Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 февраля 2021 г. по делу N 66а-14/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Кузьмичева В.А, судей

Бушминой А.Е, Рогожиной Е.В.

при секретаре

ФИО6, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Норд" к государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация", федеральному государственному бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Норд" и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 октября 2020 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Норд" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Бушминой А.Е, объяснения представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" - Валеевой К.А, показания эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

административный истец общество с ограниченной ответственностью "Норд" (далее - ООО "Норд") обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", кадастровая стоимость которого установлена Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 в размере 48 707 306, 86 руб, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке ЗАО "Эксперт-Оценка" N 20-352-Н от 24 апреля 2020 года по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4 770 000 руб, в связи с чем нарушаются права ООО "Норд" как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который исчисляется от кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4 770 000 руб.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 октября 2020 года административное исковое заявление ООО "Норд" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования, с общей площадью 10006+/-35 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", мкр Кооперативный, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15 553 026, 22 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 21 мая 2020 года.

В апелляционной жалобе ООО "Норд" просило указанное решение суда отменить, принять по делу новое решение, а также направило в суд ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в ООО Оценочная компания "ТерраНова" или в ООО "РегионЗемОценка".

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просило указанное решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Определением судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2020 года по ходатайству административного истца по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 016/2021 от 27 января 2021 года, заключение эксперта ООО "Информ-эксперт" N 38-20 от 18 августа 2020 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, значение рыночной стоимости, представленное заключении эксперта ООО "Информ-эксперт" N 38-20 от 18 августа 2020 года нельзя признать достоверным. Рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года составила 12 075 000 руб.

От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором он указал, что заключение повторной судебной экспертизы, проведенной ООО "Инвестконсалтинг", соответствует требованиям, установленным действующим законодательством и является надлежащим доказательством по делу.

От Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступили письменные возражения на заключение повторной судебной экспертизы, в которых выражено несогласие с заключением повторной судебной экспертизы, поскольку, по мнению административного ответчика, заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, методологии оценки и не может быть принято в качестве допустимого доказательства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" - ВалееваК.А, участвующая в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, доводы апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и письменных возражений на заключение повторной судебной экспертизы поддержала, с доводами апелляционной жалобы административного истца и с заключением повторной судебной экспертизы не согласна.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ООО "Инвестконсалтинг" Фролова Ю.П. поддержала свое заключение N 016/2021 от 27 января 2021 года.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения представителя административных ответчиков, участвующей в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, показания эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, письменных возражений Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на заключение повторной судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республики Башкортостан -1 июня 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец на основании договора аренды N 474-12 от 10 июля 2012 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования, с общей площадью 10006+/-35 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", мкр. Кооперативный.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 48 707 306, 86 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке ЗАО "Эксперт-Оценка" N 20-352-Н от 24 апреля 2020 года, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 4 770 000 руб.

По ходатайству административного истца с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Информ-эксперт".

Согласно заключению эксперта ООО "Информ-эксперт" N 38-20 от 18 августа 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 15 553 026, 22 руб.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО "Информ-эксперт" N 38-20 от 18 августа 2020 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки; приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суд первой инстанции по следующим основаниям.

В пунктах 19, 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылалось (статья 62 КАС РФ).

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Определением судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2020 года по ходатайству административного истца по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 016/2021 от 27 января 2021 года, заключение эксперта ООО "Информ-эксперт" N 38-20 от 18 августа 2020 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, значение рыночной стоимости, представленное заключении эксперта ООО "Информ-эксперт" N 38-20 от 18 августа 2020 года нельзя признать достоверным. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2011 года составила 12 075 000 руб.

Указанное заключение повторной судебной экспертизы ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 016/2021 от 27 января 2021 года судом апелляционной инстанции приобщено к материалам дела и принято в качестве доказательств на основании положений статей 63, 247, 306, 308 КАС РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", пунктов 19, 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Оценив по правилам статьи 84 КАС РФ отчет об оценке ЗАО "Эксперт-Оценка" N 20-352-Н от 24 апреля 2020 года, заключению эксперта заключению эксперта ООО "Информ-эксперт" N 38-20 от 18 августа 2020 года, заключение повторной судебной экспертизы эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 016/2021 от 27 января 2021 года, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположен в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", мкр. Кооперативный, категория земель: земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования.

Из материалов дела следует, что данный земельный участок расположен в составе мкр. Кооперативный, используется для размещения автодороги, имеет вытянутую форму, располагается вдоль квартала, состоящего из домов ЖК "Сосны". Форма земельного участка отображена на плане земельного участка (т.1 л.д.15, 91).

В пределах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" расположены объекты недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" (сооружение автомобильного транспорта, 8-ое Марта - Алексеевка) и с кадастровым номером "данные изъяты" (сооружение дорожного транспорта, автомобильная дорога) - т.1 л.д.14, т.2 л.д. 104-108.

Размеры земельного участка указаны в заключении повторной судебной экспертизы эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 016/2021 от 27 января 2021 года: протяженность участка в длину составляет 500 м - 550 м, в ширину 13 м - 26 м, в связи с чем экспертом сделан вывод, что конфигурация участка не является оптимальной для его последующей застройки, так как существенная часть участка не может быть застроена из-за недостаточной ширины, однако застройка объектами недвижимости небольшой площади в принципе возможна.

В отчете об оценке ЗАО "Эксперт-Оценка" N 20-352-Н от 24 апреля 2020 года для сравнения выбраны три объекта-аналога, с видами разрешенного использования "промназначения", "для размещения промышленных объектов - склад, база, производство", "для размещения производственных зданий - под производство, завод, складской комплекс, строительную базу, открытую площадку строительных материалов, труб и т.д.", однако никакие корректировки объектов-аналогов на различие видов разрешенного использования не применены, что привело к неправильному определению рыночной цены объекта оценки.

В заключении эксперта ООО "Информ-Эксперт" Газдалетдинова А.М. N 38-20 от 18 августа 2020 года для сравнения выбраны 5 объектов-аналогов, при этом экспертом сделан вывод, что хотя в пределах оцениваемого объекта и расположены сооружения автомобильного транспорта, сооружения дорожного транспорта - автомобильная дорога, при определении сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект экспертом определено, что земельный участок для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, включающий в том числе и создание инфраструктуры для обслуживания жилых домов, самостоятельного функционального значения не имеет, может эксплуатироваться лишь в совокупности с группой земельных участков, расположенных в непосредственной близости взаимодополняющих друг друга, поэтому корректировка на форму земельного участка в данном случае не требуется (т.2 л.д. 104-108, 178), соответственно такая корректировка не проведена.

Судебная коллегия с выводами эксперта, указанными в заключении ООО "Информ-эксперт" N 38-20 от 18 августа 2020 года, об отказе в применении корректировки на форму земельного участка согласится не может, поскольку выявлены особенности в форме оцениваемого земельного участка.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться среди прочего анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (подпункт "з" пункта 8 ФСО N 3

Подпунктом "г" пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N 7), также предусматрено, что анализ рынка недвижимости должен включать в себя анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

В пункте 22 ФСО N 7 указано, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости. Примерный перечень ценообразующих факторов приведен в Приложении 3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, к числу которых отнесен, в том числе коэффициент протяженности земельного участка

Выбор тех или иных, ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объектов оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его по собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7 эксперт обязан мотивировать их выбор.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 016/2021 от 27 января 2021 года в заключении эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. N 38-20 от 18 августа 2020 года имеются нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые позволяют признать данное заключение недостоверным. С точки зрения методологии оценки наиболее существенными нарушениями является отсутствия обоснования выбранных подходов и методов, используемых для определения стоимости объекта оценки, что не позволяет сделать вывод, действительно ли примененная методика является наиболее целесообразной и достоверно отражающей стоимость объекта оценки. Сравнительный подход экспертом ООО "Информ-эксперт" в заключении эксперта N 38-20 от 18 августа 2020 года применен некорректно, имеются сомнения в отказе в применении корректировки на форму земельного участка, объект оценки характеризуется вытянутой формой, при которой длина участка в разы превосходит ширину, что делает его неудобной для застройки, все объекты-аналоги характеризуются более правильной формой, подобное различие в расчетах не учтено.

В письменных пояснениях эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. от 1 октября 2020 года (т.4 л.д. 61-69) указано, что экспертом не оспаривается и не отрицается, что форма земельного участка не позволяет строительство объектов капитального строительства, однако полагает, что поскольку земельный участок не имеет самостоятельного функционального использования как предназначенная для обслуживания другой главной вещи - обслуживания жилых домов, то отсутствуют влияния фактора формы земельного участка (т.4 л.д.67-68).

Судебная коллегия полагает, что эксперт ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. в заключении N 38-20 от 18 августа 2020 года необоснованно отказался от применения корректировки, учитывающей различия в форме (конфигурации) земельных участков, принимая во внимание, что максимальная длина земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" превышает максимальную ширину приблизительно в 21 раз (550 м : 26 м), а минимальная длина земельного участка превышает его минимальную ширину в 38 раз (500 м : 13 м), что свидетельствует о необходимости проведения корректировки на форму (конфигурацию) земельного участка.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в письменных возражениях на заключение повторной судебной экспертизы сослалось на письменные пояснениях эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. от 1 октября 2020 года и указало, что корректировка на форму земельного участка не должна производиться, поскольку необходимо руководствоваться принципом главной вещи, отраженной в статье 135 ГК РФ, а поскольку земельный участок не имеет самостоятельного функционального использования как предназначенная для обслуживания другой главной вещи - обслуживания жилых домов, то отсутствуют влияния фактора формы земельного участка.

Судебная коллегия с такими доводами письменных возражений Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и письменных пояснениях эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. от 1 октября 2020 года не может согласиться, поскольку предметом настоящего спора является кадастровая стоимость конкретного земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" который имеет вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования, и который с точки зрения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки хотя и отнесен экспертами к сегменту рынка - многоквартирная жилая застройка, для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, включающего, в том числе и создание инфраструктуры для обслуживания жилых домов, однако в отношении данного земельного участка подлежит установлению самостоятельная рыночная стоимость, в том числе исходя из возможностей его застройки с учетом его на формы (конфигурации).

Таким образом, поскольку в заключении эксперта ООО "Информ-эксперт" N от ДД.ММ.ГГГГ корректировка на форму (конфигурацию) земельного участка не произведена, то это привело к неправильному определению значения рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия приходит к выводу, что заключению эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 016/2021 от 27 января 2021 года составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 016/2021 от 27 января 2021 года у судебной коллегии отсутствуют.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в письменных возражениях на заключение повторной судебной экспертизы указало, что не согласно с выводами эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. о том, что с точки зрения методологии оценки наиболее существенными нарушениями является отсутствия обоснования выбранных подходов и методов, используемых для определения стоимости объекта оценки, что не позволяет сделать вывод, действительно ли примененная методика является наиболее целесообразной и достоверно отражающей стоимость объекта оценки. При этом Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указывает, что указанное обоснование имеется в заключении эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. N 38-20 от 18 августа 2020 года на страницах 14-17.

Судебная коллегия с такими доводами согласиться не может, поскольку на страницах 12-17 указанного заключения эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. мотивирован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, однако мотивы применения сравнительного подхода к оценке не приведены, указан только выбор применения методом сравнения продаж (т.2 л.д.98-103).

Доводы письменных возражений Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на заключение повторной судебной экспертизы о том, что эксперт ООО "Инвестконсалтинг" Фролова Ю.П. использовала только три объекта-аналога из 5 объектов-аналогов, которые использовал эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинов А.М, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку обоснование отказа от применения объектов-аналогов N 1 и N 5, использованных экспертом ООО "Информ-эксперт" Газдалетдиновым А.М. в заключении N 38-20 от 18 августа 2020 года, подробно приведено в заключении эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. (страницы 40-41, 42-43, 53-54 отчета об оценке эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П.).

Заключение эксперта Фроловой Ю.П. содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подхода судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Судебная коллегия не имеется оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Таким образом, представленный административным истцом отчет об оценке ЗАО "Эксперт-Оценка" N 20-352-Н от 24 апреля 2020 года, заключение эксперта ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинова А.М. N 38-20 от 18 августа 2020 года, не могут быть признаны судебной коллегией надлежащими доказательствами, достоверно подтверждающими установленную ими итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", опровергаются заключением повторной судебной экспертизы N 016/2021 от 27 января 2021 года, выполненной экспертом ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 12 075 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы ООО "Норд" и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Согласно части 1 статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно апелляционного суда общей юрисдикции стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Поскольку повторная судебная экспертиза по настоящему административному делу, назначенная по ходатайству административного истца, проведена, по ее результатам представлено заключение эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 016/2021 от 27 января 2021 года, которое признано судом надлежащим доказательством, отвечающим принципам относимости, допустимости и достоверности, при этом на счет Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции предварительно внесена сумма 20 000 руб, подлежащая выплате экспертной организации, в размере указанном в определении от 23 декабря 2020 года, то в силу статей 108, 109 КАС РФ указанная сумма подлежит выплате ООО "Инвестконсалтинг", путем ее перечисления со счета Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции по указанным экспертной организацией реквизитам.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 октября 2020 года изменить, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 12 075 000 руб.

В остальной части решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Норд" и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Перечислить внесенные на счет ФИО1 апелляционного суда общей юрисдикции денежные средства в размере 20 000 руб. за проведение повторной судебной экспертизы по настоящему административному делу ООО "Инвестконсалтинг" (ИНН "данные изъяты", КПП "данные изъяты", р/с 40 N в Приволжском филиале ПАО Банк "ФК Открытие", БИК "данные изъяты", к/с 30 N, код по ОКПО "данные изъяты" код по ОКОНХ "данные изъяты").

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и в течение шести месяцев со дня его вынесения может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено 4 марта 2021 года

Председательствующий

Судьи: