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, не учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Следовательно, замена подобранных ранее экспертом и являвшихся исходя из содержания первичного заключения максимально сопоставимых с объектом исследования объектов-аналогов при производстве дополнительного исследования невозможна, поскольку дополнительная экспертиза не может заменять собой повторное исследование, с ее помощью можно лишь дополнить выводы первоначальной экспертизы, но не отменить их.

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд не имел оснований для признания заключения судебной экспертизы достоверным доказательством, устанавливающим размер рыночной стоимости земельного участка и при наличии допущенных экспертом при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства административного ответчика о проведении повторной экспертизы.

В связи с изложенным, судебной коллегией по делу была назначена и экспертом ФИО7 проведена повторная судебная оценочная экспертиза в целях определения соответствия отчета об оценке, представленного административным истцом при обращении с административным иском в суд требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключения эксперта N от 6 июня 2020 года, отчет об оценке от 2 апреля 2018 года N, подготовленный "данные изъяты" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, т.к. экспертом выявлены нарушения как формального характера, так и влияющие на стоимость объекта оценки:

а) не влияющие на стоимость:

- информация, предоставленная заказчиком, не подписана уполномоченным лицом и не заверена в установленном порядке (нарушение ФСО-3 п.12.);

б) влияющие на стоимость:

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект вводит в заблуждение, т.к. на дату оценки на рынке земельных участков производственного назначения города Рязани присутствовало гораздо большее количество предложений по продаже сопоставимых объектов, чем представлено в отчёте (анализ содержит 3 предложения на стр.27 отчета).

Выводы о диапазоне цен производятся на основании информации о продаже 3-х земельных участков, что, соответственно, не в полной мере отражает ситуацию на рынке земельных участков производственного назначения.

Аналоги N2, 3, используемые в отчете "данные изъяты" от 2 апреля 2018 года N, подобраны некорректно, а именно:

- объявление аналога N2 (стр. N отчета) содержит противоречивую информацию: в кратком описании объекта указана площадь 100 соток, в тексте - 11 гектар, уточнение оценщика в отчете отсутствует;

- на земельном участке, выбранным оценщиком в качестве аналога N3, имеется "улучшение в виде фундамента под здание площадью 420 кв.м, получено разрешение на строительство" (стр. N отчета);

- местоположение аналогов N1, 2 значительно удалено от оцениваемого объекта. На дату оценки на рынке недвижимости г.Рязани присутствовали предложения по продаже объектов более сопоставимых по местоположению с объектом оценки.

Оценщиком не проанализирован такой фактор, как расположение относительно автомагистралей. Объект - аналог N 1 расположен в непосредственной близости от "адрес", подъезды к объекту оценки и аналогу N2 осуществляются по городской уличной сети, в соответствии с этим, к аналогу необходимо применить корректировку.

Адрес аналога N2 не конкретизирован оценщиком, поэтому сделать вывод о целесообразности применения таких корректировок как "поправка на местоположение" и "расположение относительно автомагистралей" в отношении аналога N2 по данным отчета не представляется возможным.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы по вопросу соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебная коллегия учитывает, что по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 20 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт обосновал со ссылкой на федеральные стандарты оценки, с такой оценкой отчета об оценке соглашается судебная коллегия.

Несмотря на наличие у оценщика необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства указанного отчета об оценке.

В ходе судебного разбирательства участниками процесса не опровергнуты установленные экспертом нарушения при производстве и составлении оцениваемого отчета.

В свою очередь, выводы и расчеты эксперта относительно величины рыночной стоимости земельного участка определенной им в размере 6 455 624 руб. в заключении судебной экспертизы мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом сравнительного подхода к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки.

Отнеся спорный земельный участок к сегменту рынка земель для производственной деятельности, эксперт, проанализировав данные о предложениях по продаже земельных участков данного сегмента установил, что на дату оценки диапазон предложений по продаже данного сегмента рынка в Рязанской области составлял от 700 руб./кв.м до 2056, 2 руб/кв.м. Подобрав три максимально сопоставимых с объектом оценки объекта -аналога, к ценам предложений которых эксперт ввел и мотивировал со ссылкой на методическую литературу корректировки на различия между объектов оценки и объектами аналогами по основным ценообразующим факторам.

Итоговое значение 1 кв.м. спорного земельного участка составило 1543, 3 руб, что соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.

Суд апелляционной инстанции принимает в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка данное заключение эксперта, в связи с чем судебное решение в указанной части подлежит изменению с установлением по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 183 кв.м, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости 6 455 624 руб.

Оснований для производства в суде апелляционной инстанции еще одной повторной судебной экспертизы, как на этом настаивал представитель административного ответчика, судебная коллегия не усматривает.

Проведенное экспертом ФИО7 исследование сомнений в обоснованности не вызывает, противоречий в выводах эксперта не имеется.

Доводы представителя административного ответчика в суде апелляционной инстанции сводились к несогласию с расчетной частью заключения повторной судебной оценочной экспертизы.

Между тем, судебная коллегия не может согласится с обоснованностью данных возражений.

Мотивируя необходимость применения корректировки к цене предложения объектов-аналогов на условия продажи, эксперт исходил из того, что ликвидность объектов, аналогичных оцениваемому, низкая, следовательно, цена предложения подлежит корректировке на торг 17, 3 %, согласно Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера 2017 год, с учетом того, что сегмент рынка, к которому относится объект оценки, активным не является.

В свою очередь, представитель административного ответчика в суде апелляционной инстанции настаивала на том, что рынок земель Рязанской области является активным и применение столь значительной корректировки избыточно.

Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие комплексы, объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. (Справочники Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под руководством Л.А. Лейфера, вышедшие в 2014, 2016, 2017 и 2018 годах).

Анализируя сегмент рынка к которому относится объект оценки судебная коллегия учитывает, что на дату оценки экспертом было обнаружено 11 объектов-аналогов с разбросом цен на них кратным более чем в три раза. Рынка аренды данного сегмента земель эксперт не обнаружил вообще, что по мнению судебной коллегии свидетельствует о неактивности рынка данного сегмента земель в городе Рязани.

Таким образом, поскольку в материалы дела административным ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об активности рынка земель производственного назначения в городе Рязани, а экспертом в заключении мотивировано применение корректировки на торг для неактивного рынка, оснований для признания данного замечания состоятельным не имеется.

Несостоятельным является утверждение административного ответчика о необходимости определения корректировки на торг исходя из степени активности рынка продаж земель в целом, а не только по сегменту, к которому относится объект оценки.

Данное утверждение противоречит подпункту "б" пункта 11 ФСО N7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" согласно которому анализ рынка недвижимости включает в себя определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Также несостоятельны доводы административного ответчика о некорректном применении экспертом корректировки на коммуникации, поскольку эксперт не истребовал у ресурсоснабжающих предприятий города Рязани дополнительных сведений о возможности подключения коммуникаций у объектов-аналогов и не проверил достоверность информации приведенной в объявлении продавцом земельного участка относительно коммуникаций.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Экспертом в приложении к заключению представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных экспертом в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным истцом либо с иными заинтересованными лицами подателем жалобы в суд апелляционной инстанции не представлены.

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов и выяснять наличие и состав коммуникаций на них.

Обеспеченность земельного участка коммуникациями: электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией), в том числе их удаленность от земельного участка, правильность применения корректировки по которой подвергается административным ответчиком сомнению, исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226), относится к одному из ценообразующих факторов, на что указал эксперт в своем заключении (стр. N).

Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - Федеральный стандарт оценки N7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют "условно свободный".

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

Таким образом, эксперт обосновал введение корректировки на коммуникации по объекту-аналогу N3, который согласно тексту объявления обеспечен электричеством и водой и не применил ее к иным объектам-аналогам, объявления которых не содержит какой-либо информации о наличии коммуникаций на участках, предлагаемых к продаже.

Следует отметить, что согласно разъяснениям Е.Е. Яскевича, приведенным им в монографии для оценщиков, имеющих высокий уровень подготовки, "Практические методы оценки недвижимости в сложных ситуациях", Москва, 2020 год, корректировки на различия в коммуникациях для крупных городов и населенных пунктов нецелесообразны, по причине гарантированного обеспечения микрорайонов основными инженерными сетями, их целесообразность возникает для периферийных объектов: коттеджное строительство, точечное придорожное торговое строительство, участки под жилищное, производственное, складское строительство в "чистом поле".

Доводы представителя административного ответчика о специфичности рынка Рязани, ввиду технического устаревания коммунальных сетей и невозможности ввиду этого подключения к коммуникациям в городе несостоятельны.

Технологическое присоединение, например в электроэнергетике, в силу требований статьи 26 Федерального закона от 26 марта 2003 года N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" осуществляется на основании договора об осуществлении технологического присоединения, заключаемого между сетевой организацией и обратившимся к ней лицом. Указанный договор является публичным. Если для обеспечения технической возможности технологического присоединения и недопущения ухудшения условий электроснабжения присоединенных ранее энергопринимающих устройств и (или) объектов электроэнергетики необходимы развитие (модернизация) объектов электросетевого хозяйства и (или) строительство, реконструкция объектов по производству электрической энергии, сроки технологического присоединения определяются исходя из инвестиционных программ сетевых организаций и обязательств производителей электрической энергии по предоставлению мощности, предусматривающих осуществление указанных мероприятий, следовательно, отказ в технологическом присоединении ввиду изношенности сетей не допустим.

Таким образом, доводы административного ответчика о некорректном применении экспертом корректировки на обеспеченность коммуникациями к ценам объектов-аналогов, ввиду невыяснения им технической возможности подключения конкретных коммуникаций по объектам-аналогам несостоятельны.

Также ошибочными находит судебная коллегия доводы о неверном подборе экспертом объекта-аналога N3 ввиду образования данного земельного участка после даты оценки.

Из текста объявления, скриншот которого приведен экспертом на странице N заключения следует, что данное объявление было размещено его подателем в сети "Интернет" на сайте "данные изъяты" в 20 час. 11 мин. 18 ноября 2017 года (средняя часть текста над фотографиями объекта), скриншот объявления как следует из левого верхнего угла сделан 29 декабря 2017 года, что предшествует дате оценки.

Тот факт, что по сведениям публичной кадастровой карты кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 7 февраля 2018 года не свидетельствует о том, что участок не был сформирован на дату подачи объявления.

Доводы о необоснованном неприменении экспертом корректировки на наличие свободного подъезда к земельному участку в размере 22% несостоятельны, как объект исследования, так и объекты аналоги находятся в городе Рязани, имеющем сеть автомобильных дорог общего пользования, доказательств отсутствия подъезда к земельным участкам объектов-аналогов административным ответчиком не представлено.

Также несостоятельными являются доводы о необходимости введения корректировки на вид разрешенного использования для объектов-аналогов N1 и N4, имеющих по данным публичной кадастровой карты ВРИ сельскохозяйственное производство, поскольку согласно приложению N1 к Методическим рекомендациям о государственной кадастровой оценке", утвержденных приказом Минэкономразвития России N 226 от 12 мая 2017 года данный вид разрешенного использования, как правильно указал эксперт в своем заключении, отнесен к сегменту производственной деятельности.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что согласно текста объявления о продаже объекта-аналога N1 (стр. N заключения эксперта) к продаже предлагался участок под производство в "адрес", согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога N4 к продаже предлагался земельный участок под производство в "адрес" (стр. N заключения эксперта), следовательно выбор экспертом данных земельных участков в качестве объектов-аналогов полностью соответствует требованиям подпункта "б" пункта 22 федерального стандарта оценки N7, предусматривающего, что в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Следует отметить, что целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства.

Само по себе указание апеллятора на несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие ответчика с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости ни вызова эксперта в суд, ни проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Таких доказательств по делу представлено не было.

При таких обстоятельствах решение Рязанского областного суда подлежит изменению в части определения размера рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 марта 2020 года обязанность по оплате повторной судебной экспертизы в размере 30 000 рублей была возложена на административного ответчика. Сведений об исполнении определения суда материалы дела на дату вынесения апелляционного определения не содержат.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами расходов по оплате труда эксперта в размере 30 000 руб, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

При рассмотрении дела было установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка кратно превышает его кадастровую стоимость, подлежащую установлению судом в размере рыночной стоимости, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении, а следовательно, с административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в возмещение расходов на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в пользу "данные изъяты" надлежит взыскать 30 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия, определила:

решение Рязанского областного суда от 2 декабря 2019 года, изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 183 кв.м, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости 6 455 624 руб.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в возмещение расходов на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в пользу "данные изъяты" 30 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: