Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 июля 2022 г. по делу N 66а-1163/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

судьи судебной коллегии по административным делам Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрел в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, Анапского городского суда Краснодарского края административное дело N 3а-127/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001239-83) по административному исковому заявлению Токарева Игоря Петровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционным жалобам административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Краснодарского краевого суда от 9 марта 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав объяснения представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Анапа - Федченко А.В, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца Токарева И.П. - Чуйкова А.Г, полагавшего обжалуемое решение не подлежащим отмене,

УСТАНОВИЛ:

Токарев И.П, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 614 +/- 28 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения базы отдыха, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной.

В обоснование заявленного требования указал, что считает кадастровую стоимость указанного земельного участка, определенную по состоянию на 18 мая 2020 г. в размере 20 584 950, 62 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, нарушает права и законные интересы административного истца.

В обоснование заявленного требования представил отчет об оценке земельного участка от 20 августа 2021 г. N ОЦ-042/21, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 мая 2020 г. определена в размере 13 551 000 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве аренды административному истцу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 8 ноября 2021 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 10 января 2022 г. N БП-2026, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" (далее также ОООО "Бизнес-Партнер") ФИО12, согласно выводам которого, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 мая 2020 г. составляет 14 637 000 руб. Представитель административного истца по доверенности Чуйков А.Г. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 9 марта 2022 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление удовлетворено; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18 мая 2020 г. в размере 14 637 000 руб. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 6 октября 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Полагает, что нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости является недоказанным.

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования город-курорт Анапа подало апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

Административный ответчик и заинтересованное лицо отмечают, что значительное уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, влечет выпадающие доходы бюджета и нарушает права муниципального образования.

Относительно доводов апелляционных жалоб стороной административного истца представлено письменное возражение.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Токарева И.П. - Чуйков А.Г, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, просил отказать в удовлетворении апелляционных жалоб, оставить обжалуемое решение суда без изменения. Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Анапа - Федченко А.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Анапского городского суда Краснодарского края, поддержала доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Токарев И.П, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, письменного возражения на них, выслушав объяснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Токарев И.П. на основании договора аренды земельного участка от 27 июля 2021 г. N 3700009335, заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Анапа и Токаревым И.П, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 614 +/- 28 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения базы отдыха, расположенного по адресу: "адрес". Исходя из условий договора аренды земельного участка, расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 13-16).

Из отзыва Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю на административное исковое заявление (т. 2 л.д. 130-131) следует, что Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона о государственной кадастровой оценке был осуществлен расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в связи с тем, что государственный кадастровый учет земельного участка произошел в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 1 января 2020 г. и до 1 января 2021 г.). Как следует из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по делу, результат расчета оформлен актом об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости от 31 марта 2021 г. N АОКС-23/2021/000265, с внесением указанного размера в Единый государственный реестр недвижимости 27 апреля 2021 г. (т. 1 л.д. 139-140).

Принимая во внимание, что Токарев И.П. является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

С учетом доводов апелляционной жалобы заинтересованного лица суд исходит из того, что выраженное в письменной форме согласие собственника арендованного имущества на пересмотр его кадастровой стоимости должно быть получено в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчету об оценке земельного участка от 20 августа 2021 г. N ОЦ-042/21, выполненному ИП ФИО10, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 мая 2020 г. составляет 13 551 000 руб. (т. 1 л.д. 23-122).

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости определением Краснодарского краевого суда от 8 ноября 2021 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бизнес-Партнер" (т. 1 л.д. 166-170).

Согласно выводам заключения эксперта ООО "Бизнес-Партнер" от 10 января 2022 г. N БП-2026, представленного экспертом ФИО13, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 мая 2020 г. составила 14 637 000 руб. (т. 2 л.д. 10-85). Представитель административного истца по доверенности Чуйков А.Г. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 2 л.д. 105).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке земельного участка от 20 августа 2021 г. N ОЦ-042/21, выполненный ИП ФИО11 (т. 1 л.д. 23-122), заключение эксперта ООО "Бизнес-Партнер" от 10 января 2022 г. N БП-2026 ФИО14 (т. 2 л.д. 10-85), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям, поскольку, используя сравнительный подход метод сравнения продаж, оценщик не приводит конкретных сведений, послуживших основанием для отбора использованных им объектов-аналогов.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от 10 января 2022 г. N БП-2026, представленное экспертом ООО "Бизнес-Партнер" ФИО15 (т. 2 л.д. 10-85), суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение и ближайшее окружение объекта оценки с приложением карты-схемы расположения объекта экспертизы.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

В обоснование отказа от использования затратного подхода эксперт указывает, что объект оценки - это земельный участок, условно свободный от улучшений, а в районе расположения объекта оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов сравнительным подходом. Отказ от использования доходного подхода эксперт обосновывает тем, что он не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки, а также предложениями о сдаче в аренду сопоставимых аналогов. В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Экспертом проанализировано тринадцать предложений к продаже земельных участков, из которых выбрано четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применено среднее значение скидки на торг в размере 13, 9 %. Корректировка на размер площади земельного участка введена в размере 0, 80 - к объекту-аналогу N 1, в размере 0, 81 - к объектам-аналогам N 2 и N 3, в размере 0, 97 - к объекту-аналогу N 4. Примененные экспертом корректировки обоснованы, их значение подтверждено справочной информацией, ссылкой на "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Приведенные в апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалоб административного ответчика и заинтересованного лица о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил:

решение Краснодарского краевого суда от 9 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 20 июля 2022 г.

Судья ФИО8