Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2021 г. по делу N 66а-4027/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Селиверстовой И.В, Щербаковой Н.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-277/2021 по административному исковому заявлению ООО "САНТ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 21 июня 2021 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "САНТ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания общей площадью 1 231, 4 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость - 162 132 729, 7 руб, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N от 23 сентября 2020 года, подготовленного оценщиком "данные изъяты" в размере 98 647 000 руб, что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 21 июня 2021 года административное исковое заявление удовлетворено, кадастровая стоимость спорного здания установлена по состоянию на 1 января 2018 года в размере, равном его рыночной стоимости - 107 568 000 руб. по результатам проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы. С ООО "САНТ" в пользу "данные изъяты" в возмещение судебных расходов по оплате экспертизы взыскано 35 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы и Правительством Москвы подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

Податели жалобы считают, что административным истцом не доказано нарушение его прав оспариваемой кадастровой стоимостью, поскольку в процессе рассмотрения спора по существу не установлено нарушений при производстве государственной кадастровой оценки, а положенное в основу решения суда заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию; экспертом не проанализированы действующие на дату оценки договоры аренды помещений спорного здания; полученная итоговая стоимость нежилого здания не соответствует рынку коммерческой недвижимости города Москвы; неверно определена доля стоимости земельного участка в составе ЕОН в размере 26, 10%.

В рамках доходного подхода эксперт необоснованно вычел операционные расходы из действительного валового дохода в размере 17, 8% от потенциального валового дохода; в рамках сравнительного подхода эксперт использует не соответствующий объекту исследования объект-аналог N3 и не применил необходимые корректировки на состояние здания, состояние отделки, указывают, что учет данных замечаний приведет к увеличению рыночной стоимости объекта исследования не менее чем на 46%.

Податели жалобы просили назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились. О дате и месте слушания по делу извещены своевременно и надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, явка которых не признана судом обязательной, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2, 2.1, 5, 6 статьи 1.1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановления Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО "САНТ" является собственником нежилого трехэтажного с подвалом офисного здания класса В, 1949 года постройки, с кадастровым номером N, площадью 1 231, 4 кв.м. Фактически здание используется под размещение мебельного шоурума.

Данный объект недвижимости расположен по адресу: "адрес", расстояние до ближайшей станции метро "данные изъяты" 10-15 мин. пешком, окружающая застройка смешанная, представляет собой жилые дома и нежилые здания.

Административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении нежилого здания, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд пришел к правильному выводу, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 162 132 729, 7 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке N N от 23 сентября 2020 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена оценщиком в размере 98 647 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Определением суда от 27 ноября 2020 года по ходатайству представителя Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам "данные изъяты".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15 января 2021 года, выполненному экспертом ФИО4 "данные изъяты", отчет об оценке N от 23 сентября 2020 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно отклонил представленный административным истцом отчет об оценке, признав его недостоверным доказательством.

Рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере 116 519 562 руб.

Не согласившись с заключением эксперта, представителями административного истца и административного ответчика представлены замечания к экспертному заключению, на которые эксперт ФИО4 представил письменные пояснения. Стороны с представленными пояснениями не согласились.

В связи с сомнениями в обоснованности проведенного экспертом исследования, определением суда от 25 февраля 2021 года по ходатайствам представителя административного ответчика и административного истца по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам "данные изъяты"

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 20 апреля 2021 года, выполненному экспертом ФИО5 "данные изъяты"), рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере 107 568 000 руб.

Оценивая собранные по делу доказательства, определяющие размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции счел, что достоверными являются выводы повторной судебной оценочной экспертизы.

Проверяя доводы апелляционной жалобы и выводы суда относительно размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В материалы дела представлены отчет об оценке, заключения первичной и повторной экспертиз, согласно которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила:

Кадастровый номер

Отчет об оценке, руб.

Первичная экспертиза, руб.

Повторная экспертиза, руб.

N

98 647 000

116 519 562

107 568 000

Давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, судебная коллегия полагает правильным согласится с выводами суда первой инстанции о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой согласно выводов повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение выполнены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и не могут быть признаны достоверными доказательствами определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости, несмотря на то, что они выполнены субъектами оценочной деятельности, поскольку ими допущены нарушения федеральных стандартов оценки при проведении оценки.

Оценивая заключения первичной и повторной экспертиз с учетом письменных пояснений экспертов ФИО4, ФИО5, представленных в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная экспертом ФИО5 в повторной судебной оценочной экспертизе рыночная стоимость объекта недвижимости, несмотря на разницу с первичной экспертизой, наиболее соответствует рыночным данным и правильно была положена в основу решения судом первой инстанции как подлежащая установлению в качестве кадастровой.

Судебная коллегия учитывает, что определенная экспертом ФИО5 рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке нежилого здания эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт обоснованно отнес оцениваемый им объект к рынку коммерческой недвижимости г. Москвы, офисным зданиям класса В, итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составило 87 078, 44 руб./кв.м. и соответствует диапазону сложившимся на рынке ценам по данному сегменту рынка, составляющему от 48 949 до 125 349 руб./кв.м. (с учетом стоимости земельного участка, без учета скидки на торг).

Представленное в материалы дела заключение повторной судебной оценочной экспертизы составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов повторной судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих в отношении помещений спорного здания договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объекта оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту "г" пункта 22 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости оцениваемого объекта, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости не представлено.

Довод апеллянтов о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Административным ответчиком и заинтересованным лицом не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика и заинтересованного лица не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по мнению подателей жалобы, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Само по себе указание подателей апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Выводы суда в части распределения по делу судебных расходов также являются обоснованными, сделаны судом с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было. На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, поэтому решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене, как об этом просит податель жалобы, не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 21 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: