Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2022 г. по делу N 66а-1/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Печуриной Ю.А, Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-19/2021 (УИД 15OS0000-01-2020-000095-13) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АПК Колос" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционной жалобе административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия - Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 2 июня 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "АПК Колос" (далее - ООО "АПК Колос", Общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 806 666 +/- 19 184 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования (земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства растениеводческого направления), расположенного по адресу: "адрес"; земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 982 993 +/- 12 377 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: растениеводство, для иных видов сельскохозяйственного использования, растениеводство, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенную по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 39 847 261, 14 руб, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенную по состоянию на 15 мая 2020 г, в размере 16 439 011, 97 руб, завышенными.

Полагает, что установленный размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, существенно превышающий его рыночную стоимость - 15 061 000 руб, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Строитель" ФИО11, согласно отчету N 06/20, выполненному 31 августа 2020 г, установленный размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, существенно превышающий его рыночную стоимость - 5 458 000 руб, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Строитель" ФИО12, согласно отчету N 07/20, выполненному 31 августа 2020 г, нарушают его права и законные интересы, поскольку влекут увеличение арендных платежей.

В целях проверки достоверности представленных сведений о размере рыночной стоимости земельных участков по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 4 декабря 2020 г. назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам анализа экспертного заключения N 01/2021 от 21 января 2021 г, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Аскан" ФИО14, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на спорную дату составляет 32 888 000 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N - составляет 15 126 000 руб, по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 5 марта 2021 г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Представитель административного истца по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом - индивидуальным предпринимателем ФИО18, отраженным в заключении эксперта N 049-Э-2021-1 от 16 апреля 2021 г, отраженным в заключении эксперта N 049-Э-2021-2 от 9 апреля 2021 г, уточнив исковые требования, заявил об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости, равной 16 612 000 руб, об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 мая 2020 г. в размере его рыночной стоимости, равной 7 540 000 руб.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 2 июня 2021 г. административное исковое заявление ООО "АПК Колос" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равная его рыночной стоимости, в размере 16 612 000 руб, по состоянию на 1 января 2018 г, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равная его рыночной стоимости, в размере 7 540 000 руб, по состоянию на 15 мая 2020 г. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков постановлено считать 1 октября 2020 г.

Не согласившись с вышеуказанным решением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания, административный ответчик Правительство Республики Северная Осетия - Алания подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

В обоснование апелляционной жалобы административный ответчик указывает на недостатки заключения эксперта, положенного судом первой инстанции в основу обжалуемого решения суда, повлиявшие, по мнению заявителя апелляционной жалобы, на достоверность выводов эксперта.

Определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 августа 2021 г. по административному делу назначена повторная судебная экспертиза.

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 12 от 10 ноября 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр" ФИО22, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 23 016 720 руб. по состоянию на 1 января 2018 г, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 7 958 148 руб. по состоянию на 15 мая 2020 г.

Поскольку при судебной оценке названного заключения эксперта судебной коллегией были установлены обстоятельства, свидетельствующие о его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением судебной коллегии от 14 декабря 2021 г. по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО27 - сотруднику общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта N 66а-1284/2021 от 24 января 2022 г, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" ФИО28, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 21 116 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 г, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 10 362 000 руб. по состоянию на 15 мая 2020 г.

Лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части установления кадастровой стоимости земельных участков.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорные земельные участки находятся в аренде у административного истца, расчет арендной платы осуществляется из их кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28) пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

С 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с проведением государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).

В соответствии с указанным Законом устанавливается переходный период его применения с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. В течение переходного периода такая оценка может проводиться в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (части 1, 2 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке).

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 16 ноября 2018 г. N 371 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания" в соответствии с положениями Закона о государственной кадастровой оценке утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания по состоянию на 1 января 2018 г, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 39 847 261, 14 руб.

Из сообщения Государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия - Алания "Центр государственной кадастровой оценки", представленного суду апелляционной инстанции, следует, что Государственным бюджетным учреждением Республики Северная Осетия - Алания "Центр государственной кадастровой оценки" в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке был осуществлен расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 мая 2020 г. на основании поступивших из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания сведений ЕГРН о характеристиках земельных участков, расположенных в Моздокском районе, категории земель сельскохозяйственного назначения, с целью определения их кадастровой стоимости. Результат расчета оформлен актом об определении кадастровой стоимости N 155 от 16 июня 2020 г, с внесением указанного размера в Единый государственный реестр недвижимости 18 июня 2020 г.

В данной связи, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил отчеты N 06/20 от 31 августа 2020 г, N 07/20 от 31 августа 2020 г, подготовленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Строитель" ФИО13, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 15 061 000 руб, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 5 458 000 руб.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельных участков, по ходатайству представителя административного истца, определением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 5 марта 2021 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Аскан" ФИО15

По результатам анализа экспертного заключения N 01/2021 от 21 января 2021 г, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Аскан" ФИО16, по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 5 марта 2021 г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Представитель административного истца по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом - индивидуальным предпринимателем ФИО19, отраженным в заключении эксперта N 049-Э-2021-1 от 16 апреля 2021 г, отраженным в заключении эксперта N 049-Э-2021-2 от 9 апреля 2021 г, уточнив исковые требования, заявил об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости, равной 16 612 000 руб, об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 мая 2020 г. в размере его рыночной стоимости, равной 7 540 000 руб.

Оценив представленные в дело доказательства размера рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г, 15 мая 2020 г. по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции принял обжалуемое решение.

Судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости земельных участков, в размере равной их рыночной стоимости, согласно выводам, содержащимся в подготовленных экспертом заключениях.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3).

В силу требований статьи 4 Закона о государственной кадастровой оценке, государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно отчетам, представленным административным истцом при определении рыночной стоимости земельных участков, и заключению эксперта ФИО17 и оценщиком, и экспертом был применен доходный подход, исходя из отсутствия рынка земель сельскохозяйственного назначения, с использованием величин общих статистических данных о землях сельскохозяйственного назначения Республики Северная Осетия - Алания, что, в свою очередь, влияет на объективность полученных ими результатов.

При проведении назначенной судом первой инстанции повторной судебной экспертизы эксперт ФИО20 использовал доходный подход, как наиболее полно учитывающий цель оценки и отражающий достоверную рыночную стоимость земельных участков.

От использования сравнительного подхода эксперт отказался, указав в исследовательской части экспертных заключений на то, что оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения в Республике Северная Осетия - Алания осуществляется через переуступку права аренды, покупку права аренды с торгов или субаренду. Таким образом, указывает эксперт, использование данных по продаже права аренды земельных участков, выявленных на открытом рынке, при определении рыночной стоимости исследуемого земельного участка, не соответствует методологии сравнительного подхода. Однако представленные к экспертному заключению копии объявлений о продаже земельных участков, сведения из которых использованы экспертом при анализе рынка исследуемых объектов, не позволяют в полной мере убедиться в приведенном суждении.

Кроме того, эксперт полагает, что сравнительный подход не применим, ввиду отсутствия возможности получения дополнительной информации об объектах-аналогах (качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, рельеф, микроклимат). При этом экспертом проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Анализируя приведенную позицию, судебная коллегия учитывает, что заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов. Отказ от применения сравнительного подхода ввиду отсутствия у эксперта возможности получения дополнительной информации на даты оценки - 1 января 2018 г, 15 мая 2020 г. не будет в полной мере отражать достоверную рыночную стоимость земельных участков.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Согласно разделу IV "Методы оценки" названных методических рекомендаций, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность сведений доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

В соответствии с пунктами 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297) доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Судебная коллегия, оценив представленные суду первой инстанции доказательства рыночной стоимости земельных участков, пришла к выводу об их несоответствии приведенным требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку итоговые величины, установленные в результате проведенных исследований, отраженных в названных документах, нельзя признать достоверными, объективными, определенными с учетом индивидуализирующих признаков объектов оценки.

Исходя из изложенного, руководствуясь требованиями статьи 83 КАС РФ, судебная коллегия определением от 26 августа 2021 г. назначила по настоящему административному делу повторную судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр" ФИО23

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 12 от 10 ноября 2021 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр" ФИО24, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 23 016 720 руб. по состоянию на 1 января 2018 г, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 7 958 148 руб. по состоянию на 15 мая 2020 г.

При проведении назначенной судом повторной экспертизы эксперт ФИО25 отказался от применения доходного подхода, ввиду отсутствия информации об арендных ставках на аналогичные земельные участки. Представленный отказ от применения наряду со сравнительным подходом, доходного подхода, при наличии статистической информации и информации, индивидуализирующей объекты оценки, не отражает в полной мере достоверную рыночную стоимость земельных участков.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Судебная коллегия, оценивая данное экспертное заключение, также исходила из того, что в силу пункта 11 ФСО N 1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 1 раздела IV вышеуказанных Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Если рынок недвижимости не развит, и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территории, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (подп. "б" п. 11 ФСО N 7).

В силу положений пунктов 25 и 26 ФСО N 1, в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

По результатам судебной оценки заключения эксперта, представленного во исполнение определения суда апелляционной инстанции о назначении повторной судебной экспертизы, судебная коллегия пришла к выводу, что заключение эксперта ФИО26, не отвечает приведенным требованиям.

Однако судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключение названной судебной оценочной экспертизы, равно как и заключения эксперта ФИО21, о чем указывал заявитель апелляционной жалобы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства указанных заключений судебных экспертов.

В целях установления юридически значимых обстоятельств по настоящему делу, определением судебной коллегии от 14 декабря 2021 г. назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО29 - сотруднику общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта N 66а-1284/2021 от 24 января 2022 г, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" ФИО30, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 21 116 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 г, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 10 362 000 руб. по состоянию на 15 мая 2020 г.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж. Экспертом обоснован отказ от использования затратного подхода. Эксперт осуществил расчет с применением доходного подхода, использовав его с учетом имеющейся информации, при этом обосновал отказ от использования результатов, полученных при применении доходного подхода, указав, что указанные результаты получены на основе нормативных, а не рыночных данных и не соответствуют категории "рынка". С приведенным суждением судебная коллегия соглашается, поскольку оно отвечает целям и задачам определения рыночной стоимости, в том числе, при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости; является логичным и проверяемым.

Выбрав три объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки с кадастровым номером N, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применена корректировка на условия продажи и удаление от областного центра. К объектам-аналогам N 1 и N 3 применена корректировка на право собственности, к объекту-аналогу N 1 применена корректировка на площадь.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером N экспертом обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования введены соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применена корректировка на условия продажи, удаление от областного центра и площадь. К объектам-аналогам N 1 и N 3 применена корректировка на право собственности.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель соответствующего назначения.

Отбор объектов-аналогов, в том числе, расположенных в иных районах Республики Северная Осетия - Алания соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 и обоснованы рыночными условиями.

В заключении приводится описание выбранного метода, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объектам недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции экспертом были даны устные пояснения, которые судебная коллегия находит обоснованными, подлежащими учету.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Оценивая анализируемое заключение эксперта как соответствующее требованиям процессуального закона, суд также исходит из того, что ее проведение назначено судом апелляционной инстанции соответствуюещму эксперту до издания приказа Минюста России от 27 декабря 2012 г. N 237 (ред. от 28 декабря 2021 г.) "Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России".

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу об изменении решения суда первой инстанции и установлении размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости, равной 21 116 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.; земельного участка с кадастровым номером N - в размере его рыночной стоимости, равной 10 362 000 руб. по состоянию на 15 мая 2020 г.

От экспертных учреждений, проводивших повторные судебные экспертизы - общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр" и общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" поступили заявления о взыскании судебных расходов по проведению судебных экспертиз в размерах 60 000 руб. и 90 000 руб, соответственно.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебных экспертиз, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебных экспертиз, объем произведенных экспертными организациями работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости земельных участков ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемой от размера кадастровой стоимости предметов соответствующих договоров аренды.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Судебная коллегия также исходит из того, что в ходе апелляционного производства нашли свое подтверждение доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном установлении судом кадастровой стоимости земельных участков.

На основании изложенного, заявленные экспертными организациями расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 2 июня 2021 г. изменить в части установления кадастровой стоимости земельных участков и в части указания на внесение в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков в установленных решением суда размерах.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 806 666 +/- 19 184 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равную его рыночной стоимости, в размере 21 116 000 руб, по состоянию на 1 января 2018 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 982 993 +/- 12 377 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равную его рыночной стоимости, в размере 10 362 000 руб, по состоянию на 15 мая 2020 г.

Указать, что в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения в отношении земельных участков об установленной кадастровой стоимости, равной их рыночной стоимости, в указанных размерах.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АПК Колос" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма "Спектр" судебные расходы на оплату производства судебной экспертизы, в размере 60 000 руб, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" - судебные расходы на оплату производства судебной экспертизы, в размере 90 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 февраля 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: