Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 14 июля 2021 г. по делу N 66а-470/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Морозковой Е.Е, Семеновой И.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 февраля 2021 года по административному делу N3а-81/2021 по административному иску ФИО11 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М, судебная коллегия

установила:

Шамилёва М.М, действуя через представителя, обратилась в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 367 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торгового назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости, равной 1 551 545 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование требований указав, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2019 года по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в размере 3 794 026 рублей 48 копеек, что существенно превышает его рыночную стоимость, в обоснование чего представлен отчет об оценке N 510-09.2020 от 15 сентября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка".

В процессе судебного разбирательства с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" "адрес" В соответствии с заключением эксперта-оценщика N 20121500 от 25 декабря 2020 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 708 000 рублей.

Признав заключение эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 4 февраля 2021 года административное исковое заявление удовлетворил частично, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости равной 1 708 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 7 октября 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 39 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО).

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений ЯНАО ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что заключение эксперта, выводы которого положены в основу решения суда, не отвечает требованиям законодательства, при составлении заключения допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Полагает не обоснованным вывод эксперта об отказе от использования сравнительного подхода, мотивированный отсутствием на рынке достаточного для расчета количества достоверных данных о продаже аналогичных земельных участков, поскольку анализ рынка произведен экспертом поверхностно, часть предложений о продаже сопоставимых с объектом оценки аналогов экспертом не использовано; вместе с тем, отобранные в рамках доходного подхода объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по функциональному назначению и наилучшей эффективности использования; недостоверны и расчеты корректировочных коэффициентов. В связи с чем, Департаментом заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. Административный ответчик также возражает против взыскания с Департамента судебных расходов

Представителем административного истца принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы административный истец, представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованного лица Департамента имущественных отношений администрации г. Новый Уренгой в судебное заседание не явились. Департаментом имущественных отношений ЯНАО представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав дополнительно представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях, в том числе для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, административный истец в обоснование требований представила отчет об оценке NN 510-09.2020 от 15 сентября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 551 545 рублей, что существенно ниже кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки в размере 3 794 026 рублей.

В связи с тем, что вышеназванный отчет об оценке вызвал у стороны административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" "данные изъяты"

Согласно заключения эксперта N 20121500 от 25 декабря 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составила 1 708 000 рублей.

Выбирая подход к оценке рыночной стоимости, эксперт отказался от применения сравнительного подхода, ввиду отсутствия на рынке достаточного для расчета количества достоверных данных о продаже аналогичных земельных участков. Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом с применением доходного подхода методом капитализации земельной ренты.

В соответствии с пунктом 23 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N 7", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Согласно раздела "Описание объекта исследования" заключения судебной экспертизы (стр.2 заключения), объектом оценки является земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торгового назначения.

Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый участок, определен экспертом "сегмент земельных участков под офисно-торговую застройку".

Между тем, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка: один из объектов-аналогов имеет вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, остальные пять - обслуживание автотранспорта, целевое назначение под строительство открытой стоянки для длительного хранения легковых автомобилей; строительство постоянных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей.

Изложенные обстоятельства могли напрямую повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, определенной экспертом, на что обоснованно указанно административным ответчиком в жалобе.

Учитывая, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка является одним из юридически значимых для правильного разрешения данного административного дела, и принимая во внимание наличие противоречий, ставящих под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" "данные изъяты" N 20121500 от 25 декабря 2020 года, которые не устранены представленными экспертом пояснениями, судебной коллегией в соответствии со статьей 83 КАС Российской Федерации назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту АО "Гемма Интернейшнл" "данные изъяты"

Согласно заключения эксперта N23062021/01 от 23 июня 2021 года рыночная стоимость участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 050 000 рублей.

Судебная коллегия, исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу, что экспертное заключение является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере 3 050 000 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС Российской Федерации.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на стоимость объекта; с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых участков на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки три объекта-аналога (таблица 34 на стр.101 заключения) являлись сходными с объектом оценки по виду разрешенного использования, основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, сопоставимы по функциональному использованию, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об используемых объектах-аналогах, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок по следующим элементам сравнения: состав передаваемых прав, условия рынка - дата сделки/предложения, скидка на торг; корректировки на местоположение, вид разрешенного использования, расположение относительно 1 линии, площадь, возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры - наличие коммуникаций, наличие строений/сооружений под снос. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

По мнению судебной коллегии, заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки. Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у судебной коллегии не имеется. Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным.

Лицам, участвующим в деле, копии заключения направлены своевременно, посредством электронной почты. Возражений относительно достоверности заключения эксперта участниками судебного разбирательства, а равно доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках повторной судебной оценочной экспертизы и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, с вынесением нового решения об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в заключении судебной оценочной экспертизы экспертом АО "Гемма Интернейшнл" - 3 050 000 рублей.

Решение суда подлежит изменению также в части распределения между сторонами судебных расходов.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят судебный акт по делу, что следует из положений главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вопрос о распределении судебных расходов подлежит рассмотрению в порядке главы 10 КАС Российской Федерации, учитывая, что в указанной части главой 25 КАС Российской Федерации не предусмотрено каких-либо особенностей.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1, 7).

В соответствии с частью 4 статьи 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

Правила о распределении судебных расходов применительно к делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" являлись предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации, которым сформулированы основные правовые позиции, нашедшие отражение в Постановлении от 11 июля 2017 года N20-П.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации критерием для разрешения вопроса о распределении судебных расходов выступает степень превышения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ранее определенной в порядке массовой оценки, над установленной судом его рыночной стоимостью, когда значительное расхождение может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и напротив - не исключен учет того обстоятельства, что допущенное расхождение может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не будет являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

Как следует из материалов дела, первоначальная судебная оценочная экспертиза, назначенная судом первой инстанции, проведена без предварительной оплаты. По проведении экспертизы, ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" представлено ходатайство о распределении расходов по оплате экспертизы в сумме 39 000 рублей (том 2 л.д. 21).

Обязанность по оплате повторной судебной оценочной экспертизы возложена определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 21 апреля 2021 года на Департамент имущественных отношений ЯНАО.

Данная обязанность Департаментом исполнена, что подтверждается платежным поручением N268 от 4 мая 2021 года на сумму 40 000 рублей.

Учитывая, что в настоящем деле расхождение между определенной в порядке массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка (3 794 026 рублей 48 копеек) с его кадастровой стоимостью, установленной судом в размере рыночной стоимости (3 050 000 рублей) не достигает кратного значения - составило 19, 6 %, что не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении, судебная коллегия, руководствуясь статьями 103, 106, 111 КАС Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N20-П, приходит к выводу, что расходы на проведение судебных оценочных экспертиз подлежат отнесению на административного истца, который не может быть признан стороной, выигравшей административный спор.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 февраля 2021 года изменить в части размера определенной судом рыночной стоимости земельного участка, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости и распределения судебных расходов на проведение судебных оценочных экспертиз.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 367 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", в размере рыночной стоимости, равной 3 050 000 рублей.

Взыскать с ФИО12 в пользу ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 39 000 рублей.

Взыскать с ФИО13 в пользу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа судебные расходы на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей.

В остальной части решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 февраля 2021 года оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: