Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 августа 2021 г. по делу N 66а-756/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Салтыкова Е.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 2а-6/2021 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ильницкой Кристины Александровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционным жалобам Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совета министров Республики Крым, индивидуального предпринимателя Ильницкой К.А. на решение Верховного Суда Республики Крым от 24 февраля 2021 г, которым административные исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца Носова Б.С, представителя административного ответчика Совета Министров Республики Крым Мироненко Н.А, представителя административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Панова А.П, пояснения эксперта ФИО13 судебная коллегия

установила:

ИП Ильницкая К.А. обратилась в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство. В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Верховного Суда Республики Крым от 24 февраля 2021 г. заявленный административный иск удовлетворен частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 2 ноября 2016 г. в размере его рыночной стоимости 5 965 000 руб. Определена дата подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости 17 августа 2020 г. С административного истца в пользу Автономного некоммерческого объединения "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 руб.

Представителем Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым подана апелляционная жалоба, в которой он просит отменить решение суда, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, в частности, указывает на некорректный отбор аналогов, не относящихся к сегменту рынка, в котором представлен объект оценки.

Представителем Совета министров Республики Крым также подана апелляционная жалоба с просьбой об отмене решения, вынесении по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении административного иска. Выражает несогласие с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, в том числе указывает на некорректный отбор аналогов.

Административным истцом подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой она просит отменить его в части взыскания судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы.

Относительно доводов апелляционных жалоб Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совета министров Республики Крым представителем административного истца представлены возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, заслушав участников процесса, допросив эксперта, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, земельный участок находятся в аренде у административного истца, расчет арендной платы за который осуществляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. N 1498-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. N 1492-р внесены изменения в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. N 1498-р.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 2 ноября 2016 г. определена в размере 10 469 276, 36 руб.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Из материалов дела следует, что административный истец ДД.ММ.ГГГГ г. обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Крым при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, представив отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. N N, выполненный оценщиком ООО "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы", согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 6 470 000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ. N отклонено заявление ИП Ильницкой К.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, в том числе с учетом замечаний к отчету об оценке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом был представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненный оценщиком ООО "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы".

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, на основании ходатайства представителя административного истца определением суда первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза".

Как следует из заключения эксперта АНО "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО14 N от ДД.ММ.ГГГГ г, при составлении отчета об оценке оценщиком метод сравнения продаж реализован некорректно: аналоги, использованные в расчете, подобраны некорректно, часть ценообразующих факторов проигнорирована, по другим - приняты некорректные корректировки. Итоговый результат, согласно выводам эксперта, определен оценщиком не верно, не может быть использован для целей оспаривания.

Рыночная стоимость земельного участка, согласно вышеуказанному экспертному заключению, составляет на дату оценки 5 965 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судом первой инстанции было принято обжалуемое решение.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерством имущественных отношений Российской Федерации разработаны и утверждены распоряжением от 6 марта 2002 г. N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик, согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно заключению судебной экспертизы выводы эксперта основаны на использовании сравнительного подхода, при этом у судебной коллегии имеются сомнения в обоснованности в заключении эксперта, в том числе в отборе аналогов для исследования. Экспертом не обосновано применение корректировок на коммуникации, сведения об их наличии основаны на предположениях.

При данных обстоятельствах, при возникших сомнениях в обоснованности заключения эксперта, судебная коллегия определением от ДД.ММ.ГГГГ г. назначила по делу проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО15

Согласно заключению эксперта ФИО16 N от ДД.ММ.ГГГГ г. рыночная стоимость объекта недвижимости составила на дату оценки 7 366 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, допросив эксперта в судебном заседании, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Вопреки доводам апелляционной жалобы в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" экспертом составлено точное описание объекта оценки, его местоположения. Осмотр земельного участка экспертом не проводился в связи с ретроспективным характером оценки, о чем указано в экспертном заключении.

Экспертом, в соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", проведен анализ рынка земельных участков Республик Крым и определен ценовой диапазон оцениваемого объекта, скриншоты с соответствующими интернет-ссылками, контактными телефонами и идентификационными номерами объявлений приведены в тексте заключения и в приложениях к нему. Экспертом объект оценки - земельный участок земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - предпринимательством отнесен к сегменту рынка под офисно - торговую застройку.

Вопреки доводам представителя административного истца экспертом были использованы аналоги коммерческого назначения, что подтверждается скриншотами объявлений о продаже, где в описании объектов даны их характеристики.

Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

По всем возражениям представителя административного истца экспертом даны исчерпывающие пояснения в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, а также в письменных пояснениях.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, в связи с чем на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

От общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, суд апелляционной инстанции исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, включая проверку представленного административным истцом отчета как на предмет подтверждения определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, так и проверку самого отчета на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В пункте 23 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Судебная оценочная экспертиза в суде апелляционной инстанции проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости.

Удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, в связи с чем расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на административного истца.

По данным основаниям судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части взыскании судебных расходов на проведение судебной экспертизы в пользу Автономного некоммерческого объединения "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" с административного истца, доводы апелляционной жалобы ИП Ильницкой К.А. остаются без удовлетворения.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 руб, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением по запросу суда апелляционной инстанции, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. N 34/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях").

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 24 февраля 2021 г. изменить в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 ноября 2016 г. - 7 366 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ильницкой Кристины Александровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (ИНН N, адрес: "адрес" судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 7 сентября 2021 г.

Председательствующий

Судьи