Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 августа 2020 г. по делу N 66а-555/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Колпаковой А.В., судей Катанаевой А.С., Сиротиной Е.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-235/2019, 66а-555/2020 (15OS0000-01-2019-000186-15) по административному исковому заявлению акционерного общества "ИСТОК" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 27 декабря 2019 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Акционерное общество "ИСТОК" (далее - акционерное общество), будучи собственником объекта недвижимого имущества, обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N площадью 18000 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

В обоснование иска указано, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы акционерного общества, связанные с налогообложением спорного объекта.

В подтверждение своей позиции представили отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 16466800 рублей.

Обжалуемым решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 27 декабря 2019 г. заявленные требования удовлетворены частично.

На основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N площадью 18000 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 16500000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Правительства Республики Северная Осетия-Алания просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование жалобы апеллянт выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной оценочной экспертизы, полагая, что по структуре и содержанию экспертиза не отличается от отчета, представленного административным истцом, и содержит многочисленные нарушения законодательства об оценочной деятельности.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель Акционерного общества "Исток", представители Правительства Республики Северная Осетия-Алания, Управления Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания, Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии" по Республике Северная Осетия-Алания, о месте и времени рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также посредством публикации информации на официальном интернет-сайте. Указанные лица представили телефонограммы о рассмотрении дела в их отсутствие, об отложении судебного слушания не заявляли.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, судебная коллегия, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 28 ноября 2014 г. N 412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия - Алания" (далее - Постановление Правительства N 412) по состоянию на 1 января 2015 г. определена кадастровая стоимость земельных участков и утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам Республики Северная Осетия - Алания.

На основании данного Постановления утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 18000 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 40783320 рублей.

Предметом оспаривания по данному делу является величина кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции правильно истолковал и применил положения действующего в настоящее время законодательства, регулирующие спорное правоотношение, руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

Судом верно сделан вывод, что у административного истца как налогоплательщика, имеется право на пересмотр кадастровой стоимости, поскольку использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог, исчисляемый из кадастровой стоимости, которая может быть установлена в размере рыночной (пункты 1, 5 статьи 65, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Оценив и исследовав представленные в дело доказательства, суд обоснованно пришел к заключению, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве собственности, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, руководствуясь положениями части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, определил, что результатами определения завышенной кадастровой стоимости затронуты права и обязанности акционерного общества, в связи с чем, подлежит установлению его рыночная стоимость.

Оспаривая достоверность установленной Постановлением Правительства N 412, кадастровой стоимости, административный истец представил отчет оценщика С. об определении рыночной стоимости от 29 сентября 2019 г. N, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером N определена в размере 16466800 рублей.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В ходе разбирательства по делу, исследовав представленные истцом доказательства, суд обоснованно отклонил отчет от 29 сентября 2019 г. N, поскольку он составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, принимая во внимание, в том числе то, что недостоверность отчёта следует также из доказательств, представленных самим административным истцом.

Так, согласно приложенного к иску решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21 октября 2019 г. (л.д.21-24 т.1) компетентным органом установлены существенные нарушения в представленном отчете от 29 сентября 2019 г, так как отчёт не соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности, в нём выявлены нарушения Федеральных стандартов оценки NN 1, 2, 3 и 7, приведшие к неоднозначному толкованию результатов и введению в заблуждение.

При изложенных обстоятельствах отчёт оценщика обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка.

Выводы суда первой инстанции об отклонении отчета судебная коллегия считает обоснованными, так как отчёт оценщика противоречит подпункту "б" п.11 ФСО N 7 в силу которого при проведении оценки в рамках сравнительного подхода и анализе рынка недвижимости подлежит определению сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В нарушение вышеприведенной нормы, оценщиком не проведено надлежащее исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится исследуемый объект, при отборе объектов-аналогов, оценщик не обосновал надлежащим образом их выбор, сопоставимость выбранных объектов ничем не подтверждена, достоверность и проверяемость представленной информации не обеспечена.

Исходя из изложенных обстоятельств, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчёта, суд первой инстанции правомерно вынес определение о назначении судебной оценочной экспертизы.

На основании заключения судебной оценочной экспертизы N от 17 декабря 2019, выполненной ИП М. судом была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества. При этом, суд посчитал заключение эксперта соответствующим требованиям действующего законодательства, предъявляемым к оценке объекта недвижимости.

Вместе с тем оценивая доводы апелляционной жалобы и изучая заключение судебной оценочной экспертизы N на предмет достоверности, судебной коллегией были выявлены обоснованные сомнения в достоверности представленного экспертного заключения.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Согласно пункту 11 ФСО N 7 объем исследований при анализе рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Как следует из представленного экспертного заключения судебной оценочной экспертизы N от 17 декабря 2019 г, выполненной ИП М, расчет рыночной стоимости земельного участка был произведен сравнительным подходом, при этом состав, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчёт стоимости, который приведёт к аналогичному результату.

Примененные объекты-аналоги не отвечают требованиям сопоставимости, представленная в отношении них информация по ценообразующим признакам не является полной и проверяемой, анализ состояния актуальности рынка земельных участков произведенный по ценообразующим факторам на дату оценки воспроизведен экспертом-оценщиков не в полном объеме, представленные фактические сведения о земельных участках-аналогах не отвечают требованиям достаточности. Примененные оценщиком коэффициенты корректировок должным образом не мотивированы.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано обоснованным, вместе с тем оно было положено в основу решения суда.

В связи с вышеизложенным, с учетом предоставленных ему статьей 77 КАС РФ дискреционных полномочий, судебная коллегия посчитала возможным назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручить эксперту Т, сотруднику ООО "Центр поддержки бизнеса", чьи образование и уровень квалификации в области оценочной деятельности соответствуют предмету экспертного исследования.

Проанализировав представленное заключение повторной экспертизы N от 11 августа 2020 г. апелляционный суд приходит к выводу о достоверности, установленной в ней, рыночной стоимости исследуемого объекта в размере 16483979 рублей.

Как следует из содержания заключения повторной экспертизы от 11 августа 2020 г, оно содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 3 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учётом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт проанализировав имеющуюся информацию, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учётом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчётах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по виду разрешенного использования, стоимостным и физическим характеристикам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. Так, при определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения повторной экспертизы от 11 августа 2020г. материалы дела не содержат.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Ходатайств о вызове в судебное заседание эксперта стороны не заявляли, хотя судом апелляционной инстанции такое право разъяснялось.

Поскольку заключение признается судом второй инстанции достоверным и обоснованным, на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости, а исковые требования подлежат удовлетворению в определенном экспертом размере.

Разрешая поступившее от общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА" ходатайство о взыскании судебных расходов по проведению повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что все понесенные в связи с рассмотрением дела судебные расходы следует возложить на административного ответчика, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости (40783320 рублей) её расхождение с рыночной стоимостью (16483979 рублей) является значительным, не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Судом апелляционной инстанции отмечается также и то, что размер истребованных экспертами судебных расходов подтвержден соответствующим расчетом и финансово-экономическим обоснованием.

Анализируя вопросы обоснованности размера расходов затраченных на проведение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. N 34/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях").

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 27 декабря 2019 г. изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 18000 кв. м, категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - в целях эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 1 января 2015 г. в размере16483979 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Правительства Республики Северная Осетия-Алания судебные расходы на производство судебной экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА" в размере 48000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи