Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2021 г. по делу N 66а-1767/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Колпаковой А.В., судей Фофонова А.С., Артамоновой Т.А., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2021-000035-09) 3а-720/2021 по административному исковому заявлению Жалыбиной Валентины Кирилловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 2 августа 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, заслушав пояснения представителя административного истца Жалыбиной В.К. Барской А.В, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Жалыбина В.К, являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3914, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просила установить по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости.

В обоснование иска административный истец указала, что установленная кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, что нарушает её права, поскольку влечет необоснованное увеличение налога на имущество физических лиц.

Решением Краснодарского краевого суда от 2 августа 2021 г. административный иск Жалыбиной В.К. удовлетворен.

В отношении объекта недвижимости - нежилого здания, с кадастровым номером N, площадью 3914, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 51097000 рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N постановлено считать 15 января 2021 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению апеллянта, кадастровая стоимость спорного объекта была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Считает, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета.

Не соглашается с положенным в основу решения суда заключением эксперта, полагая, что оно не соответствует требованиям законодательства, регулирующего рыночную, экспертную деятельность. Определенная экспертом рыночная стоимость объекта оценки не может быть признана достоверной.

В отзыве на апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края представитель администрации муниципального образования Крымский район просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить, отказав в удовлетворении административных исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края административный истец в лице представителя Барской А.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель административного истца Барская А.В. против доводов апелляционной жалобы возражала.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле - представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования Крымский район, администрации Крымского городского поселения Краснодарского края не явились. О времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом путем направления электронной корреспонденции.

Кроме того информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости нежилого здания, с кадастровым номером N, площадью 3914, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 75990384 рублей.

Судом установлена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 51097000 рублей.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, правильно установил, что поскольку вышеуказанный объекта недвижимости нежилое здание, с кадастровым номером N, принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, следовательно, являясь правообладателем спорного объекта и налогоплательщиком, административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость основываясь на положениях статьи 245 КАС РФ, в силу которых результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта не соответствует его рыночной стоимости, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска и установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами.

Согласно данным отчета об оценке N от 11 декабря 2020 года, представленного административным истцом и подготовленного Союз "Крымская торгово-промышленная палата", рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2018 года) составляет 27764362 рубля.

Указанный отчет обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее- Закон об оценочной деятельности) и пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Оценщиком сделаны противоречивые выводы относительно существенности ценообразующих факторов. Оценщиком нарушен принцип достоверности как показатель качества информации, означающий ее полноту, общую точность и отсутствие ложных и искаженных данных.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчета, суд первой инстанции обоснованно принял определение о назначении судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N N от 13 мая 2021 г, выполненного экспертом ООО "НЭО Эксперт" Ч, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на дату определения кадастровой стоимости составляет 51097000 рублей.

Вопреки позиции административного ответчика, оценив полученное по итогам проведения судебной оценочной экспертизы заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Как следует из содержания заключения, экспертом в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание объекта оценки. Проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого строения является его юридически разрешенное использование, то есть в качестве производственно-складской недвижимости, исходя из описания объекта и его технических характеристик, приведенных в техническом паспорте.

По результатам проведенного анализа (с учетом информации, которой владел эксперт, а также целей и задач проводимой экспертизы), им было принято правильное решение об использовании затратного и сравнительного подходов.

Доводы апелляционной жалобы о неверном выборе подходов к оценке объекта судебной коллегией отклоняются.

По мнению суда апелляционной инстанции, выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании затратного и сравнительного подходов, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Выбор методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 20 ФСО N 1 допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа.

Отказ эксперта от доходного подхода ввиду неактивного рынка коммерческой аренды в данном сегменте, исходя из особенностей объекта (складское помещение ангарного типа состоящего из облегченной конструкции из металлопрофиля на металлических фермах стоящей на железобетонном основании), имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта подтверждены приведенными в заключении приложениями. Из фотоматериалов и таблиц, следует вывод об индивидуальных особенностях исследуемых объекта недвижимого имущества, связанных с его конструктивными особенностями и техническим состоянием.

При применении затратного подхода эксперт верно исходил из принципа замещения, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости определена как затраты на строительство объекта недвижимости с использованием параметров строительного объема, регионально-экономических коэффициентов, коэффициента, учитывающего различия между объектом экспертизы и аналогом по объему, площади и другим характеристикам, коэффициентов пересчета с базовой цены в уровень цен на дату экспертизы, размера прибыли предпринимателя и стоимости строительства единицы измерения исходя из сборников укрупненных показателей стоимости строительства, издаваемого ООО "Ко-Инвест": "Складские здания и сооружения" 2016 г.

Оценщиком обоснован выбор сравнительной единицы, как сопоставимый аналог с оцениваемым (объем, этажность, класс конструктивной системы: материал стен, перегородок), произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки.

При оценке каждого из объектов недвижимого имущества эксперт применял корректировки показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объектов объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.

В заключении экспертом подробно описано техническое состояние объектов, по результатам осмотра оценщиком определен и принят во внимание износ зданий, произведен расчет внешнего устаревания. Расчет износа является обоснованным и арифметически верным.

Также эксперт счел возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости (метод сравнения продаж), поскольку при проведении мониторинга рынка в целях поиска объектов аналогов, на дату экспертизы были выявлены предложения по продаже аналогичных объектов, данные по которым были бы достаточны для проведения расчетов.

В расчетах использовались максимально сопоставимые по ценообразующим факторам, относящиеся к одному сегменту аналоги с учетом требований подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому "в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам". Возможность использования либо не использования в расчетах аналогов с обоснованием указана в Таблице N11.

Выбор объектов аналогов проводился исходя из следующих условий: объект аналог относится к одному с экспертируемыми объектами сегменту рынка, и сопоставим с ними по ценообразующим факторам; выборка контролировалась по местоположению объектов аналогов, объекты расположенные в районах в которых цены на аналогичные типы недвижимого имущества в целом несопоставимы, исключались из выборки; из общего числа аналогов выбирались объекты информация, по которым являлась наиболее полной.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, подробно мотивированы корректировки.

Таким образом судебная коллегия, вопреки позиции автора апелляционной жалобы, приходит к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого объекта обоснованно была определена в заключении судебной оценочной экспертизы как путем сравнительного подхода методом сравнения продаж, так и путем применения затратного подхода методом удельных затрат на единицу площади или объема (сравнительной единицы), рассчитанным в следующей последовательности: расчет стоимости на возведение нового аналогичного объекта; получение восстановительной стоимости; определение износа; уменьшение восстановительной стоимости на величину износа.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж экспертной работы стаж работы в оценочной деятельности, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в СРО, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, эксперт была допрошена по всем заявленным в апелляционной жалобе вопросам, дала устные и письменные пояснения, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований полагать, что стоимость объекта оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению у судебной коллегии не имеется.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, неубедительны.

Возможность определения кадастровой стоимости в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, поскольку решение суда принято при соблюдении норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона о их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 2 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи