Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2021 г. по делу N 66а-3674/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ходус Ю.А, судей Калугина Д.М, Мироновой Н.В, при секретаре Кулагиной А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фитофарм-НН" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области на решение Нижегородского областного суда от 22 сентября 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Калугина Д.М, объяснение представителя административного истца ФИО1, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Фитофарм-НН" (далее также - ООО "Фитофарм-НН", административный истец) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым N, общей площадью 12700 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес" (далее также спорный объект недвижимости), равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2013 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Полагает, что кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области", в размере 27 664 537 рублей является завышенной, поскольку в соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка составляет 16 608 000 рублей. При этом, кадастровая стоимость, установленная решением комиссии или решением суда учитывается при определении выкупной цены, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В связи чем, с целью урегулирования досудебного порядка административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, однако решением Комиссии заявление административного истца отклонено. Просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере 16 608 000 рублей по состоянию на 1 ноября 2013 г.

Решением Нижегородского областного суда от 22 сентября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено частично. Установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 16 090 000 рублей по состоянию на 1 ноября 2013 года, на период с даты начала применения кадастровой стоимости по 31 декабря 2020 года. Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка считать 23 октября 2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления ООО "Фитофарм-НН" по настоящему административному делу в отношении административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - отказано.

В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области просит решение суда отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных административных исковых требований, поскольку решение суда является незаконным, необоснованным. Заявитель жалобы полагает, что судом неправомерно установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка состоянию на 1 ноября 2013 года, поскольку на момент вынесения решения суда в Единый государственный реестр недвижимости 18 января 2021 года была внесена иная кадастровая стоимость, утвержденная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, в размере 25 262 586 руб, в связи с чем производство по делу прекращается на основании пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ. Кроме того, ООО "Фитофарм-НН" обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 23 октября 2020 года, то есть после вступления вышеуказанного Приказа об установлении новой кадастровой стоимости. Также заявитель жалобы указал, что 3 декабря 2020 года ООО "Фитофарм-НН" обратилось в адрес ТУ Росимущества в Нижегородской области с заявлением о предоставлении в собственность без торгов спорного земельного участка на основании подп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ, однако 30 декабря 2020 года было отказано, поскольку административный истец в своем заявлении не указал расположенные на спорном земельном участке жилой дом и жилое помещение в данном жилом доме, не предоставил документы, удостоверяющие права на данные объекты, в связи с чем оспариваемая истцом кадастровая стоимость земельного участка не затрагивает его прав и обязанностей, а обращение с настоящим исковым заявлением не порождает юридических последствий для ООО "Фитофарм-НН" и у истца отсутствует право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, которая стала архивной.

Полагают, что в заключении эксперта от 2 августа 2021 г. аналоги объекта оценки подобранны некорректно, так как у аналогов 1, 3, 4, 5 (страница 44 отчета) отсутствуют какие-либо инженерные коммуникаций (электро-, газо- водоснабжение), поскольку арендатор спорного земельного участка ведет на нем коммерческую деятельность, для которой необходимы советующие инженерные коммуникации.

Административным истцом представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца возражения на апелляционную жалобу поддержала, пояснив, что решение Арбитражного суда Нижегородской области от 8 октября 2021 года, которым признано незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области об отказе в предоставлении истцу в собственность спорного земельного участка вступило в законную силу 16 декабря 2021 года.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу положений пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ред. от 18.03.2020) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с положениями пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административный истец ООО "Фитофарм-НН" является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, расположенных на спорном земельном участке. На основании договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ административный истец является арендатором указанного земельного участка под производственный комплекс фармацевтической фабрики.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Цена земельных участков, продаваемых без проведения торгов, зависит от его кадастровой стоимости (статья 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 года N279).

ООО "Фитофарм-НН", как собственник объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, имеющее преимущественное право на выкуп земельного участка под ними, в декабре 2020 года посредством почтового отправления, в порядке статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, однако в предоставлении земельного участка было отказано.

ООО "Фитофарм-НН" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной собственности без торгов.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 8 октября 2021 года, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2021 года, требования, заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Фитофарм-НН" удовлетворены; признано незаконным решение территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, формализованное в письме от 10 февраля 2021 года N52-9-07/798, об отказе в предоставлении заявителю в собственность земельного участка с кадастровым N, площадью 12700 кв.м, с видом разрешенного использования - под производственный комплекс фармацевтической фабрики, расположенного по адресу: "адрес", как несоответствующее положениям земельного законодательства Российской Федерации. Возложена обязанность на территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения соответствующих действий и направления в адрес общества с ограниченной ответственностью "Фитофарм-НН" проекта договора купли-продажи указанного земельного участка с предложением о его заключении.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции верно сделан вывод о том, что ООО "Фитофарм-НН" является лицом, чьи права и обязанности могут быть затронуты результатами определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, выкупная цена которого исчисляется, исходя из кадастровой стоимости на дату обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, в связи с чем доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению.

Доказательствами по делу подтверждается, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" по состоянию на 1 ноября 2013 года в размере 27 664 537 рублей.

До подачи административного иска в суд административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, однако заявление было отклонено решением от 11 ноября 2020 года N583/2020.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N-Г/52, составленный оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" Г, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 ноября 2013 года составляет 16 608 000 рублей.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции с целью определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Инвестконсалтинг" Ф.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому по состоянию на 1 ноября 2013 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 16 090 000 рублей.

Рассматривая требования по существу и удовлетворяя их в части, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта, которое, оценив по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, признал допустимым доказательством по делу и соответствующим требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611.

При этом судом первой инстанции был восстановлен предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку утвержденные Постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на 1 ноября 2013 года на момент его обращения с административным исковым заявлением в суд 11 ноября 2020 года являлись действующими, а на момент обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, так и с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в Единый государственный реестр недвижимости не были внесены новые результаты государственной кадастровой оценки земель, оспариваемая кадастровая стоимость являлась действующей и подлежала применению в правоотношениях с участием административного истца.

Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они являются правильными, соответствуют материалам дела и основаны на правильном применении закона, регулирующего спорные правоотношения.

Указание в апелляционной жалобе на то, что ООО "Фитофарм-НН" обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 23 октября 2020 года, то есть после вступления вышеуказанного Приказа об установлении новой кадастровой стоимости, судебной коллегией отклоняется по этим же основаниям.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта не соответствует требования законодательства Российской Федерации, так как составлен с нарушением Федерального законодательства об оценочной деятельности, а именно: аналоги объекта оценки подобранны некорректно, несостоятельны в силу следующего.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Частью 8 статьи 82 КАС РФ, установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135-ФЗ), для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 Федерального закона N135-ФЗ устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N73-ФЗ в редакции на момент принятия оспариваемого решения суда), в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, судебный эксперт Ф. является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", "Оценка движимого имущества", "Оценка бизнеса", имеет стаж работы 22 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков, гражданская ответственность застрахована, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии по административным делам не вызывает.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611; каким-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее ФСО N7) экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка - земельные участки промышленного назначения, расположенные в Нагорной части Нижнего Новгорода, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта. В связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 ФСО N7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж, а также указан мотивированный отказ от использования доходного и затратного подходов, который судебная коллегия находит обоснованным.

Так, экспертом при проведении исследования использованы пять аналогов земельных участков промышленного назначения, расположенных в Нагорной части Нижнего Новгорода, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при определении рыночной стоимости объекта исследования не были корректно подобраны объекты аналоги, так как у аналогов 1, 3, 4, 5 (страница 44 отчета) отсутствуют какие-либо инженерные коммуникаций (электро-, газо- водоснабжение), судебная коллегия по административным дела считает несостоятельными. Указанные доводы дублируют доводы, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Кроме того, в ходе судебного заседания в суде первой инстанции был допрошен эксперт, которым были даны пояснения на возникшие вопросы, в частности, по поводу выбора аналогов.

Вместе с тем, в силу пункта 25 ФСО N7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

В заключении произведены корректировки на торг, на коммуникации, на масштаб, по виду передаваемых прав, на расположение относительно "красной линии", а также проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Таким образом, вопреки доводов апелляционной жалобы, составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Информация, приведенная в экспертизе, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.

При таких обстоятельствах доводы жалобы не могут являться основаниями для отмены решения суда первой инстанции, поскольку не основаны на доказательствах, опровергающих правильность определения размера рыночной стоимости объекта недвижимости, а также обосновывающих ее иной размер.

Выводы суда первой инстанции относительно оценки имеющихся в материалах дела доказательств являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, и оснований не согласиться с ними судебная коллегия не усматривает, поскольку правильность и обоснованность заключения эксперта имеющимися в материалах дела доказательствами, кроме доводов административного ответчика и заинтересованного лица, не опровергается. Правом ходатайствовать о проведении судебной экспертизы заинтересованное лицо в суде апелляционной инстанции не воспользовалось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что производство по делу подлежит прекращению, судебная коллегия полагает несостоятельными, основанными на неправильном применении норм процессуального права, по следующим основаниям.

Положения части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ, в силу которых государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Постановлением Правительства Нижегородской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объект недвижимости с кадастровым номером 52:18:0080166:12 вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2020.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области N326-13-566703/20 от 21 октября 2020 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01.01.2020 г.".

При указанных обстоятельствах, оспариваемая кадастровая стоимость спорного здания по состоянию на 1 ноября 2013 на момент перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являлась архивной, что само по себе исключает возможность ее оспаривания по правилам настоящей статьи.

Из правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Согласно положениям части 4 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подается в суд в соответствии с правилами подсудности, установленными статьей 20 названного Кодекса. В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка.

Такой порядок установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который предусматривает порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (статья 24.18).

Конституционное право на судебную защиту, как следует из статьи 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с другими ее положениями, это не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты путем восстановления нарушенных прав и свобод, которая должна быть обеспечена государством.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что право на применение результатов пересмотра оспариваемой архивной кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости для целей, установленных законодательством, сохраняется, оснований для прекращения производства по делу на основаниях, предусмотренных частью 1 пункта 1 статьи 194 КАС РФ и пунктом 1 части 1 статьи 128 КАС РФ, у суда первой инстанции не имелось.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного решения в апелляционном порядке.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 КАС РФ привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Нижегородского областного суда от 22 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Нижегородский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 декабря 2021г.

Председательствующий

Судьи