Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 июня 2022 г. по делу N 66а-1132/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

судьи судебной коллегии по административным делам Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрел в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-128/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001250-50) по административному исковому заявлению Нестеренко Андрея Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 7 февраля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав представителя административного истца Нестеренко Андрея Александровича - Котик Валерия Валерьевича, просившего отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, суд

установил:

Нестеренко А.А, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 040 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленного требования указал, что считает кадастровую стоимость указанного земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 3 007 859, 6 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, нарушает права и законные интересы административного истца. В обоснование заявленного требования представил отчет об оценке земельного участка от 5 октября 2021 г. N 1271-21, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки Касьянова" (далее также ООО "Бюро оценки Касьянова") ФИО8, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 2 026 470 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве аренды административному истцу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 11 ноября 2021 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 13 декабря 2021 г. N 012-12/2021, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Юг" (далее также ООО "Сервис-Юг") ФИО11, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 2 699 880 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 7 февраля 2022 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление удовлетворено частично; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 2 699 880 руб. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 11 ноября 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Отмечает, что нарушение прав административного истца является недоказанным, а значительное уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, влечет выпадающие доходы бюджета и нарушает права муниципального образования.

Относительно изложенных в апелляционной жалобе доводов лицами, участвующими в деле, возражений не представлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Нестеренко А.А. - Котик В.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, оставить обжалуемое решение суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Нестеренко А.А, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Северский район, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Нестеренко А.А. на основании договора аренды земельного участка от 11 октября 2018 г. N 2600008937, заключенного между администрацией муниципального образования Северский район и Нестеренко А.А, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 040 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, расположенного по адресу: "адрес" (т. 1 л.д. 12-14).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в размере 3 007 859, 6 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 декабря 2020 г.

Принимая во внимание, что Нестеренко А.А. является арендатором земельного участка, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчету об оценке земельного участка от 5 октября 2021 г. N 1271-21, выполненному оценщиком ООО "Бюро оценки Касьянова" ФИО9, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 2 026 470 руб. (т. 1 л.д. 31-81).

Определением Краснодарского краевого суда от 11 ноября 2021 г. с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оспариваемой кадастровой оценки, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Сервис-Юг" (т. 1 л.д. 107-110).

Согласно выводам заключения эксперта ООО "Сервис-Юг" от 13 декабря 2021 г. N 012-12/2021, представленного экспертом ФИО12, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составила 2 699 880 руб. (т. 1 л.д. 114-173).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке земельного участка от 5 октября 2021 г. N 1271-21, выполненный оценщиком ООО "Бюро оценки Касьянова" ФИО10 (т. 1 л.д. 31-81), заключение эксперта ООО "Сервис-Юг" ФИО13 от 13 декабря 2021 г. N 012-12/2021 (т. 1 л.д. 114-173), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от 13 декабря 2021 г. N 012-12/2021, представленное экспертом ООО "Сервис-Юг" ФИО14 (т. 1 л.д. 114-173), суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки, проведен анализ его наиболее эффективного использования. Сделан вывод о низкой степени ликвидности объекта оценки, поскольку средний срок экспозиции на рынке земельных участков составляет от 6 до 12 месяцев.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

Эксперт обосновал отказ от использования затратного подхода, указав, что к стоимости земельных участков не применимы понятия физического и функционального износа и амортизации, в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение. В обоснование отказа от использования доходного подхода указано, что эксперт не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки.

Экспертом сделан вывод о том, что сравнительный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка недвижимости, кроме того, эксперт располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Экспертом проанализировано семь предложений к продаже земельных участков, из которых выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующую корректировку - согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А. ко всем объектам-аналогам применено среднее значение скидки на торг в размере 11, 9 %, обусловленное активностью рынка на дату оценки и параметрами объекта оценки.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что введенная экспертом корректировка обоснована, ее значение подтверждено справочной информацией, ссылкой на "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Приведенные в апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил:

решение Краснодарского краевого суда от 7 февраля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 13 июля 2022 г.

Судья Солдатова С.В.