Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 31 мая 2022 г. по делу N 66а-782/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Бурлаковой Н.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-36/2022 по административному исковому заявлению Верхулевского Евгения Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Верхулевского Евгения Владимировича в лице представителя Березкиной Кристины Дмитриевны на решение Красноярского краевого суда от 17 января 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, выслушав представителя административного истца Березкину К.Д, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя Правительства Красноярского края Березнюк Г.М, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Верхулевский Е.В, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 24 "данные изъяты", обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения его кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - 1 584 950 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем затронуты права административного истца, уплачивающего налоги, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Решением Красноярского краевого суда от 17 января 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:11 "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости - 3 211 070, 16 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года. С Верхулевского Е.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки" взыскана оплата судебной оценочной экспертизы в сумме 45 000 рублей.

С указанным решением суда не согласился административный истец, представитель которого в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, требования удовлетворить в заявленном размере.

В обоснование доводов жалобы указано, что судебное решение основано на недостоверном доказательстве - заключении эксперта ООО "Агентство независимой оценки", так как при проведении экспертизы судебный эксперт допустил нарушение требований ФСО, а суд не исследовал представленную представителем истца в материалы дела рецензию на заключение эксперта 21/399/Э от 15 ноября 2021 года. Суд необоснованно отказал в допросе Колодзинского С.Г, которым был подготовлен отчет об оценке.

Представитель Правительства Красноярского края Березнюк Г.М. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Принимавшие участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи представитель административного истца Верхулевского Е.В. - Березкина К.Д, настаивала на доводах жалобы; представитель Правительства Красноярского края Березнюк Г.М, просила оставить решение суда без изменения, жалобу административного истца без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для ее удовлетворения.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" "данные изъяты"

Верхулевский Е.В. с 05 июля 2017 года является собственником указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года в размере 3 714 050 рублей определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, в подтверждение величины его рыночной стоимости административный истец представил в суд отчет об оценке N 6-зу от 09 марта 2021 года, выполненный оценщиком Колодзинским С.Г. (ООО "Служба оценки собственности"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:11: "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1 584 950 рублей.

В связи с наличием возражений Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом по ходатайству административного ответчика назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ООО "Агентство независимой оценки" Аносовой Т.А. N 21/399/Э от 15 ноября 2021 года, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке N 6-зу от 09 марта 2021 года, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости в сторону ее значительного уменьшения. Одновременно экспертом по состоянию на 01 января 2020 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:11 "данные изъяты" в размере 3 211 070, 16 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Довод административного истца о том, что суд не исследовал представленную представителем истца в материалы дела рецензию на заключение эксперта 21/399/Э от 15 ноября 2021 года (далее - рецензия), суд апелляционной инстанции не может признать влияющим на законность принятого судом решения. При этом оценка указанной рецензии дана судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Отчет об оценке должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297; Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298; Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299; Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

Положения пункта 5 ФСО N 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Из заключения судебной экспертизы следует, что в рамках сравнительного подхода проведен анализ цен предложений объектов-аналогов с последующим применением ряда корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из доводов рецензии следует, что эксперт указывает на наличие у объекта-аналога N2 (из итоговой выборки) сооружения - подпорной стенки, однако не вычитает ее стоимость из цены предложения, не может быть признан обоснованным. Подпорная стенка является элементом земельного участка, удерживающим от обрушения и сползания находящегося за ней грунта, на уклонах местности и не влияет на его рыночную стоимость. При этом, как пояснила в суде первой инстанции эксперт Аносова Т.А. объект оценки ровный, вышеуказанный объект-аналог выравнен при помощи подпорной стенки, поэтому не применялись корректировки на рельеф местности.

Указание в рецензии о том, что эксперт не обосновывает должным образом скидку на торг, противоречит экспертному заключению, поскольку экспертом указанная корректировка применена с использованием данных, взятых из "Справочника оценщика недвижимости 2018. Земельные участки. Часть 2" под ред. Лейфера Т.А, и на основании анализа рынка Емельяновского района, который обоснованно был признан экспертом активным.

Довод о том, что эксперт неверно применил корректировку на передаваемые имущественные права в отношении объектов-аналогов NN 2, 3, не может быть признан обоснованным, поскольку эксперт пришел к выводу, что указанные объекты предлагаются на праве аренды, так как согласно данным портала Росреестра объект-аналог N 2 находится в собственности с 15 января 2020 года, тогда как дата объявления - 21 октября 2019 года, объект-аналог N 3 с 16 марта 2021 года, тогда как дата объявления - 30 октября 2019 года.

Замечание о том, что эксперт для применения корректировки на условия рынка мог бы пользоваться иным сборником корректировок, не свидетельствует о допущении какого-либо нарушения, поскольку выбор справочно-методических источников для проведения исследования является прерогативой эксперта.

Необходимость применения корректировки на близость от крупных автодорог в отношении объекта-аналога N2 опровергнута экспертом, который установилместонахождение указанного объекта вдали от крупной автомобильной дороги (на второй линии).

В рецензии отмечено, что эксперт необоснованно применил корректировку на наличие коммуникаций в отношении объектов-аналогов NN 1, 2, тогда как у указанных объектов имеются лишь технические условия для подключения к электроэнергии.

Экспертом в отношении объектов-аналогов NN 1, 2, 3 была применена повышающая корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций (электроэнергии), что отражено в заключении эксперта с приведением соответствующего расчета.

При этом эксперт исходил из того, что из объявлений о продаже объекта-аналога N3 следует, что последний не имеет коммуникаций, тогда как объекты-аналоги NN2, 3 имеют технические условия для подключения к электроэнергии.

Суд апелляционной инстанции соглашается с обоснованностью применения корректировки в отношении объектов-аналогов NN2, 3, как к объектам, фактически не имеющим коммуникацию в виде электроэнергии, поскольку технические условия определяют лишь возможность подключения к электрическим сетям.

Довод о том, что экспертом не сделан расчет корректировки на расположение в зоне с особыми условиями использования территории в отношении объектов-аналогов NN1, 4, а данные взяты из государственного отчета, не влияет правильность применения соответствующей корректировки, поскольку взятые из государственного отчета данные использованы экспертом для проведения индивидуального расчета в отношении объектов-аналогов.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Аносова Т.А. подтвердила свое заключение и дала ответы на все возникшие у стороны административного истца вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения, по выводам, которые были сделаны при изучении отчета об оценке, материалов дела.

Следовательно, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ рынка предложений недвижимости Красноярского края за исследуемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам административного истца, согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

В связи с вышеизложенным, подлежат отклонению доводы административного истца о том, что некорректно подобранные объекты-аналоги свидетельствуют о завышении стоимости земельного участка, поскольку выбор объектов-аналогов и корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Также не влияет на существо принятого решения то обстоятельство, что суд отказал в допросе Колодзинского С.Г, которым был подготовлен отчет об оценке, поскольку указанный отчет об оценки был признан недостоверным доказательством, а решение было принято в соответствии с выводами эксперта.

У суда апелляционной инстанции также каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения повторной экспертизы. При этом в суде апелляционной инстанции представитель административного истца первоначально заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы и объявлении перерыва в судебном заседании, для согласования с административным истцом экспертного учреждения. Вместе с тем, после перерыва не поддержала заявленное ходатайство, указав, что административный истец категорически против назначения повторной судебной экспертизы, производить оплату за ее проведение не намерен.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 17 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Верхулевского Евгения Владимировича в лице представителя Березкиной Кристины Дмитриевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи