Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 декабря 2020 г. по делу N 66а-1503/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-103/2019 по административному исковому заявлению акционерного общества "Шебекинский райтопсбыт" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе АО "Шебекинский райтопсбыт" на решение Белгородского областного суда от 10 декабря 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, возражения по апелляционной жалобе представителей административного ответчика Правительства Белгородской области Жариковой А.И. и заинтересованного лица Администрации Шебекинского городского округа Белгородской области Приймакова М.Ю, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

акционерное общество "Шебекинский райтопсбыт" (далее - АО "Шебекинский райтопсбыт") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости, в размере 12 091 000 рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований АО "Шебекинский райтопсбыт" указало на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная в размере 21 913 459, 56 руб. не соответствует его рыночной стоимости и это нарушает его права как собственника, поскольку влечет необходимость уплаты за земельный участок налоговых платежей, в завышенном размере. В подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ФИО12

Решением Белгородского областного суда от 10 декабря 2019 года кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы, в размере 21 738 000 рублей, по состоянию на 1 января 2016 года. С административного истца в пользу администрации Шебекинского городского округа Белгородской области взыскано в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы "данные изъяты".

Не согласившись с данным решением, АО "Шебекинский райтопсбыт" подало апелляционную жалобу об отмене судебного акта, со ссылкой на то, что у суда первой инстанции не имелось оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы, содержащего некорректный расчет указанной стоимости.

Представители административного истца, административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что АО "Шебекинский райтопсбыт" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2016 года постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 г. N418-пп в размере 21 913 459, 56 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец в соответствии с требованиями главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации и решением Совета депутатов Шебекинского городского округа от 26 ноября 2018 г. N59 "Об установлении земельного налога с 2019 года" является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

Как видно из административного дела, в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" Никулину А.С.

Согласно заключению эксперта ФИО13 N N от ДД.ММ.ГГГГ, представленный административным истцом отчет об оценке не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года определена экспертом в размере 21 738 000 руб.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Вместе с тем, изучив заключение судебной экспертизы, судебная коллегия пришла к выводу, что имеются основания для проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы ввиду неполноты проведенных исследований и содержащихся в нем неясностей, в связи с чем определением судебной коллегии от 9 июня 2020 года была назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО14, перед которым был поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка.

В названном определении, в частности, было указано на то, что оцениваемый земельный участок был отнесен экспертом к сегменту земельных участков коммерческого назначения - под производственной базой.

При этом на стр.30 заключения экспертом указывалось на то, что рынок земельных участков промышленного назначения Шебекинского района недостаточно развит, предложений о продаже сопоставимых объектов, позволяющих составить представление о ценах недостаточно, в связи с чем экспертом было принято решение воспользоваться имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, находящихся в других районах Белгородской области, и в частности в "данные изъяты"

Однако описание указанных городов, в частности отнесение их к райцентрам промышленного либо сельхозназначения, их удаление от областного центра, состояние подъездных путей (наличие грунтовой дороги, как подъездных путей к объекту оценки) заключение не содержало, что не давало возможность проверить обоснованность невнесения экспертом соответствующих корректировок.

Применяя корректировку на отличие в местоположении (стр.54 заключения), эксперт руководствовался Справочником оценщика недвижимости 2014 г, под редакцией Л.А.Лейфера, в котором приводится соответствующая таблица значений корректировок низкоклассных производственно-складских объектов по районам области по отношению к областному центру, и в частности райцентров и поселков городского типа сельскохозяйственных районов (среднее значение 0, 50; доверительный интервал 0, 47-0, 53).

В то же время в расчетной таблице на стр.54, 56 заключения, примененное экспертом значение корректировки составляет 0, 66, которое им никак не обосновано, не мотивировано экспертом и значение корректировки на площадь объектов-аналогов.

Кроме того, вызывало неясность, в силу каких причин осталась неизменной стоимость объекта -аналога N1 (стр.56 заключения) после применения к ней корректировки на торг в размере 15%.

Отсутствовали в заключении эксперта и какие-либо суждения, опровергающие обоснованность приведенных оценщиком ФИО15 в своем отчете данных о диапазоне цен на земельные участки, составляющий по ее мнению от 153, 69 руб./кв.м. до 1333, 33 руб./кв.м, поскольку из представленной в заключении эксперта подборке цен предложений по объектам - аналогам на стр.30 заключения следует, что экспертом не исследованы выявленные оценщиком предложения.

Кроме того, экспертом не рассчитан коэффициент вариации в итоговой таблице расчета рыночной стоимости объекта оценки.

21 августа 2020 года в Первый апелляционный суд общей юрисдикции поступило заключение дополнительной судебной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ФИО16

Проанализировав представленное экспертом ФИО17 дополнительное экспертное заключение с учетом ранее представленного первичного заключения, судебная коллегия установиласледующее.

Как указывалось выше, оценщиком ФИО18 в своем отчете приведены данные о диапазоне цен на земельные участки, составляющего по ее мнению от 153, 69 руб./кв.м. до 1333, 33 руб./кв.м. и эксперту ФИО19 судебной коллегией было предложено высказать суждения, подтверждающие ошибочность проведенного оценщиком анализа рынка земельных участков применительно к указанному интервалу цен, чего фактически им сделано не было.

На поставленный судебной коллегией вопрос о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года, эксперт ответа в заключении дополнительной экспертизы, не дал.

С учетом приведенного выше, судебная коллегия пришла к выводу о том, что заключения эксперта ФИО20 не отвечают требованиям относимости, допустимости, не могут быть приняты как надлежащие доказательства, подтверждающие рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем судом апелляционной инстанции было удовлетворено ходатайство АО "Шебекинский райтопсбыт" о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ФИО21

Из заключения эксперта ФИО22 от ДД.ММ.ГГГГ N N следует, что отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (стр.49 заключения).

Выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и не подтверждении представленной в нем стоимости спорного объекта в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, и принимаются судебной коллегией как достоверные.

Учитывая изложенное, судебная коллегия при разрешении вопроса о величине рыночной стоимости объекта недвижимости полагает возможным руководствоваться заключением эксперта Артемова В.И, и находит представленный административным истцом отчет об оценке недостоверным доказательством.

Определяя величину рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года, эксперт по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, пришел к выводу, что она составляет 12 245 000 руб.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Так, приведенное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованный метод оценки и расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение, а потому соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В частности, согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 (далее - ФСО N7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 11 ФСО N7, анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из подготовленного экспертом заключения, земельный участок расположен в сельской промышленной зоне, на удалении 9, 7 км. от центра района (Шебекино). Участок занят производственно-складскими зданиями весовых, контор, гаражами класса С. Исследуемый земельный участок относится к рынку земельных участков под индустриальную застройку (стр.23, 26 заключения).

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N297 (далее - ФСО N1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием выбора сравнительного подхода.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Экспертом в избранном им сравнительном подходе оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, в исследовательской части указаны и обоснованы причины расхождения выводов с выводами эксперта ФИО23 как того требует пункт 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 декабря 2002 года N 346.

Согласно п.п. "в" пункта 11 ФСО N7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки и анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в Белгородской области (в радиусе до 50 км. от объекта исследования) с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельного участка в размере 351, 4 руб./кв.м, находится в интервале значений цен (от 599 руб./кв.м. до 788 руб./кв.м, без учета скидки на торг) для данного сегмента рынка недвижимости (стр.35 заключения).

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка недвижимости на указанной территории Белгородской области в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта выходит за границы приведенного диапазона цен и является иной, чем отражено в заключении эксперта, стороной административного ответчика по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции еще одной повторной судебной оценочной экспертизы как на этом настаивали представители Правительства Белгородской области и Администрации Шебекинского городского округа судебная коллегия не усмотрела.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости земельного участка.

"данные изъяты" подано заявление об оплате проведенной по делу повторной экспертизы, в размере "данные изъяты"

Как следует из определения о назначении по делу повторной судебной экспертизы, обязанность по ее оплате, путем внесения соответствующей денежной суммы на расчетный счет Первого апелляционного суда общей юрисдикции, была возложена судебной коллегией на административного истца, как на лицо, заявившее соответствующее ходатайство.

Судом апелляционной инстанции установлено, что данная обязанность со стороны административного истца исполнена не была.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов на основании заявления экспертной организации, суд апелляционной инстанции учитывает положения статей 103, 106, 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенные в Постановлении от 11 июля 2017 года N20-П и Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О.

Основываясь на приведенных нормативных положениях и правовых позициях Конституционного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции исходит из того, что повторная судебная экспертиза проведена экспертной организацией, расходы в связи с проведением судебной экспертизы, экспертной организации не возмещены, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не превышает кратно определенную судом рыночную стоимость (разница 44%), что свидетельствует об отсутствии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту, а потому имеются основания для взыскания судебных расходов с административного истца в размере 30 000 руб.

При этом соотношение размера судебных расходов, подлежащих взысканию с административного истца в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходя из установленной решением Совета депутатов Шебекинского городского округа от 26 ноября 2018 г. N59 налоговой ставки в размере 1, 5 процента, также не дает оснований к возложению оплаты за проведение судебной экспертизы применительно к обстоятельствам настоящего административного дела, на административного ответчика - Правительство Белгородской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Белгородского областного суда от 10 декабря 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость, равную рыночной, по состоянию на 1 января 2016 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: Белгородская "адрес" в размере 12 245 000 рублей.

Взыскать с акционерного общества "Шебекинский райтопсбыт" в пользу "данные изъяты" судебные расходы по проведению повторной экспертизы в размере "данные изъяты".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Шебекинский райтопсбыт" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи