Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 июля 2020 г. по делу N 66а-47/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В, судей Гылкэ Д.И, Колпаковой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания дело N 15OS0000-01-2019-000125-04 по административному исковому заявлению Цопановой Светланы Казбековны об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия - Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 19 сентября 2019 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца Калицовой Л.А, представителей административного ответчика Икоева А.Р, Калоева А.А, судебная коллегия

установила:

Цопанова С.К. обратилась в Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 430 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административной истец указала, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 4 080 700 руб. Полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость - 1 351 000 руб, определенную независимым оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО8, согласно отчету N 82-19 зк, выполненному 18 июня 2019 г, нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе судебного разбирательства по административному делу представитель административного истца по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Владаудит" ФИО9, отраженным в заключении эксперта N 21/08-19, уточнив исковое требование, заявил об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости, равной 2 281 000 руб.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 19 сентября 2019 г. административное исковое заявление Цопановой С.К. удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в размере 2 281 000 руб, по состоянию на 1 января 2018 г. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 26 июля 2019 г.

Не согласившись с вышеуказанным решением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания, административный ответчик Правительство Республики Северная Осетия - Алания, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на недостоверность положенного в основу решения суда заключения эксперта от 11 сентября 2019 г.

Определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 января 2020 г. по административному делу назначена повторная судебная экспертиза.

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 809-Э/2020 от 22 апреля 2020 г, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО11, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составляет 1 861 000 руб, по состоянию на 1 января 2018 г.

Поскольку при судебной оценке названного заключения эксперта судебной коллегией были установлены обстоятельства, свидетельствующие о его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением судебной коллегии от 3 июня 2020 г. по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО10

Согласно заключению эксперта N 075/20-Э от 10 июля 2020 г, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО10, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составляет 2 580 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представители административного ответчика поддержали апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании суда апелляционной инстанции участия не принимали, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив экспертов ФИО9, ФИО11, ФИО10, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок находится в аренде у административного истца, расчет арендной платы осуществляется из его кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28) пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

С 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с проведением государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).

В соответствии с указанным Законом устанавливается переходный период его применения с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. В течение переходного периода такая оценка может проводиться в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке или в соответствии с Законом об оценочной деятельности с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (части 1, 2 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке).

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 16 ноября 2018 г. N 371 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания" в соответствии с положениями Закона о государственной кадастровой оценке утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составляет 4 080 700 руб.

В данной связи, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке земельного участка, подготовленный оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО8, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составляет 1 351 000 руб, по состоянию на 1 января 2018 г.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Владаудит" ФИО9, согласно выводам которого, отраженным в заключении эксперта N 21/08-19, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 2 281 000 руб.

Оценив представленные в дело доказательства размера рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции принял обжалуемое решение.

Судебная коллегия, с учетом дополнительного допроса в судебном заседании эксперта ФИО9 не согласилась с выводами суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости, согласно выводам, содержащимся в подготовленном экспертом заключении.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3).

В силу требований статьи 4 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно заключению эксперта ФИО9 и отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленному административным истцом, при определении ее размера и экспертом, и оценщиком был применен доходный подход, с использованием величин общих статистических данных о землях сельскохозяйственного назначения Республики Северная Осетия-Алания.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Согласно разделу IV "Методы оценки" названных методических рекомендаций, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность сведений доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО N 1 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Согласно пунктам 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297), сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Судебная коллегия, оценив представленные суду первой инстанции доказательства рыночной стоимости земельного участка, пришла к выводу об их несоответствии приведенным требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку итоговые величины, установленные в результате проведенных исследований, отраженных в названных документах, нельзя признать достоверными, объективными, определенными с учетом индивидуализирующих признаков объектов оценки.

Исходя из изложенного, руководствуясь требованиями статьи 83 КАС РФ, судебная коллегия определением от 14 января 2020 г. назначила по настоящему административному делу повторную судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО11

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО11 N 809-Э/2020 от 22 апреля 2020 г, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 1 861 000 руб.

При проведении назначенной судом повторной экспертизы эксперт ФИО11 использовала доходный подход. От использования сравнительного подхода эксперт ФИО11 отказалась, указав на отсутствие у эксперта возможности получения дополнительной информации (качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, рельеф, микроклимат) об объектах-аналогах, которая в объявлениях о продажах отсутствует.

Из дополнения к заключению N 809-Э/2020 от 22 апреля 2020 г. следует, что эксперт провела экспертное исследование с применением сравнительного подхода, однако установив, что интервалы полученных результатов не пересекаются, отказалась от их сопоставления.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Судебная коллегия, оценивая данное экспертное заключение, также исходила из того, что в силу пункта 11 ФСО N 1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 1 раздела IV вышеуказанных Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Если рынок недвижимости не развит, и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территории, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (подп. "б" п. 11 ФСО N7).

В силу положений пунктов 25 и 26 ФСО N 1, в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

По результатам судебной оценки заключения эксперта, представленного во исполнение определения суда апелляционной инстанции о назначении повторной судебной экспертизы, судебная коллегия пришла к выводу, что заключение эксперта ФИО11, с учетом дополнения к нему, не отвечает приведённым требованиям.

В целях установления юридически значимых обстоятельств по настоящему делу, определением судебной коллегии от 3 июня 2020 г. назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО10

Согласно заключению эксперта N 075/20-Э от 10 июля 2020 г, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО10, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 2 580 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе, представленными стороной административного истца письменной рецензией на заключение эксперта, по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж и доходного подхода методом капитализации земельной ренты.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 22, 25 ФСО N 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель соответствующего назначения.

Отбор объектов-аналогов, в том числе, расположенных в иных районах Республики Северная Осетия - Алания соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 и обоснованы рыночными условиями.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости участков скорректирован по выявленным различиям: условиям продажи, местоположению, физическим и иным влияющим на ценообразование характеристикам участков.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок при расчете рыночной стоимости земельного участка".

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с разделом 5 распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" оценка произведена исходя из разрешенного, наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории, входящих в состав участка сельскохозяйственных угодий, их плодородия (использован средний почвенный балл района).

В рамках доходного подхода был применен метод капитализации земельной ренты по формуле, согласно которой земельная рента равна валовому доходу за вычетом издержек и прибыли предпринимателя.

Экспертом в описательной части заключения объект исследования был отнесен к 4 агроклиматической подзоне; эксперт, выбрав используемый севооборт культур, проанализировал данные об урожайности сельскохозяйственных культур с 2013 по 2017 годы, рассчитал стоимость земельного участка с учетом севооборота, исходя из средней урожайности культур, удельного валового дохода культуры, удельных расходов на единицу площади, площади земельного участка, доли культуры в севообороте, прибыли предпринимателя.

В заключении приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно заключению экспертизы согласование результатов оценки, полученных различными подходами (методами), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, основанного на математическом методе анализа иерархий, отражающего степень его достоверности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции экспертом были даны исчерпывающие и мотивированные объяснения по существу возражений, представленных заключение эксперта. Данные объяснения судебная коллегия находит обоснованными, подлежащими учету, а представленные замечания - опровергающимися содержанием исследовательской части заключения эксперта и его объяснениями.

При этом, судебная коллегия нашла несостоятельной ссылку лиц, участвующих в деле, на положения Закона Республики Северная Осетия-Алания от 14 мая 2004 г. N 17-РЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания" о моратории на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, как на основание вывода об ошибочности результатов, полученных с применением сравнительного подхода.

В силу положений статьи 12 Закона Республики Северная Осетия-Алания от 14 мая 2004 г. N 17-РЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания" оборот земель сельскохозяйственного назначения в Республике Северная Осетия-Алания регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, настоящим Законом (часть 1).

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Республики Северная Осетия-Алания, осуществляется через 49 лет со дня вступления в силу настоящего Закона.

Оборот относящихся к землям сельскохозяйственного назначения садовых или огородных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2).

Данное нормативное регулирование не исключает рыночный оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, уже являющихся объектами тех или иных вещных прав, объявления об отчуждении которых, использованы экспертом при проведении исследования, и само по себе не предопределяет ничтожности таких предложений.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу об изменении решения суда первой инстанции и установлении размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости, равной 2 580 000 руб, по состоянию на 1 января 2018 г.

От экспертных учреждений, проводивших повторные судебные экспертизы - общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" и общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ", поступили заявления о взыскании судебных расходов по проведению судебных экспертиз в размере 50 000 руб. и 44 800 руб, соответственно.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебных экспертиз, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебных экспертиз, объем произведенных экспертными организациями работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Судебная коллегия также исходит из того, что в ходе апелляционного производства нашли свое подтверждение доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном установлении судом кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, заявленные экспертными организациями расходы подлежат взысканию с административного истца.

Согласно материалам дела, одним из лиц, участвующих в деле, является юридическое лицо - федеральное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

В резолютивной части обжалуемого решения суд указал, что оно является основанием для внесения федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии" по Республике Северная Осетия - Алания в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующем размере установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Судебная коллегия полагает правильным исключить из резолютивной части решения суда абзац 3, содержащий указанное положение, исходя из следующего.

В силу требований ст.17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление об оспаривании).

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 13 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Из положений пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 следует, что таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 19 сентября 2019 г. изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 430 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равную его рыночной стоимости, в размере 2 580 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Исключить из резолютивной части решения суда абзац 4.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Цопановой Светланы Казбековны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" расходы на оплату производства судебной экспертизы, в размере 50 000 руб, в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" - расходы на оплату производства судебной экспертизы, в размере 44 800 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 13 августа 2020 г.

Председательствующий:

Судьи: