Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 г. по делу N 66а-196/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2091/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества "Деревообрабатывающий комбинат N5" (далее - АО "ДОК N5") об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков в размере их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 7 октября 2020 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, возражения представителей административного истца по доверенностям Колосова Г.В, Кулакова Д.Л, пояснения представителя административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Яворского Д.Д, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "ДОК N5" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий и арендуемых земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости:

-по состоянию на 1 января 2018 года нежилого здания общей площадью 17 875, 3 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 367 688 942 руб.;

-по состоянию на 1 января 2018 года нежилого здания общей площадью 20 847 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 366 412 997 руб.;

-по состоянию на 20 июня 2019 года земельного участка общей площадью 107 842, 3 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 1 043 610 000 руб.;

-по состоянию на 15 февраля 2019 года земельного участка общей площадью 14 872 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 235 034 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная по состоянию на указанные даты кадастровые стоимости спорных объектов недвижимости 1 313 547 830, 19 руб, 840 908 149, 11 руб, 2 699 618 491, 78 руб, 483 124 802, 16 руб. соответственно, значительно превышают их рыночные стоимости, определенные на основании отчетов об оценке от 5 декабря 2019 года N, N, N, подготовленных оценщиком "данные изъяты" что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций и арендной платы в отношении земельных участков, размеры которых рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Московского городского суда от 7 октября 2020 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость в размере рыночной:

- по состоянию на 1 января 2018 года нежилого здания общей площадью 17 875, 3 кв.м с кадастровым номером N, в размере 570 543 000 руб.;

- по состоянию на 1 января 2018 года нежилого здания общей площадью 20 847 кв.м с кадастровым номером N, в размере 592 181 000 руб.;

-по состоянию на 20 июня 2019 года земельного участка общей площадью 107 842, 3 кв.м с кадастровым номером N в размере 1 092 066 000 руб.;

0по состоянию на 15 февраля 2019 года земельного участка общей площадью 14 872 кв.м с кадастровым номером N, в размере 194 949 000 руб.

Датой обращения акционерного общества "ДОК N5" с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной постановлено считать 20 декабря 2019 года.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным решением, административным ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

В обоснование доводов жалобы указано, что административный истец просит суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

Податель жалобы считает, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении прав и законных интересов административного истца.

По мнению апеллянта административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности, поскольку является арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельные участки. Для спорных земельных участков кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчета об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участков, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной. Кроме того, участки заняты принадлежащими административному истцу зданиями и необходимы для их эксплуатации, и не могут быть отчуждены собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка обязан, при наличии волеизъявления собственника здания, продать участок только одному лицу - собственнику здания.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором.

Отмечает, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка на 40% ниже, чем ранее была установлена решением суда по состоянию на 1 января 2016 года, что не соответствует картине рынка за тот же период, эксперт подобрал несопоставимые с объектами оценки объекты -аналоги, стоимость которых разнится между собой почти в два раза, кроме того, подобранные экспертом аналоги находятся в разных районах Москвы. При расчете рыночной стоимости земельных участков не проанализировано соотношений площадей различного назначения в зданиях, фактически расположенных на оцениваемых участках.

Просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административного иска.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители административного истца по доверенностям Колосов Г.В, Кулаков Д.Л. просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Яворский Д.Д. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение Московского городского суда отменить.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы и Управления Росреестра по Москве не явились. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленные в результате государственной кадастровой оценки кадастровые стоимости нежилых зданий и земельных участков, не соответствуют их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 237-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административный истец является собственником нежилого кирпичного одноэтажного с антресолью здания производственно-складского назначения с административной частью 1976 года постройки, общей площадью 17 875, 3 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес". Техническое состояние здания удовлетворительное, помещения имеют стандартную отделку, выполненную материалами дешевого ценового диапазона. Указанное нежилое здание расположено на арендуемом административным истцом земельном участке (договор аренды N от 23 декабря 1996 года, с учетом дополнительных соглашений), с кадастровым номером N, расположенным по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)); деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); строительная промышленность (6.6) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)).

Также административный истец является собственником нежилого трехэтажного здания 1967 года постройки, производственно-складского назначения с административной частью, общей площадью 20 847 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" Техническое состояние здания удовлетворительное, помещения имеют стандартную отделку, выполненную материалами дешевого ценового диапазона.

Кроме того, административный истец является арендатором земельного участка (договор аренды N от 23 декабря 1996 года, с учетом дополнительных соглашений), общей площадью 14 872 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное испольование: деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)).

Территориально объекты недвижимости находятся в районе "адрес", на расстоянии 25 мин. пешком от станции метро "данные изъяты". Транспортная доступность хорошая, расстояние до МКАД около 850 м, до ТТК около 10 км. Объекты расположены в зоне промышленной застройки, окружающая застройка - объекты промышленного и общественно-делового назначения.

Указанные обстоятельства сторонами при рассмотрении дела по существу не оспаривались.

Проанализировав представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий и арендуемых земельных участков определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 и актами ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в размерах:

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость, руб.

Дата оценки

N

1 313 547 830, 19

01.01.2018

N

840 908 149, 11

01.01.2018

N

2 699 618 491, 78

20.06.2019

N

483 124 802, 16

15.02.2019

Данные кадастровые стоимости используются для определения размера налога на имущество организаций и арендных платежей по договору аренды N от 23 декабря 1996 года, с учетом дополнительных соглашений к нему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Не согласившись с определением кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил суду отчеты об оценке от 5 декабря 2019 года N, N, N, подготовленные оценщиком "данные изъяты", согласно которым рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила:

Кадастровый номер

Рыночная стоимость, руб.

Дата оценки

N

367 688 942

01.01.2018

N

366 412 997

01.01.2018

N

1 043 610 000

20.06.2019

N

235 034 000

15.02.2019

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 Постановления Пленума N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленных административным истцом отчетов об оценке по ходатайству представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО9.

Доводы апелляционной жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от 11 июня 2020 года, составленному экспертом ФИО10 отчеты об оценке от 5 декабря 2019 года N, N, N, подготовленные оценщиком "данные изъяты", не соответствуют требованиям Закона N135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения повлияли на расчет стоимости объектов оценки и на достоверность полученного результата.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленные административным истцом отчеты об оценке, признав их недостоверным доказательством.

Рыночную стоимость спорных объектов недвижимости эксперт определилв размерах:

-по состоянию на 1 января 2018 года нежилого здания с кадастровым номером N в размере 570 543 000 руб.;

-по состоянию на 1 января 2018 года нежилого здания с кадастровым номером N в размере 592 181 000 руб.;

-по состоянию на 20 июня 2019 года земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 092 066 000 руб.;

-по состоянию на 15 февраля 2019 года земельного участка с кадастровым номером N в размере 194 949 000 руб.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилых зданий и земельных участков эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительному и доходному подходам при исследовании нежилых зданий и сравнительному подходу при исследовании земельных участков, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт обоснованно отнес оцениваемые им объекты недвижимости к коммерческой недвижимости производственно-складского назначения.

Итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости нежилых зданий 31 917, 95 руб./кв.м и 28 406 руб./кв.м находится в диапазоне цен предложений для единого объекта недвижимости сегмента производственно-складских объектов (с учетом вклада стоимости земельного участка, без учета корректировки на торг) от 32 292 до 51 943 руб./кв.м.

Итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости земельных участков 10 126, 5 руб./кв.м и 13 108, 45 руб./кв.м находится в диапазоне цен предложений о продаже земельных участков под производственно-складскую застройку от 7 640 до 14 637 руб./кв.м.

Доводы апелляционной жалобы о некорректном расчете экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, ввиду того, что ранее решением суда на предыдущую дату массовой оценки его рыночная стоимость была выше на 40% судебная коллегия отклоняет.

Как следует из данных открытого реестра недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка рассчитана исходя из его отнесения к группе земель для размещения объектов торговли, однако каких-либо зданий или помещений торгового назначения на дату оценки экспертом на земельном участке на дату осмотра обнаружено не было. Доказательств обратного административный ответчик не представил, следовательно, оснований сомневаться в обоснованности экспертизы, рыночная стоимость по которой находится в диапазоне рыночных цен по сегменту производственно-складской недвижимости судебная коллегия не усматривает.

Заключение составлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Доводы о необходимости исключения из расчетов объектов-аналогов, разница в стоимости которых составляет более чем 1, 5 раза судебная коллегия находит необоснованными.

Указанный в цитируемом административным ответчиком в апелляционной жалобе письме ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22.01.2015 N19-8157 способ выбора сопоставимых объектов-аналогов является не единственным. Так в методической литературе одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации составляет 20-21, 4%, что с необходимостью свидетельствует о допустимой изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертов объектов-аналогов.

В свою очередь подателем апелляционной жалобы каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не представлено.

Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости не представлено.

Довод о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему, с учетом письменных разъяснений эксперта, дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Сторонами не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателей жалобы недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Несостоятельны и доводы жалобы административного ответчика об отсутствии у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 7 сентября 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметами договоров аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы.

Доводы административного ответчика о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком отчета об оценке также являются несостоятельными. Действительно, абзацем 12 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. однако в рассматриваемом случае, договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суды с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных обязательных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объектов оценки их кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся стороной административного ответчика в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 7 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: