Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 28 августа 2020 г. по делу N 66а-3916/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Жудова Н.В, при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2201/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - ООО "Сфера") об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 15 мая 2020 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, возражения представителя административного истца Ульяновой К.С, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Сфера" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания общей площадью 3 864, 7 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 125 992 000 руб. и арендуемого земельного участка общей площадью 5 800 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 112 751 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества по состоянию на указанную дату распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость нежилого здания в размере 220 021 660, 82 руб. и земельного участка в размере 293 012 636 руб, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 18 декабря 2019 года N, подготовленного оценщиком "данные изъяты" что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций и арендной платы, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Московского городского суда от 15 мая 2020 года административное исковое заявление ООО "Сфера" удовлетворено, по состоянию на 1 января 2018 года установлены кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 3 864, 7 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости, равной 176 225 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2018 года; кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 5 800 кв.м. с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости, равной 185 113 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2018 года

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы и Правительством Москвы подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

В обоснование доводов жалобы указано, что административный истец просит суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

Податели жалобы считают, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении прав и законных интересов административного истца.

По мнению апеллянтов административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчета об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной. Кроме того, участок занят принадлежащим административному истцу зданием и необходим для его эксплуатации, и не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка обязан, при наличии волеизъявления собственника здания, продать участок только одному лицу - собственнику здания.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором.

Отмечают, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие судебно-экспертному исследованию, экспертом не проведен анализ использования объекта исследования на дату оценки, не истребованы и не проанализированы действующие договоры аренды, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка не соответствует рыночным данным района его расположения, в рамках сравнительного подхода экспертном некорректно подобраны объекты-аналоги, стоимость которых относительно друг друга кратна более чем 1, 5 раза, некорректно определены операционные расходы в рамках доходного подхода, поскольку из содержания объявлений невозможно установить содержит ли величина арендной ставки операционные расходы, более того примененное экспертом значение операционных расходов (44%) превышает средний уровень операционных расходов, определенный справочником оценщика недвижимости под редакций Л.А. Лейфера, составляющий 17, 8%, что привело к существенному занижению итоговой величины рыночной стоимости.

Просили назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административного иска.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец указывает на несостоятельность ее доводов и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве и Управления Росреестра по Москве не явились. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания, принадлежащего административному истцу на праве собственности и арендуемого им земельного участка, не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 237-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административный истец является собственником нежилого трехэтажного с подвалом здания гаража-стоянки, используемого как помещения автосалона, автосервиса, административно-офисного назначения со вспомогательными площадями, 2005 года постройки, общей площадью 3 864, 7 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес". Указанное нежилое здание расположено на арендуемом административным истцом земельном участке с видом разрешенного использования: магазины (4.4), земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (1, 2, 5), обслуживание автотранспорта (4, 9), площадью 5800 кв.м.

Спорное нежилое здание имеет центральное отопление, водопровод, канализацию, электроосвещение и систему вентиляции и лифты. Инженерно-техническое состояние здания удовлетворительное, состояние отделки - стандартное, ремонт не требуется. Территориально объекты недвижимости находятся в районе "адрес", на расстоянии 7 мин. пешком от станции метро Дубровка, расположение относительно кольцевой структуры: внутренняя часть ТТК.

Указанные обстоятельства сторонами при рассмотрении дела по существу не оспаривались.

Проанализировав представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размерах:

-нежилого здания - 220 021 660, 82 руб.;

-земельного участка -293 012 636 руб.

Данная кадастровая стоимость используется для определения размера налога на имущество организаций и арендных платежей по договору от 8, 10.1996 N.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона N 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N508 (далее - ФСО N 4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке от 18 декабря 2019 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость принадлежащих административному истцу нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года составила 125 992 000 руб, земельного участка -112 751 000 руб.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 Постановления Пленума N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке с учетом представленных возражений стороны административного ответчика, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза.

Доводы апелляционной жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 6 апреля 2020 года, составленному экспертом ФИО6 "данные изъяты" отчет об оценке от 18 декабря 2019 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты" не соответствует требованиям Закона N135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. Определённая оценщиком в отчёте рыночная стоимость объектов недвижимости не подтверждается.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленные административным истцом отчеты об оценке, признав их недостоверным доказательством.

Рыночную стоимость спорных объектов недвижимости эксперт определилпо состоянию на 1 января 2018 года в размерах:

-нежилого здания - 176 225 000 руб.;

-земельного участка -185 113 000 руб.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилого здания и земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительному и доходному подходам, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт обоснованно отнес оцениваемое им нежилое здание к сегменту недвижимости объектов придорожного сервиса/объектов автосалона с учетом административно-офисных площадей, а земельный участок к сегменту участков коммерческого назначения.

Вопреки доводов апелляционной жалобы подобранные экспертом объекты-аналоги соответствуют указанному сегменту рынка и сопоставимы с объектом оценки.

Итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости нежилого здания 45 598 руб./кв.м и земельного участка 31 916 руб./кв.м находится в диапазоне цен предложений для единого объекта недвижимости (с учетом вклада стоимости земельного участка, без учета корректировки на торг) от 55 000 до 85 000 руб./кв.м, что опровергает доводы апелляционной жалобы о том, что рассчитанное экспертом значение ниже рыночных цен на данный сегмент недвижимости.

Заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В свою очередь подателем апелляционной жалобы каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости не представлено.

Доводы о необходимости исключения из расчетов объектов-аналогов, разница в стоимости которых составляет более чем 1, 5 раза судебная коллегия находит необоснованными.

Указанный в цитируемом административным ответчиком в апелляционной жалобе письме ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22.01.2015 N19-8157 способ выбора сопоставимых объектов-аналогов является не единственным. Так в методической литературе одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации составляет 16, 4%, что безусловно с необходимостью свидетельствует о незначительной изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертов объектов-аналогов.

Несостоятельны по мнению судебной коллегии доводы о некорректном определении размера операционных расходов в рамках расчетов доходным подходом, поскольку данную величину эксперт обосновал со ссылкой на Справочник СРД N21 под редакцией Е.Е. Яскевича, а доказательств, что указанный размер операционных расходов завышен, что влечет снижение чистого операционного дохода и как следствие занижение рыночной стоимости, административным ответчиком не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о непроведении анализа использования объекта исследования на дату оценки несостоятельны. В соответствующем разделе заключения (стр. 26-30) экспертом указано каким образом используются объекты оценки. Выводы эксперта подтверждаются приложенными к заключению фотографиями, из которых с очевидностью следует, что фактически на момент осмотра объект оценки использовался в указанно экспертом качестве (фототаблица из 23 фотографий). То есть определенное экспертом использование объекта оценки, интересное потенциальным покупателям, подтверждено последующим фактическим использованием объекта текущим собственником.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что доказательств наличия вариантов иного, нежели установленного экспертом, использования спорных объектов недвижимости, свидетельствующих об искажении экспертом итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, стороной административного ответчика не представлено. Более того, в силу прямого указания пункта 20 ФСО N7 рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих в отношении спорного объекта недвижимости договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объекта оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Довод апеллянта о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателя жалобы недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Несостоятельны и доводы жалобы об отсутствии у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметами договоров аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы.

Доводы административного ответчика о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком отчета об оценке также являются несостоятельными. Действительно, абзацем 12 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, однако в рассматриваемом случае, договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суды с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных обязательных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 15 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: