Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июня 2022 г. по делу N 66а-1104/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Крым, Измайловского районного суда города Москвы административное дело N 2а-8/2022 (УИД 91OS0000-01-2021-000198-51) по административному исковому заявлению Бибикиной Елены Вячеславовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика Совета министров Республики Крым на решение Верховного Суда Республики Крым от 1 апреля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Солдатовой С.В, объяснения представителя административного ответчика Совета министров Республики Крым - Вакуленко Я.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, административного истца Бибикиной Е.В, поддержавшей письменные возражения по апелляционной жалобе, судебная коллегия

установила:

Бибикина Е.В. обратилась в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленного требования указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 000 +/- 16 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес". Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 23 марта 2018 г. в размере 11 219 360 руб, является завышенной.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20 апреля 2021 г. N ЦО-50/2021, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки прав и бизнеса" ФИО14, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 марта 2018 г. составляет 3 852 000 руб. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку увеличивает размер земельного налога.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве собственности, определенного оценщиком, назначена судебная и дополнительная судебная экспертизы. По результатам дополнительной судебной экспертизы представлено дополнительное заключение эксперта от 19 января 2022 г. N 2021/12-129, подготовленное экспертом Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Кубанский государственный университет" ФИО17, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 марта 2018 г. составляет 3 686 000 руб.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 1 апреля 2022 г. административные исковые требования удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости по состоянию на 23 марта 2018 г. в размере 3 686 000 руб. С административного ответчика Совета министров Республики Крым в пользу Бибикиной Е.В. взысканы 300 руб. в счет возмещения судебных издержек, понесенных в связи с оплатой государственной пошлины, 53 100 руб. в счет возмещения судебных издержек, понесенных в связи с оплатой проведения по административному делу судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик Совет министров Республики Крым подал апелляционную жалобу, в которой полагает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным в части возложения судебных расходов. Просит отменить обжалуемое решение в части взыскания судебных расходов, возложив их на административного истца.

Относительно доводов апелляционной жалобы Бибикиной Е.В. представлены письменные возражения, в которых административный истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Совета министров Республики Крым - Вакуленко Я.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить обжалуемое решение, административный истец Бибикина Е.В. просила оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, администрации города Феодосия Республики Крым, Феодосийского городского совета Республики Крым, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, поскольку он принят в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Как следует из материалов административного дела, Бибикина Е.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 000 +/- 16 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес".

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также НК РФ) (пункт 1 статьи 390 НК РФ).

Согласно фактическим обстоятельствам дела, с учетом правового регулирования введения в действие на территории Республики Крым результатов определения кадастровой оценки земель, налоговая база по принадлежащему административному истцу земельному участку с 1 января 2020 г. (в связи с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки земель, расположенных на территории Республики Крым) рассчитывается из оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка.

Разрешая заявленные Бибикиной Е.В. требования по существу, суд первой инстанции, доводов о несогласии с выводами которого лицами, участвующими в деле, в том числе заявителем жалобы не приводится, на основе анализа и оценки представленных доказательств, исходил из того, что нашел подтверждение факт нарушения прав административного истца, подлежащих восстановлению путем определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20 апреля 2021 г. N ЦО-50/2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки прав и бизнеса" ФИО15, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 марта 2018 г. определена в размере 3 852 000 руб. (т. 2 л.д. 1-63).

В ходе судебного разбирательства определением Верховного Суда Республики Крым от 24 июня 2021 г. удовлетворено ходатайство административного истца Бибикиной Е.В. о назначении судебной оценочной экспертизы (т. 2 л.д. 132-137), по результатам которой представлено заключение эксперта от 10 августа 2021 г. N 2021/07/53, подготовленное экспертом Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Кубанский государственный университет" ФИО18, согласно выводам которого, названный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 марта 2018 г. составляет 5 534 000 руб. (т. 2 л.д. 192-271).

По результатам изучения представленного заключения эксперта определением Верховного Суда Республики Крым от 15 октября 2021 г, с учетом в том числе, замечаний административного истца, представленных на заключение эксперта, назначена дополнительная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка (т. 3 л.д. 177-181).

По результатам дополнительной судебной экспертизы представлено дополнительное заключение эксперта от 19 января 2022 г. N 2021/12-129, подготовленное экспертом Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Кубанский государственный университет" ФИО19, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 марта 2018 г. составляет 3 686 000 руб. (т. 4 л.д. 19-85).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение дополнительной судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение дополнительной судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20 апреля 2021 г. N ЦО-50/2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки прав и бизнеса" ФИО16 (т. 2 л.д. 1-63), заключение эксперта Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Кубанский государственный университет" ФИО20 от 10 августа 2021 г. N 2021/07/53 (т. 2 л.д. 192-271), дополнительное заключение эксперта Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Кубанский государственный университет" ФИО21 от 19 января 2022 г. N 2021/12-129 (т. 4 л.д. 19-85), соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям, поскольку проводя выборку объектов-аналогов, эксперт не привел основания, с учётом которых он пришел к убеждению о возможности использования в качестве таковых отобранных им объектов, ограничившись причислением критериев, учитываемых им при таком выборе (стр. 57-58 отчета), что не позволяет утверждать о полноте и ясности проведенного исследования.

По результатам анализа экспертного заключения эксперта Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Кубанский государственный университет" ФИО22 с учетом дополнительного экспертного заключения от 19 января 2022 г. N 2021/12-129, представленного экспертом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом представлено описание объекта оценки, информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение объекта с приложением карты-схемы расположения объекта экспертизы. Сделан вывод о низкой степени ликвидности объекта оценки, поскольку средний срок экспозиции на рынке земельных участков составляет от 7 до 18 месяцев.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Экспертом проанализировано десять предложений к продаже земельных участков, из которых выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки.

В связи с низкой степенью ликвидности объекта оценки и неактивным рынком недвижимости земельных участков коммерческого назначения в пгт. Коктебель ко всем объектам-аналогам применено среднее значение скидки на торг в размере 15, 4 %. Ко всем объектам-аналогам применена понижающая корректировка на дорожную инфраструктуру в размере 10 % и понижающая корректировка на наличие коммуникаций в размере 14 %. К объектам-аналогам N 2, 3 применены следующие понижающие корректировки - на наличие обременений/ограничений в размере 36 %, корректировка на площадь в размере 10 % и повышающие корректировки - поправка на близость к морю в размере 30 %, корректировка на вид разрешенного использования в размере 44 %.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, информацией, конкретизирующей характеристику объекта экспертизы, в том числе, являющуюся общедоступной, в частности о нахождении земельного участка в зоне с особым режимом использования.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Оценивая довод апелляционной жалобы административного ответчика о необходимости возложения бремени несения судебных издержек на сторону административного истца, которой также оплачена стоимость судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для вывода об обоснованности приведенной позиции. При этом следует исходить из расхождения между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, размер которого составляет 67 %, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и является существенным, свидетельствующем о возможной ошибке, допущенной в отношении объекта оценки при определении его кадастровой стоимости.

Изложенное согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 1 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 июля 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: