Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 июня 2022 г. по делу N 66а-1137/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

судьи судебной коллегии по административным делам Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-335/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001413-46) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" (далее также ООО "Газпромнефть-Центр", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 800 +/- 27 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автозаправочной станции и объектов придорожного сервиса, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 35 649 816 руб. Согласно отчету об оценке от 31 мая 2021 г. N 22-04-О/2021, выполненному оценщиком автономной некоммерческой организации "Институт оценки и управления собственностью" (далее также АНО "ИОУС") ФИО6, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 20 404 400 руб. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает размер его рыночной стоимости, что ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, нарушает права и законные интересы административного истца. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определенного оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 8 февраля 2022 г. N 3а-2072/2021, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" (далее также ООО "ЦЭО "ЛУЧ") ФИО12, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 25 583 800 руб. Представитель административного истца по доверенности Рыбакова А.М. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила заявленное требование и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 марта 2022 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 800 +/- 27 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автозаправочной станции и объектов придорожного сервиса, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2020 г, равная 25 583 800 руб. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 16 июня 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Краснодарского краевого суда отменить, в удовлетворении административных исковых требований Общества отказать. Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Отмечает, что нарушение прав Общества установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка является недоказанным, а уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, влечет выпадающие доходы бюджета и нарушает права муниципального образования.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца по доверенности Рыбаковой А.М. представлены письменные возражения, в которых сторона административного истца просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Отмечает, что доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, которая являлась предметом рассмотрения суда первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "Газпромнефть-Центр", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений стороны административного истца на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости арендных платежей кадастровую стоимость объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Газпромнефть-Центр" на основании договора о передаче прав и обязанностей (перенайме) от 13 апреля 2015 г. N 15/02.04.05/69/Р по договору аренды земельного участка от 30 декабря 2014 г. N 3700006653 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 800 +/- 27 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автозаправочной станции и объектов придорожного сервиса, расположенного по адресу: "адрес". Согласно материалам дела арендная плата исчисляется с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка в размере 35 649 816 руб. на 1 января 2020 г.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края (далее также Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии от 29 июня 2021 г. N 9/34 заявление административного истца было отклонено, ввиду выявленных в представленном им отчете об оценке нарушений требований действующего законодательства, предъявляемых к проведению оценки и составлению отчета об оценке.

Согласно отчету об оценке от 31 мая 2021 г. N 22-04-О/2021, выполненному оценщиком АНО "ИОУС" ФИО7, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 20 404 400 руб. (т. 1 л.д. 72-179).

Определением Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "ЦЭО "ЛУЧ" (т. 1 л.д. 1-10).

Согласно заключению эксперта от 8 февраля 2022 г. N 3а-2072/2021, представленному экспертом ООО "ЦЭО "ЛУЧ" ФИО11, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составила 25 583 800 руб. (т. 1 л.д. 181-237).

Представитель административного истца по доверенности Рыбакова А.М. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила заявленное требование и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 2 л.д. 1-2).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке от 31 мая 2021 г. N 22-04-О/2021, выполненный оценщиком АНО "ИОУС" ФИО8 (т. 1 л.д. 72-179), заключение эксперта ООО "ЦЭО "ЛУЧ" ФИО10 от 8 февраля 2022 г. N 3а-2072/2021 (т. 1 л.д. 181-237), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Подобранные оценщиком объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от 8 февраля 2022 г. N 3а-2072/2021, представленное экспертом ООО "ЦЭО "ЛУЧ" ФИО9 (т. 1 л.д. 181-237), суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, указано, что оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с видом его разрешенного использования без изменения объемно-планировочных и иных решений.

Эксперт обосновал отказ от использования затратного подхода, указав, что земельный участок - это природный объект, рассчитать затраты на создание которого не представляется возможным, обосновал отказ от доходного подхода, отметив отсутствие информации, позволяющей спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Выбрав четыре объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применено минимальное значение скидки на торг в размере 7 %. В связи с низкой развитостью рынка недвижимости г. Анапа расчет поправки на дату продажи/предложения осуществлен на основании анализа рынка г. Краснодар: к объекту-аналогу N 1 применена повышающая корректировка в размере 0, 7 %, к объекту-аналогу N 2 применена понижающая корректировка в размере 2 %, к объектам-аналогам N 3, 4 - понижающая корректировка в размере 1, 4 %. К объектам-аналогам N 1, 3, 4 применена понижающая корректировка на площадь в размере 11 %, к объекту-аналогу N 2 - повышающая корректировка в размере 10 %.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Приведенные в апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил:

решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 13 июля 2022 г.

Судья Солдатова С.В.