Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Кузьмичева В.А, судей Мироновой Н.В, Бушминой А.Е, при секретаре Горине А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело с использованием систем видеоконференц-связи по административному исковому заявлению Кислицына "данные изъяты" к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
по апелляционным жалобам Кислицына "данные изъяты", Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан на решение Верховного Суда Республики Татарстан от 14 октября 2020 года, которым административное исковое заявление Кислицына "данные изъяты" удовлетворено.
Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В, объяснения представителя административного истца Кислицына А.Н. по доверенности Гумеровой А.Р, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
административный истец Кислицын А.Н. обратился в Верховный Суд Республики Татарстан с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство офисно-административного здания) площадью 1 088 квадратных метров с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 769 200 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора аренды земельного участка N ТО-06-071-2218 от 26 сентября 2016 года, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12 октября 2017 года Кислицын А.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".
Как следует из условий договора аренды земельного участка, расчета арендной платы, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2015 года, введена в действие с 1 января 2016 года на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года N 2846-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани)" и составляет 3 438 264, 96 рублей.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца, необоснованно увеличивая размер арендной платы.
В подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка административный истец представил отчет N 514-Н от 13 марта 2020 года, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экономичная Быстрая Оценка Собственности" Золиной А.А, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 769 200 рублей.
В ходе рассмотрения административного дела определением Верховного Суда Республики Татарстан от 17 июля 2020 года назначена судебная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года составила 2 645 000 рублей.
Решением Верховного Суда Республики Татарстан от 14 октября 2020 года административное исковое заявление Кислицына "данные изъяты" удовлетворено. Определена кадастровая стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство офисно-административного здания) площадью 1 088 квадратных метров с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", указав ее равной рыночной стоимости в размере 2 645 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Указанные сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2020 года, а также учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 1 января 2016 года, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 июня 2020 года.
Взыскать с Кислицына "данные изъяты" в пользу индивидуального предпринимателя Князева Т.Г. 19 000 рублей в счет оплаты работы эксперта и иных расходов, связанных с производством экспертизы.
Не согласившись с решением Верховного Суда Республики Татарстан от 14 октября 2020 года, Кислицын А.Н. подал апелляционную жалобу, в которой содержится требование об изменении решения Верховного Суда Республики Татарстан от 14 октября 2020 года и назначении по делу повторной судебной экспертизы.
В обоснование доводов апелляционной жалобы, административный истец указал, что судом неверно определена рыночная стоимость спорного земельного участка, поскольку экспертное заключение не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Экспертом допущены следующие нарушения: не произведена корректировка по виду разрешенного использования аналог N 1, который расположен в промышленной зоне г. Елабуга и имеет вид разрешенного использования "промназначение"; аналог N 2 - земельный участок (СНТ ДНП) под гостиницу, кафе, ресторан в туристической парковой зоне, расположенный в г. Елабуга с панорамным видом на р. Кама, в связи с чем стоимость объекта гораздо выше стоимости объекта оценки. Экспертом корректировка на местоположение не приводится, в то время как местоположение земельного участка является одним из основополагающих ценообразующих факторов. Корректировка на вид разрешенного использования также не приводится. В представленном объявлении сведения о дате предложения отсутствуют, что ставит под сомнение актуальность даты предложения 1 января 2015 года; объект аналог N 3 расположен в промышленной зоне г. Елабуге. Корректировка на вид разрешенного использования экспертом не приводится. В представленном объявлении сведения о дате предложения отсутствуют. Таким образом, подобранные объекты аналоги не могут быть использованы ввиду своего несоответствия объекту оценки. Корректировки применены неверно, в связи с чем рыночная стоимость спорного земельного участка определена неправильно. Судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения Верховного Суда Республики Татарстан от 14 октября 2020 года как принятого с нарушением норм материального права.
В обоснование апелляционной жалобы указывается на то, что заключение судебного эксперта, на основании которого была определена рыночная стоимость спорного земельного участка, изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ), в экспертном заключении допущены нарушения методологии оценочной деятельности, некорректно проанализирован сегмент рынка, подобраны некорректные аналоги, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка. Также указывается, что эксперт определял корректировки на основании удельных показателей кадастровой стоимости, что является нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, поскольку перед экспертом ставился вопрос о величине рыночной стоимости, а не кадастровой стоимости.
Определением судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 053/2021 от 20 февраля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка, площадью 1 088 квадратных метров с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2015 года составляет 998 000 рублей.
Возражений, относительно заключения повторной экспертизы от сторон не поступало.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Кислицына А.Н. на основании доверенности Гумерова А.Р, участвующая в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу поддержала, просила решение Верховного Суда Республики Татарстан от 14 октября 2020 года отменить, принять новое решение, которым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года согласно экспертному заключению повторной судебной экспертизы в размере 998 000 рублей.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года N 2846-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта г. Казани), по состоянию на 1 января 2015 года.
Из материалов дела следует, что административный истец на основании договора аренды земельного участка N ТО-06-071-2218 от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора о передаче (перенайме) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 12 октября 2017 года, являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" (л.д.14-16, 18-20 т.1).
Как следует из договора аренды земельного участка и расчета арендной платы по договору, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п.п.2.6 договора, л.д.14, л.д.16 оборотная сторона, 17 т.1).
Следовательно, административный истец, права которого как арендатора и плательщика арендной платы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно информации Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" земельный участок с кадастровым номером N был поставлен на государственный кадастровый учет 26 июля 2013 года (л.д.132-133 т.1).
Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года N 2846-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта г. Казани) кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 3 438 264, 96 рублей.
Аналогичные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.138 т.1).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, административный истец представил в суд отчет об оценке N-Н от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экономичная Быстрая Оценка Собственности" ФИО7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 769 200 рублей (л.д.22-112 т.1).
В ходе рассмотрения дела для проверки правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка по ходатайству представителя административного ответчика определением суда от 17 июля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Князеву Т.Г, осуществляющему деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (л.д.161-162 т.1).
Согласно заключению эксперта ФИО8 N от ДД.ММ.ГГГГ, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в представленном отчете об оценке определена неверно. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:47:010401:463, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2015 года составляет 2 645 000 рублей (л.д.170-188 т.1).
Разрешая дело по существу, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 84 КАС РФ, заключение эксперта Князева Т.Г, осуществляющего деятельность в качестве индивидуального предпринимателя N 155/20 от 11 сентября 2020 года, дополнительные разъяснения эксперта по изложенным в заключении выводам, пришел к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости спорного земельного участка заключение эксперта Князева Т.Г, осуществляющего деятельность в качестве индивидуального предпринимателя N 155/20 от 11 сентября 2020 года, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, заключение подготовлено квалифицированным экспертом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях, в связи с чем суд первой инстанции установилрыночную стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года в размере 2 645 000 рублей.
Суд первой инстанции указал, что заключение эксперта ФИО8 N от ДД.ММ.ГГГГ не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности, изложенные в нем выводы не содержат противоречий, дающих основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы.
В пунктах 19, 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылалось (статья 62 КАС РФ).
Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
Определением судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2021 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы эксперта ООО "Инвестконсалтинг" ФИО9 N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка, площадью 1 088 квадратных метров с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2015 года составляет 998 000 рублей.
Указанное заключение повторной судебной экспертизы ООО "Инвестконсалтинг" ФИО9 N от ДД.ММ.ГГГГ приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 КАС РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", пунктов 19, 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28"О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Судебная коллегия приходит к выводу, что заключению эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 053/2021 от 20 февраля 2021 года составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта ООО "Инвестконсалтинг" Фроловой Ю.П. N 053/2021 от 20 февраля 2021 года у судебной коллегии отсутствуют.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок представляет собой земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1088 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования: под строительство офисно-административного здания. Земельный участок относится к рынку земель населенных пунктов. На момент проведения оценки земельный участок застроен офисно-торговым зданием. На дату оценки участок был свободен от строений. Земельный участок расположен в городе Елабуга, "адрес", имеет хорошую транспортную доступность (асфальтовая автодорога), возможность подключения к инженерным коммуникациям.
Закл
