Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г. по делу N 66а-558/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Катанаевой А.С, судей Колпаковой А.В, Сиротиной Е.С, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-31/2020 (УИД N 15OS0000-01-2019-000187-12) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новый Исток" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия - Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 27 декабря 2019 г, которым административный иск удовлетворен частично.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца по доверенности Мещерского И.Е, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Новый Исток" обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 322 265 +/- 397 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", находящегося в аренде у Общества. Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 325 471 536, 75 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы Общества, связанные с налогообложением спорного объекта.

Обжалуемым решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 27 декабря 2019 г. заявленные требования удовлетворены частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка равная его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 г. в размере 120 511 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 7 октября 2019 г.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия - Алания просит решение суда отменить, в удовлетворении требований административного истца отказать. Считает, что выводы суда основаны на заключении экспертизы, по содержанию не отличающейся от отчета, представленного административным истцом.

Представитель административного истца по доверенности Мещерский И.Е. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ, Кодекс) судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" находится в аренде у административного истца, расчет арендной платы за который осуществляется из кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 28) пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 12 ноября 2010 г. N 325 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, садоводческих и огороднических объединений граждан в Республике Северная Осетия-Алания по состоянию на 1 января 2011 г.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2011 г. на основании приведенного выше постановления N 325 от 12 ноября 2010 г. и составляет 325 471 536, 75 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания ДД.ММ.ГГГГ г. N заявление административного истца от 7 октября 2019 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец представил отчет N от ДД.ММ.ГГГГ г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ИП ФИО11, согласно которому рыночная стоимость составляет на 1 января 2011 г. 126 473 000 руб.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства представителя административного истца определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО7

По результатам судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ИП ФИО7, рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2011 г. составила 120 511 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судом первой инстанции было принято обжалуемое решение.

При этом суд посчитал указанное заключение соответствующим требованиям действующего законодательства, предъявляемым к оценке объекта недвижимости.

Между тем, в ходе изучения заключения судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ИП ФИО7 судебной коллегией были выявлены обоснованные сомнения в достоверности представленного экспертного заключения.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со статьями 7, 8 которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Согласно пункту 11 ФСО N 7 объем исследований при анализе рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Как следует из представленного экспертного заключения, расчет рыночной стоимости земельного участка был произведен сравнительным подходом, при этом состав, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчёт стоимости, который приведёт к аналогичному результату.

Экспертом в качестве объектов - аналогов взяты предложения с датами публикаций - ноябрь 2019 г, при том, что датой оценки является 1 января 2011 г, что привело к применению значительной корректировки на цену предложения 55% (таблицы 3, 4 экспертного заключения).

При обосновании примененных корректировок, в том числе на условия продажи (торг), на категорию и разрешенное использование земельного участка, экспертом использованы данные справочника Лефера Л.А. за 2017 год, а также сведения из Сборника корректировок, сегмент "Земельные участки за 2017 г. (страница 38 экспертного заключения).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что примененные объекты-аналоги не отвечают требованиям сопоставимости, представленная в отношении них информация по ценообразующим признакам не является полной и проверяемой, анализ состояния актуальности рынка земельных участков произведенный по ценообразующим факторам на дату оценки воспроизведен экспертом-оценщиком не в полном объеме, представленные фактические сведения о земельных участках-аналогах не отвечают требованиям достаточности. Примененные оценщиком коэффициенты корректировки должным образом не мотивированы.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано обоснованным, вместе с тем оно было положено в основу решения суда.

Более того, представленное экспертное заключение в своем составе и материалы административного дела не содержат расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Поскольку выявленные неясность и неполнота заключения по результатам допроса эксперта в суде апелляционной инстанции устранены не были, определением судебной коллегии от 27 мая 2020 г. в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ по делу было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр поддержки бизнеса" ФИО12.

Согласно заключению судебной экспертизы ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2011 г. составила 119 818 973 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию - согласно виду разрешенного использования - для выпуска спирто-ликеро-водочной продукции и условиям рынка продажи земель соответствующего назначения - земельных участков под промышленную застройку.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Отбор объектов-аналогов, в том числе, расположенных в иных городах Республики Северная Осетия - Алания, соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 и обоснованы рыночными условиями.

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 4 при определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

В связи с отсутствием данных об объектах аналогах, представленных на открытом рынке по состоянию на 1 января 2011 г, экспертом были проанализированы данные по земельным участкам, сопоставимым с объектом экспертизы, по которым в Арбитражном суде Республики Северная Осетия-Алания была установлена кадастровая стоимость в размере рыночной, по состоянию на дату оценки.

Экспертом в целях проверки полученных данных на соответствие рыночным условиям, с учетом положений пункта 8 ФСО N 1, были установлены предложения по продаже земельных участков в сопоставимых населенных пунктах Республики Северная Осетия-Алания за 2014 г. В результате был установлен интервал цен предложений земельных участков промышленного назначения в Республике Северная Осетия-Алания в сопоставимых с объектом экспертизы населенных пунктах в пределах от 100 до 500 кв.м в зависимости от местоположения, площади и уровня благоустройства земельных участков (таблица 10).

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Обоснование выбора подхода к исследованию и отказ от иных подходов приведено в заключении.

Данное заключение лицами, участвующими в деле, не опровергнуто и по результатам оценки в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ сомнений в достоверности у судебной коллегии не вызывает.

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной согласно заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N.

От ООО "Центр поддержки бизнеса" поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 48 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, может является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления N 28 разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким органом в настоящем деле является Правительство Республики Северная Осетия-Алания, с которого и подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 48 000 руб, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением по запросу суда апелляционной инстанции, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. N 34/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях").

Таким образом, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части установленного размера кадастровой стоимости земельного участка, а также распределить судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 27 декабря 2019 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 322 265 +/- 397 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 г, составляющем 119 818 973 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Правительства Республики Северная Осетия-Алания в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр поддержки бизнеса" ("адрес") судебные расходы в размере 48 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи