Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 февраля 2021 г. по делу N 66а-24/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Брянцевой Н.В., Фофонова А.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Беляк В.А., рассмотрела административное дело N 3а-162/2020 (УИД 26OS0000-04-2020-000050-14) по административному исковому заявлению Мазур Кирилла Николаевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 17 июля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, объяснения административного истца Мазур К.Н, судебная коллегия

установила:

Мазур К.Н. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2145+/-16 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственным зданием (литер "П"), адрес: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 2165119 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование иска указал, что является арендатором указанного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендных платежей, размер которых определяется исходя из кадастровой стоимости спорного недвижимого имущества. В подтверждение своей позиции представил отчет независимого оценщика ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАИКО" от 7 февраля 2020 г. N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составила 1759000 рублей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 17 июля 2020 г. административный иск Мазур К.Н. удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2145+/-16 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственным зданием (литер "П"), адрес "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 2165119 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

В апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт не соглашается с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы, полагая его недопустимым доказательством в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности. Настаивает, что кадастровая стоимость участка не является завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование. По мнению апеллянта, установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость земельного участка занижена и недостоверна, ее применение приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополя. Считает, что экспертом не были выполнены требования пункта 5 ФСО N3, так как допущена ошибка в применении корректировок. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, администрация г. Ставрополя, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения административного истца Мазур К.Н, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Предметом спора по данному делу является: кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2145+/-16 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственным зданием (литер "П"), адрес: "адрес".

Пунктом 6 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) предусмотрено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела и судом верно установлено, что административный истец Мазур К.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 145+/-16 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственным зданием (литер "П"), адрес: "адрес".

Разрешая исковые требования, суд пришел к верному выводу о том, что величина кадастровой стоимости затрагивает интересы Мазура К.Н, как правообладателя, поскольку арендные платежи зависят от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 8393792, 55 рублей.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума N 28.

В соответствии с положениями статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества является завышенной, административный истец представил отчет независимого оценщика ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАИКО" от 7 февраля 2020 г. N N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составила 1759000 рублей.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

В ходе разбирательства по делу, исследовав представленные истцом доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к заключению, что отчет независимого оценщика не может быть положен в основу решения суда, поскольку он составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

Данные выводы суда, судебная коллегия признает верными.

Как следует из материалов дела, представленный истцом отчет независимого оценщика имеет существенные нарушения, в том числе не соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности.

При изложенных обстоятельствах, представленный отчет оценщика получил должную оценку суда, и именно неустранимые сомнения в достоверности, установленной отчетом рыночной стоимости, послужили основанием для назначения судебной оценочной экспертизы, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28.

Согласно положенного в основу решения заключения судебной оценочной экспертизы N от 8 июня 2020 г, выполненного экспертом ООО "Центр судебных экспертиз" Л, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 2165119 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

При этом в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Как следует из представленного заключения, расчет рыночной стоимости был проведен с использованием сравнительного подхода.

В ходе заседания суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи был опрошен эксперт ООО "Центр судебных экспертиз" Л, которая дала пояснения по методике оценки, представленным расчетам, а также пояснила критерии отбора поправок. Между тем, в ходе данного допроса по доводам апелляционной жалобы сомнения в обоснованности представленной им оценки не были устранены.

После оценки и исследования заключения эксперта ООО "Центр судебных экспертиз", с учетом доводов апелляционной жалобы о его недостоверности, апелляционным судом с учетом предоставленных ему статьей 77, 83 КАС РФ дискреционных полномочий, было вынесено определение о назначении дополнительной судебной экспертизы, ввиду выявленной неполноты и неясности экспертного заключения в части применения понижающих и повышающих корректировок на передаваемые права.

В соответствии с выводами дополнительной судебной экспертизы ООО "Центр судебных экспертиз" N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 145+/-16 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственным зданием (литер "П"), адрес: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 2594242 рубля.

Оценив полученное по итогам проведения дополнительной экспертизы заключение судебного эксперта экспертизы ООО "Центр судебных экспертиз" по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, является ясным и полным, вывод эксперта не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Рыночная стоимость земельного участка мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам.

Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно разъяснены экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Эксперт был допрошен в суде первой инстанции, обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО N 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Судом апелляционной инстанции вопреки доводам апелляционной жалобы, не установлено нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, со стороны административного ответчика в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности, проведенной по делу экспертизы, сводятся к голословному утверждению без предоставления доказательств порочности представленного экспертом заключения. Данные доводы не согласуются с фактическими обстоятельствами дела и опровергаются содержанием представленного заключения эксперта, в котором представлена вся необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов.

Не содержат обоснования и иные доводы апелляционной жалобы, которые носят формальный характер, поскольку само по себе указание апеллятора на несовпадение рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно. В этой связи судебная коллегия считает необходимым отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Поскольку заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы признается судом второй инстанции достоверным и обоснованным, исковые требования подлежат удовлетворению в определенном экспертом размере с изменением решения суда первой инстанции в соответствующей части.

Исходя из изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 17 июля 2020 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка.

Установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2145+/-16 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственным зданием (литер "П"), адрес: "адрес"

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи