Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 декабря 2020 г. по делу N 66а-5297/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и

Селиверстовой И.В.

при секретаре Кузьминой К.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-940/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СПЕКТРУМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 8 июля 2020 года, которым названное административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного истца Кочурина О.М, возражавшего по жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "СПЕКТРУМ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 96 269 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 5 671 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 13 325 000 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельных участков и собственником нежилого здания, не согласен с кадастровой стоимостью этих объектов недвижимости, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы и налога на имущество организаций. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N, подготовленный оценщиком "данные изъяты"

Решением Московского городского суда от 8 июля 2020 года кадастровая стоимость названных объектов недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2018 года равной их рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы, в следующих размерах:

нежилого здания с кадастровым номером N в размере 82 951 500 руб.;

земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 113 683 руб.;

земельного участка с кадастровым номером N в размере 11 800 317 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба об отмене решения суда, со ссылкой на отсутствие оснований для установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в размерах, определенных в заключении судебной оценочной экспертизы. Просили назначить по делу повторную судебную экспертизу на предмет определения действительной рыночной стоимости оцениваемых объектов по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебное заседание апелляционной инстанции административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, заинтересованные лица Правительство Москвы и Управление Росреестра по Москве не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "СПЕКТРУМ" является арендатором указанных выше земельных участков и собственником нежилого здания.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 г. N40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

Данным распоряжением кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости утверждена в следующих размерах: нежилого здания с кадастровым номером N - 108 831 137, 18 руб.; земельного участка с кадастровым номером N - 8 392 086, 64 руб.; земельного участка с кадастровым номером N - 14 549 311, 28 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец в соответствии с требованиями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении нежилого здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Из материалов дела также следует, что арендная плата за пользование и владение земельными участками исчисляется и уплачивается ООО "СПЕКТРУМ" исходя из их кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

В этой связи доводы апелляционной жалобы об обратном не могут быть признаны состоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам "данные изъяты"

По заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N N, проведенной экспертом "данные изъяты" представленный административным истцом отчет об оценке на соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и п.5 ФСО N3. Допущенные нарушения имеют существенное влияние на размер рыночной стоимости объектов оценки. Соответственно экспертом определена рыночная стоимость оцениваемых объектов, установленная в качестве кадастровой решением суда от 8 июля 2020 года.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании экспертного заключения Вереина А.М, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда по следующим основаниям.

Согласно статье 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями названного закона.

Исходя из положений Приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", которым установлены требования к специалистам в оценочной деятельности, экспертизу (проверку) итогового документа об определении стоимостей (оценки недвижимости) вправе проводить эксперт-оценщик, имеющий уровень высшего образования - магистратура или специалитет либо уровень высшего образования - магистратура или специалитет (непрофильное) и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, в том числе стаж работы не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что эксперт Вереин А.М. необходимого уровня образования не имеет.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что эксперт ФИО12 не был правомочен на проведение судебной экспертизы в части проверки отчета об оценке рыночной стоимости.

С учетом приведенного выше, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение названного эксперта не отвечает требованиям относимости, допустимости, не может быть принято как надлежащее доказательство, подтверждающее рыночную стоимость объектов недвижимости, в связи с чем судом апелляционной инстанции было удовлетворено ходатайство Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту "данные изъяты"

Из заключения эксперта ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ N N следует, что отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (стр.94 заключения).

Выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и не подтверждении представленной в нем стоимости спорных объектов в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, и принимаются судебной коллегией как достоверные.

Учитывая изложенное, судебная коллегия при разрешении вопроса о величине рыночной стоимости объектов недвижимости полагает возможным руководствоваться заключением эксперта Фуки Я.Г, и находит представленный административным истцом отчет об оценке недостоверным доказательством.

Определяя величину рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, эксперт по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, пришел к выводу, что она составляет: для нежилого здания с кадастровым номером N в размере 104 555 989 руб.; для земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 511 384 руб.; для земельного участка с кадастровым номером N в размере 23 112 796 руб.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Так, приведенное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение, а потому соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В частности, согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 (далее - ФСО N7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 11 ФСО N7, анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из подготовленного экспертом заключения, нежилое здание и земельные участки расположены в ЮВАО г.Москвы в районе Марьино и относятся к сегменту рынка коммерческой недвижимости. Здание фактически используется под офисы с долей производственных площадей, которое расположено на оцениваемых земельных участках.

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N297 (далее - ФСО N1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием выбора сравнительного подхода.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация об их количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость. Экспертом в избранном им сравнительном подходе оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектами оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, в исследовательской части указаны и обоснованы причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, как того требует пункт 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 декабря 2002 года N 346.

Согласно п.п. "в" пункта 11 ФСО N7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки и анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость нежилого здания в размере 40412 руб./кв.м. находится в интервале значений цен (от 43631 руб./кв.м. до 86499 руб./кв.м, без учета скидки на торг и стоимости доли земельного участка в составе ЕОН) для данного сегмента рынка недвижимости. В рынке находится и стоимость земельных участков, составившая от 15146 руб./кв.м. до 16803 руб./кв.м. (интервал цен от 10000 руб./кв.м. до 19524 руб./кв.м).

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта (стр.33, 35 заключения).

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов выходит за границы приведенных диапазонов цен и является иной, чем отражено в заключении эксперта Фуки Я.Г, сторонами по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции еще одной повторной судебной оценочной экспертизы, как на этом настаивал административный истец, судебная коллегия не усмотрела.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по сравнению с рыночной стоимостью не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы.

Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости данного объекта, постольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что является недопустимым.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит отмене в указанной части с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленного требования в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

В свою очередь, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка с кадастровым номером N в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости нежилого здания и названного земельного участка.

"данные изъяты" подано заявление об оплате проведенной по делу повторной экспертизы, в размере "данные изъяты".

Как следует из определения о назначении по делу повторной судебной экспертизы, обязанность по ее оплате, путем внесения соответствующей денежной суммы на расчетный счет Первого апелляционного суда общей юрисдикции, была возложена судебной коллегией на административного ответчика Департамент городского имущества города Москвы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что данная обязанность со стороны административного ответчика исполнена не была.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов на основании заявления экспертной организации, суд апелляционной инстанции учитывает положения статей 103, 106, 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенные в Постановлении от 11 июля 2017 года N20-П и Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О.

Основываясь на приведенных нормативных положениях и правовых позициях Конституционного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции исходит из того, что повторная судебная экспертиза проведена экспертной организацией, расходы в связи с проведением судебной экспертизы, экспертной организации не возмещены, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости не превышает кратно определенную судом рыночную стоимость (разница по зданию 4%, по участку с кадастровым номером N - 34%, по участку с кадастровым номером N разницы не имеется вообще), что свидетельствует об отсутствии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорным объектам, а потому имеются основания для взыскания судебных расходов с административного истца в размере 250 000 руб.

При этом соотношение размера судебных расходов, подлежащих взысканию с административного истца в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, и размера налоговой (арендной) выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объектов недвижимости, также не дает оснований к возложению оплаты за проведение судебной экспертизы применительно к обстоятельствам настоящего административного дела, на административного ответчика - Департамент городского имущества города Москвы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 8 июля 2020 года об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска в указанной части.

В остальной части решение Московского городского суда от 8 июля 2020 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 104 555 989 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 5 511 384 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СПЕКТРУМ" в пользу "данные изъяты" судебные расходы по проведению повторной экспертизы в размере "данные изъяты".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи