Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 июня 2022 г. по делу N 66а-1034/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Крым административное дело N 2а-6/2022 (УИД 91OS0000-01-2021-000186-87) по административному исковому заявлению Крымовой Ирины Александровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика Совета министров Республики Крым на решение Верховного Суда Республики Крым от 3 марта 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Солдатовой С.В, объяснения представителя административного ответчика Совета министров Республики Крым - Вакуленко Я.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца Крымовой И.А. - Мягкого В.Н, судебная коллегия

установила:

Крымова И.А, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 000 +/- 35 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, туристическое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес", обратилась в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 сентября 2016 г, в размере 71 828 400 руб.

В обоснование заявленного требования указала, что согласно отчету об оценке земельного участка от 16 марта 2021 г. N 16032021/01, подготовленному оценщиком ФИО28, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 5 449 000 руб. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определением Верховного Суда Республики Крым от 9 июня 2021 г. было удовлетворено ходатайство стороны административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, по результатам которой представлено заключение эксперта от 22 октября 2021 г. N 1181, подготовленное экспертом автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО22, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 6 540 000 руб.

По результатам анализа экспертного заключения эксперта автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО23 определением Верховного Суда Республики Крым от 25 ноября 2021 г. назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой, суду представлено заключение эксперта от 10 января 2022 г. N 01/2022-97, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ФИКОН" ФИО17, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 7 149 000 руб. Представитель административного истца по доверенности - Мягкий В.Н. с учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 3 марта 2022 г. административное исковое заявление Крымовой И.А. удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равная его рыночной стоимости, в размере 7 149 000 руб. по состоянию на 1 сентября 2016 г. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 22 марта 2021 г. С административного ответчика Совета министров Республики Крым в пользу Крымовой И.А. взысканы 2 080 руб. в счет возмещения судебных издержек, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины и комиссии банка.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик Совет министров Республики Крым подал апелляционную жалобу, в которой полагает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным. Указывает на недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения. Полагает неверным отнесение понесенных судебных расходов на административного ответчика.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлены письменные возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Совета министров Республики Крым - Вакуленко Я.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить обжалуемое решение.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец, представители Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, администрации города Феодосия Республики Крым, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменные возражения стороны административного истца на нее, дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО18, выслушав лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в частности в суде.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Крымова И.А. на основании договора аренды земельного участка от 15 октября 2018 г. N 1104 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 000 +/- 35 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, туристическое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес".

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции, проверяя наличие правовой заинтересованности у административного истца в оспаривании соответствующей кадастровой стоимости, проанализировал условия договора аренды, и исходя из особенностей правового регулирования расчета арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности на территории Республики Крым, не установилоснований для опровержения доводов административного иска о том, что оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности административного истца.

Согласно отчету об оценке земельного участка от 16 марта 2021 г. N 16032021/01, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО29, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 5 449 000 руб. (т. 1 л.д. 11-89).

Крымова И.А. 30 марта 2021 г. обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 91).

Решением Комиссии от 9 апреля 2021 г. N 35 заявление административного истца отклонено (т. 1 л.д. 92).

В протоколе заседания от 9 апреля 2021 г. Комиссией изложены замечания к отобранным оценщиком объектам-аналогам в части несоответствия сведений о передаваемых правах и коммуникациях (т. 1 л.д. 93).

В ходе судебного разбирательства определением Верховного Суда Республики Крым от 9 июня 2021 г. (т. 1 л.д. 212-214) было удовлетворено ходатайство стороны административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы (т. 1 л.д. 195-196), по результатам которой представлено заключение эксперта от 22 октября 2021 г. N 1181, подготовленное экспертом автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО24, согласно выводам которого, отчет об оценке земельного участка от 16 марта 2021 г. N 16032021/01 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 6 540 000 руб. (т. 2 л.д. 47-174).

По результатам анализа экспертного заключения эксперта автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО25 определением Верховного Суда Республики Крым от 25 ноября 2021 г. назначена повторная судебная экспертиза (т. 2 л.д. 232-235), по результатам которой суду представлено заключение эксперта от 10 января 2022 г. N 01/2022-97, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ФИКОН" ФИО19, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 7 149 000 руб. (т. 3 л.д. 4-81).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение повторной судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке земельного участка от 16 марта 2021 г. N 16032021/01, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО30 (т. 1 л.д. 11-89), заключение эксперта автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО26 от 22 октября 2021 г. N 1181 (т. 2 л.д. 47-174), заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "ФИКОН" ФИО20 от 10 января 2022 г. N 01/2022-97 (т. 3 л.д. 4-81), соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям.

Проводя оценку, оценщик использовал сравнительный подход, при реализации которого проанализировал предложения о продаже земельных участков. Однако анализируя данные об объекте оценки, оценщик не определилсегмент рынка, к которому следует отнести земельный участок, воспроизведя лишь сведения о категории земель, к которым он отнесен, и его вид разрешенного использования. Отсутствие определенного суждения о сегменте рынка объекта оценки, по мнению судебной коллегии, существенно повлияло на выбор объектов-аналогов, который нельзя признать объективным. Кроме того, приняв как равноценные по виду разрешенного использования объект оценки и объекты-аналоги, относящиеся к различным сегментам рынка, оценщик необоснованно применяет корректировку к объектам-аналогам коммерческого назначения, исходя из их непосредственного расположения вдоль трассы. Такой подход оценщика к проведенному исследованию нельзя признать логичным и объективным.

По результатам анализа экспертного заключения эксперта автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза" ФИО27. судебная коллегия также не может согласиться с приведенными в нем выводами как объективными, поскольку содержание его исследовательской части не содержит в себе расчетов, указывающих на обоснованность и проверяемость экспертного суждения о завышенной стоимости ряда земельных участков, предложенных к продаже в искомый период, исходя из которого, экспертом не приняты часть из них в качестве объектов-аналогов.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от 10 января 2022 г. N 01/2022-97, представленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ФИКОН" ФИО21 (т. 3 л.д. 4-81), суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом представлено описание объекта оценки, информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение объекта оценки с приложением карты-схемы расположения объекта экспертизы (т. 3 л.д. 13-14).

Экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, определен сегмент рынка.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Экспертом проанализировано десять предложений к продаже земельных участков, из которых выбрано четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки.

Ко всем объектам-аналогам применена скидка на торг в размере 21, 2 %, корректировка на доступность объекта в размере 0, 93. Кроме того, ко всем объектам-аналогам применена корректировка на площадь в размере 0, 94, ввиду различной площади объектов сравнения. Эксперт обоснованно исходил из того, что поверхность оцениваемого земельного участка представляет собой насыпные подтапливаемые грунты, в то время как поверхность объектов-аналогов - это твердый естественный грунт, что обусловило применение корректировки на инженерно-геологические условия в размере 0, 81. Экспертом отмечено, что на территории объекта оценки расположена охранная зона линии электропередачи, наличие которой приводит к усложнению застройки и существенному снижению стоимости оцениваемого земельного участка. Ввиду отсутствия на территории объектов-аналогов объектов, негативно влияющих на их стоимость, ко всем объектам-аналогам применена корректировка на близость объекта, негативно влияющего на стоимость, в размере 0, 87.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Довод апелляционной жалобы административного ответчика о значительном отличии объектов-аналогов от объекта экспертизы по площади и необходимости использования соответствующего коэффициента, судебная коллегия не может принять во внимание как указывающего на недостаток экспертного исследования, поскольку с учетом представленного анализа предложений к продаже земельных участков, выбор соответствующих объектов-аналогов, с учетом совокупности ценообразующих факторов, представляется предельно объективным.

Относительно позиции стороны административного ответчика о том, что при производстве экспертизы экспертом не учтено целевое назначение использования объектов-аналогов, вид разрешенного использования которых - "индивидуальное жилое строительство", не учтено целевое назначение использования объекта оценки, вид разрешенного использования которого "туристическое обслуживание", судебная коллегия исходит из представленного анализа полученных сведений об объектах-аналогах, позволяющих определить цель их использования и цель использования, равно как и сегмент рынка объекта экспертизы, которые являются идентичными, не требующими введения корректировок.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Оценивая вывод суда первой инстанции о взыскании судебных издержек, состоящих из государственной пошлины в размере 2000 руб, комиссии банка в размере 80 руб, по настоящему административному делу с административного ответчика, судебная коллегия признает его правильным, исходя из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Однако как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью составляет 90 %, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и является существенным.

Такое расхождение свидетельствует о возможной ошибке, допущенной в отношении объекта оценки при проведении массовой кадастровой оценки, повлекшей нарушение прав административного истца.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 3 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 июня 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: