Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 07 июля 2021 г. по делу N 66а-809/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л.

судей Подгорной Е.П, Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи Асеевой П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 апреля 2021 года по административному делу N3а-162/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "ИНГИЛО" к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Подгорной Е.П, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ИНГИЛО" (далее - ООО "ИНГИЛО", Общество) обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1925 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" категории земель населенных пунктов, и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости - 5 948 596 рублей 05 копеек, установленной по состоянию на 01 января 2019 года.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" N2383-12-2020-М/89 от 28 декабря 2020 года, размер которой определён оценщиком - 3 325 000 рублей.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" категории земель населенных пунктов, общей площадью 1925 кв.м, установлена в размере равном его рыночной стоимости -3 409 175 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена судом - 31 декабря 2020 года.

С ООО "ИНГИЛО" в пользу ООО "ОМЭКС" взысканы судебные расходы за производство экспертизы в размере 36 500 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит отменить судебное решение, считая его незаконным и необоснованным. Указывает на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения административного дела. Судом, при вынесении решения, допущены нарушения норм процессуального права. Нарушения, допущенные при производстве судебной экспертизы, привели к недостоверному определению значения рыночной стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка, определённая экспертом, существенно выше рыночного диапазона цен на аналогичные участки, сравнительный подход используемый экспертом в расчётах, нуждается в дополнительной проверке, расчёт корректировочных коэффициентов является не верным.

Проверкой выбранных объектов-аналогов установлено, что в объявлениях указывалась не стоимость аренды земельных участков, а стоимость переуступки права на заключение договоров аренды, соответственно эксперт не мог использовать указанную стоимость, как стоимость аренды для земельного участка с кадастровым номером N, при этом экспертом также не принималось во внимание "срочность" продаж указанных в объявлениях, что указывает на то, что условия продажи отличаются от обычных условий, вынуждающие продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Указывает на то, что экспертное заключение не отвечает требованиям статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, так как оно выполнено с нарушением требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации.

От представителя административного истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны и заинтересованные лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от административного истца и ответчика - Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к изменению или отмене решения суда.

Из материалов административного дела следует, что ООО "ИНГИЛО" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1925 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" на основании договора аренды NНУ-237-16 от 24 октября 2016 года (том 1 л.д.117-128) и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", абзацем четвертым подпункта 2.1.75 пункта 2.1 Положения о департаменте имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, утвержденного постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2013 года N269-П, издан приказ Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2019 года N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населённых пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", на основании которого по состоянию на 01 января 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 948 596 рублей 05 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения об установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости утверждены 01 января 2019 года, и внесены в ЕГРН 09 января 2020 года (том 1 л.д.116).

Как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

В соответствии с отчётом об оценке N2383-12-2020-М/89, выполненным ООО " Центр экспертизы и оценки "Церта" от 28 декабря 2020 года, рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 325 000 рублей.

Учитывая мотивированные возражения представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно предоставленного административным истцом отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО "ОМЭКС".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N15/21, выполненной экспертом ООО "ОМЭКС" Репиным М.А. 24 марта 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 409 175 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провёл анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведён подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применён сравнительный подход к оценке земельного участка на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект - аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершённых сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке;

г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N1.

Экспертом верно определены характеристики объекта исследования, а поскольку характеристики объектов-аналогов и объекта исследования не обязательно подлежат полному совпадению, экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемых объектов в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определённая в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 3 409 175 рублей.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определённой в нём величины рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Изложенные административным ответчиком в апелляционной жалобе доводы об ошибочности мотивов, которыми руководствовался эксперт при отказе от использования отобранных им объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, поскольку самостоятельно изучив отобранные экспертом предложения, административный ответчик выявил иные несоответствия, по которым указанные объекты-аналоги не могли быть использованы при определении рыночной стоимости объекта оценки, не влекут признание экспертного заключения недостоверным и недопустимым доказательством, поскольку на результаты оценки не влияют. Обоснованность применения экспертом сравнительного подхода сторонами не оспаривается.

В заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на его стоимость, произведён подробный анализ цен сделок по аукционам на право заключения договоров земельных участков для подбора в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов в сопоставимом сегменте рынка, с учётом фактического использования объекта оценки.

Объекты-аналоги в количестве 5 штук отобраны оценщиком в соответствии с требованиями пунктов 10, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N7", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, в отчёте имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок. В заключении содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним. Данных о том, что результаты корректировок не соответствуют фактическим обстоятельствам, не имеется.

При этом судебная коллегия учитывает, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими для оцениваемого объекта.

Как следует из представленных письменных пояснений эксперта Репина М.А, корректировки на время продажи по аналогам 2 и 4 не должны были применяться, поскольку они не превышают 7 месяцев нахождения в продаже, то есть в рамках типичного срока экспозиции.

Принадлежность к сегменту рынка недвижимости определялась с использованием "Сборника корректировок "Сегмент Земельные участки" на 01.01.2017 года, в котором сегмент земельных участков с ВРИ 5, 7, 6 включает торгово-офисную, гостиничную и административную недвижимость.

Доводы относительно необоснованного применения аналога 5 с переуступкой прав аренды также были судом отклонены, поскольку объектом продажи является право аренды, а не величина арендной платы, эксперт использовал стоимость права аренды в указанном в заключении размере, что не противоречит пункту 22 ФСО N 7.

Поправка на срочность или ограниченность срока продажи для аналога 1 не требовалась, поскольку объявление содержало информацию о возможном торге, что дало эксперту право полагать о рыночных условиях продажи, т.к. оценить намерения продавца сделать большую скидку на срочность, возможно лишь сопоставив дату размещения объявления и дату снятия с продажи, таких данных не имелось, как и у административного ответчика.

При этом как указывает эксперт для неактивных рынков, каким является рынок земельных участков ЯНАО, заявление продавца о срочности продажи не является тождественностью вынужденной продажи или продажи в нерыночных условиях. Такое заявление о срочности служит лишь привлечением внимания для большего числа потенциальных покупателей, поскольку рынок земельных участков характеризуется очень большим дисбалансом между объемом предложения и объемом спроса. Кроме того, объявление содержит информацию о возможном торге, что указывает на рыночные условия продажи. При нахождении же объекта в течении минимального срока экспозиции условия продажи расцениваются экспертом как рыночные, не требующие корректировки на срочность.

Что касается доводов жалобы о применении неверной корректировки к аналогу 3, следует указать, что данная корректировка применена экспертом с учетом принципа комплиментарности и не противоречит пункту 15 ФСО 7 по мотивам, указанным в заключении (том 2 л.д. 36-39).

Таким образом, в заключении эксперта отражены объекты-аналоги с учетом всех выявленных ценообразующих факторов, в том числе обоснованы все произведенные корректировки, которые соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Действительно экспертом в исчерпывающем объёме приведены обоснования применения каждой из корректировок при расчётах рыночной стоимости объекта оценки (корректировки на передаваемые права, корректировки на дату предложения, корректировки на местоположение, корректировки на разрешенное использование, корректировки на площадь, корректировки на время продажи).

Судебная коллегия не находит оснований сомневаться в достоверности результатов произведенных им расчётов, тогда как доводы подателя апелляционной жалобы о несогласии с производимыми оценщиком действиями и о значительном безосновательном занижении рыночной стоимости земельного участка не находят своего объективного подтверждения.

Вопреки доводам жалобы экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, специальными познаниями, и содержит все сведения, необходимые для определения рыночной стоимости спорного объекта. Заключение эксперта содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Выводы эксперта подробные, мотивированные, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В свою очередь, оспаривая достоверность выводов эксперта, административный ответчик не представил суду доказательства, опровергающие правильность использованной экспертом методики, применённых корректировок, в том числе на передаваемые права, и правильность произведённого расчёта рыночной стоимости объекта оценки, свидетельствующие об иной итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки. В связи с этим само по себе несогласие административного ответчика с результатами судебной оценочной экспертизы не является основанием для отмены решения суда.

Департамент имущественных отношений Ямало Ненецкого автономного округа ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявлял, как и ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по заключению экспертизы. В апелляционной жалобе ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы им также не заявлено.

Других доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения судебной экспертизы, его несоответствии законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, наличии в нём арифметических ошибок, представитель административного ответчика не представил. Доводы жалобы о том, что заключение судебной экспертизы содержит существенные ошибки, повлиявшие на размер рыночной стоимости указанного земельного участка, отмену решения не влекут, поскольку ответчиком в обоснование указанных доводов не представлено каких-либо доказательств.

Административный ответчик имел возможность реализовать свое право о вызове эксперта с целью устранения возникших неясностей по заключению судебной экспертизы, в том числе относительно коэффициентов корректировки для объектов-аналогов в суде первой инстанции. Однако данным правом не воспользовался, ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта не заявлялось.

Относительно высказанных суждений апелляционной жалобы на сложившуюся судебную практику по данному вопросу, суд апелляционной инстанции отмечает, что иные принятые решения суда не имеют преюдициального значения, так как указанные судебные акты были приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами.

Иные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в письменных возражениях в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Судебные расходы распределены судом правильно, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П и в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О.

Предусмотренных статьёй 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: