Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 августа 2022 г. по делу N 66а-828/2022

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Переверзиной Е.Б, Ехаловой Ю.А.

при секретаре-помощнике судьи: Дерюшевой Т.С.

рассмотрев апелляционную жалобу представителя администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Челябинского областного суда от 18 мая 2022 года по административному делу N3а-103/2022 по иску администрации города Магнитогорска Челябинской области к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области, Министерству имущества Челябинской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества от 18 ноября 2021 года N5823 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Магнитогорска Челябинской области, в лице представителя, обратилась в Челябинский областной суд с иском к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области (Комиссии) об оспаривании ее решения от 18 ноября 2021 года N 5823 в отношении, принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером N.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, относящегося к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, по состоянию на 1 января 2020 года была установлена в размере 7 178 719, 98 рублей.

По договору аренды от 2 июня 2020 года земельный участок был передан в аренду Галибузовой В.И, при этом, базовым показателем для расчета арендной платы являлась кадастровая стоимость объекта недвижимости.

По обращению арендатора оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равном его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ООО "Аванта Вест"- 2 225 334 рубля.

По мнению административного истца, положенный в обоснование оспариваемого решения отчет оценщика, не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности, что подтверждается заключением независимого оценщика ЭО "Экспертиза и оценка".

Ссылаясь на то обстоятельство, что оспариваемое решение Комиссии нарушает права органа местного самоуправления, поскольку влечет необоснованное уменьшение получаемых арендных платежей, административный истец просил признать его незаконным.

В процессе рассмотрения дела судом в качестве административного соответчика привлечено Министерство имущества Челябинской области.

Решением Челябинского областного суда от 18 мая 2022 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрация города Магнитогорска Челябинской области просит отменить указанное судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального права.

В жалобе административный истец ссылается на те же обстоятельства, которые положил в основу заявленных исковых требований, а также дополнительно указывает, что в нарушение ст.11 ФЗ N135-ФЗ, а также п.11 ФСО N7 оценщиком ООО "Аванта Вест" Лежневым некорректно проведен анализ рынка, так как большинство аналогов в выборке не относится к сегменту объекта оценки, вследствие чего сделан неверный вывод о диапазоне цен в сегменте купли - продажи земельных участков офисно-торгового назначения г. Магнитогорска; отбор аналогов проведен из нижнего ценового диапазона, что привело к неправильным выводам о рыночной стоимости объекта; в нарушение пункта 5 ФСО N33 оценщик вводит понижающую корректировку на различия в ВРИ в размере 0, 52, тогда как столь существенная корректировка не подтверждается рынком в сегменте объекта оценки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов административного дела следует, что административный истец владеет земельным участком, площадью 4071 кв.м, расположенным по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого была утверждена приказом Министерства имущества Челябинской области от 9 ноября 2020 года N180-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области" в размере 7 178 719, 98 рублей.

2 июня 2020 года между МО г. Магнитогорска и представителем Галибузовой В.И. был заключен договор аренды указанного земельного участка, по условиям которого кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчета размера арендной платы.

29 октября 2021 года арендатор Галибузова В.И. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО "Аванта Вест" от 27 октября 2021 года N57/10-2021 в размере 2 225 334 рублей.

Решением Комиссии от 18 ноября 2021 года N 5823 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере равной его рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика в размере 2 255 334 рублей.

Измененная решением комиссии кадастровая стоимость земельного участка была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 1 декабря 2021 года с началом применения с 17 января 2021 года.

Указанные обстоятельства, установленные судом первой инстанции, подтверждаются письменными доказательствами и не оспаривались сторонами в процессе рассмотрения дела.

Отказывая административному истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме суд первой инстанции исходил из доказанности того обстоятельства, что решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом; процедура принятия указанного решения, установленная "Порядком создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", утвержденным приказом Министерства имущества Челябинской области от 17 декабря 2019 года N201-П, соблюдена; положенный в основу определения кадастровой стоимости отчет оценщика ООО "Аванта Вест" от 27 октября 2021 года N57/10-2021 по форме и содержанию отвечает требованиям законодательств об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных в административном иске требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 указанного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости, начатой до дня вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в суде, предварительное обращение в комиссию является обязательным; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные полномочия комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце шестом пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Положения части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривают, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Представленными в материалы дела доказательствами, подтверждается, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области была создана Министерством имущества Челябинской области в соответствии с частями 2 и 21 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237 - ФЗ, и обладала необходимыми полномочиями по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, поскольку осуществляла свою деятельность в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 года N620 "Об утверждении порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости"; требования к составу Комиссии, предусматривающие, что в состав Комиссии входят один представитель Министерства, один представитель Управления Росреестра по Челябинской области и один представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Челябинской области, могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти Челябинской области, совета муниципальных образований, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в Челябинской области, в состав Комиссии должно быть включено не менее пяти человек, соблюдены; оспариваемое административным истцом решение было принято при наличии необходимого кворума, поскольку на заседании, состоявшемся 18 ноября 2021 года, присутствовали более половины членов комиссии- 6 человек; голосование проводилось открыто, за принятие оспариваемого решения члены комиссии проголосовали единогласно, что подтверждается протоколом заседания комиссии; заявление рассмотрено комиссией в течение месяца, администрация города Магнитогорска Челябинской области была уведомлена о рассмотрении Комиссией заявления Галибузовой В.И, 16 ноября 2021 года представила письменный отзыв, в котором подтвердила, что с отчетом об оценке N57/10-2021,

выполненным ООО "Аванта Вест", ознакомлена, а также сообщила, что указанный документ был направлен ею на экспертизу в экспертное объединение "Экспертиза и оценка", из заключения которого следует, что отчет, предоставленный на рассмотрение Комиссии, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, результаты оценки нельзя признать достоверными.

Как следует из материалов дела, каких-либо ходатайств об отложении рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с 18 ноября 2021 года на другую дату от органа местного самоуправления в Комиссию не поступало, на заседании Комиссии представитель администрации не присутствовал.

Указанное подтверждает выводы суда первой инстанции о том, что порядок принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, установлении ее в размере рыночной, нарушен не был.

Отказывая административному истцу в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции также обоснованно исходил из экономической обоснованности установленной Комиссией кадастровой стоимости в размере рыночной.

Как следует из материалов дела, оспариваемое решение было принято на основании предоставленного арендатором отчета об оценке N57/10-2021 от 27 октября 2021 года, выполненного оценщиком ООО "Аванта Вест" Лежневым Е.С.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В п. 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N7 "Оценка недвижимости" (ФСОN7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Согласно п. 11 ФСО N 7 объем исследований при анализе рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из приложения к отчету об оценке следует, что оценщик ООО "Аванта Вест" Лежнев Е.С. является членом ассоциации "Российское общество оценщиков", включен в реестр СРО Ассоциации РОО N005227 с 10 декабря 2008 года, получил дополнительное образование и переподготовку в области оценочной деятельности, его профессиональная ответственность подтверждается страховым полисом страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности от 4 июня 2020 года, выданным СПАО "Ингосстрах" на период с 1 июля 2020 года по 31 декабря 2021 года, то есть, отчет выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Указанный отчет отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

Из отчета усматривается, что оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, при этом был мотивированно обоснован отказ от использования затратного, доходного и сравнительного, в части применения методов выделения и распределения, подходов к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены при составлении отчета, поскольку оценщиком были выбраны объекты-аналоги, сходные с объектом оценки по категории земель, применялись расчеты корректировки на дату оценки, условия рынка, местоположение, площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам аналогам, с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, в том числе по уровню сопоставимости экономических показателей исходя из места расположения объекта оценки и аналогов.

В соответствие с пп. "в" п.22 ФСО N7 оценщиком при составлении отчета от 1 июля 2019 года был использован весь объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах.

Отчет содержит информацию об источниках информации в отношении объектов-аналогов с приведением их адресов и характеристик, что соответствует пункту 13 ФСО N 1, пункту 11 Федерального стандарта оценки N3 "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299.

Кроме этого, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость изложенных в отчете выводов и результатов.

В судебном заседании суда первой инстанции оценщик Лежнев Е.С. поддержал выводы, содержащиеся в отчете об оценке, пояснил, что оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - для бытового обслуживания, для строительства мастерских. Поскольку рынок ограничен, дается возможность оценщику делать корректировку на вид использования. Берется коэффициент, который снижает стоимость аналога. Коэффициент берется из справочника, делится на другой коэффициент, и получается тот, который уравнивает аналоги с объектом оценки. Для социального бытового обслуживания коэффициент-0, 55, для торговых площадей-1, 05, коэффициенты взяты из справочника Лейфера за 2018 год. Объект оценки находится на окраине Магнитогорск. Вид выбирался исходя из того, что на оцениваемом объекте находятся мастерские, которые относятся к бытовому обслуживанию. Аналоги выбраны-магазины торговли. Произведя расчеты, получаем коэффициент 0, 52. Никакими нормативами не предусмотрено понятие "нижний диапазон цен", была сделана выборка, выбранные им объекты аналоги максимально приближены к объекту оценки.

Принимая во внимание, что отчет оценщика Лежнева Е.С. соответствует требованиям к составлению и содержанию такого отчета, в частности, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, оценщик в судебном заседании дал подробные пояснения относительно подбора объектов аналогов и примененных коэффициентов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у Комиссии имелись основания для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика в размере 2 225 334 рублей.

При этом суд обоснованно исходил из того, что существенная разница между кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в реестр недвижимости, и рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной в отчете, сама по себе не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, административным истцом не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что отчет об оценке N57/10-2021 от 27 октября 2021 года, представленный в комиссию Глибузовой В.И, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Приложенный к административному исковому заявлению отчет N1322/1211/2021, выполненный Экспертным объединением "Экспертиза и оценка 12 ноября 2021 года, суд обоснованно не признал таким доказательством, поскольку выводы специалиста о том, что оформление и содержание отчета об оценке от 27 октября 2021 года N57/10-2021 не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности являются голословными, заключение не содержит указания на конкретные нарушения, допущенные оценщиком ООО "Аванта Вест", влияющие на действительный размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

При таких обстоятельствах указанное заключение не опровергает выводы комиссии, обоснованные отчетом оценщика от 27 октября 2021 года года, отвечающим критерию допустимости и достоверности.

С ходатайством о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административный истец к суду не обращался.

С учетом изложенного принятое по делу решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Челябинского областного суда от 18 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации города Магнитогорска Челябинской области, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: