Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июля 2022 г. по делу N 66а-1406/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Печуриной Ю.А, судей Солдатовой С.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-327/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001559-93) по административному исковому заявлению Новикова Андрея Валерьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 14 апреля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Новиков А.В, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 40 546 +/- 705 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для использования в производственных целях, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 января 2019 г, в размере 17 056 891, 28 руб, обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В подтверждение изложенных в административном исковом заявлении доводов представил отчет об определении рыночной стоимости от 26 ноября 2021 г. N О-1115/2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ТЕЗАУРУС" (далее также ООО "ТЕЗАУРУС") ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 10 704 000 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства определением Краснодарского краевого суда от 26 января 2022 г. в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу, определенного оценщиком, назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 9 марта 2022 г. N 009-02/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Юг" (далее также ООО "Сервис-Юг") ФИО13, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости от 26 ноября 2021 г. N О-1115/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 12 885 143 руб. Административный истец Новиков А.В. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 14 апреля 2022 г. административное исковое заявление Новикова А.В. удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в размере 12 885 143 руб. по состоянию на 1 января 2019 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 15 декабря 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает вынесенное решение незаконным и необоснованным. Отмечает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Указывает, что нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка является недоказанным. Ссылается на то, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от налогов на землю в местный бюджет, что повлияет на наполняемость бюджета. Просит решение Краснодарского краевого суда отменить, в удовлетворении административных исковых требований Новикова А.В. отказать.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения на апелляционную жалобу.

В дополнении к апелляционной жалобе административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края указывает, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и является недопустимым доказательством по делу.

Административным истцом представлены письменные возражения на дополнение к апелляционной жалобе, в которых Новиков А.В. полагает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Новиков А.В, его представитель по доверенности - Михеева К.В, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", администрации муниципального образования Северский район, администрации Черноморского городского поселения Северского района Краснодарского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Новиков А.В. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29 октября 2021 г. (т. 1 л.д. 8-15) является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 40 546 +/- 705 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для использования в производственных целях, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес").

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 4 октября 2019 г. N 2093 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2019 г. утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка в размере 17 056 891, 28 руб.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости от 26 ноября 2021 г. N О-1115/2021, выполненный оценщиком ООО "ТЕЗАУРУС" ФИО11, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 10 704 000 руб. (т. 1 л.д. 24-63).

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу определением Краснодарского краевого суда от 26 января 2022 г. назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. (т. 1 л.д. 102-106).

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта от 9 марта 2022 г. N 009-02/2022, подготовленное экспертом ООО "Сервис-Юг" ФИО14, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости от 26 ноября 2021 г. N О-1115/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 12 885 143 руб. (т. 1 л.д. 110-183). Административный истец Новиков А.В. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 1 л.д. 191).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об определении рыночной стоимости от 26 ноября 2021 г. N О-1115/2021, выполненный оценщиком ООО "ТЕЗАУРУС" ФИО12 (т. 1 л.д. 24-63), заключение эксперта от 9 марта 2022 г. N 009-02/2022, подготовленное экспертом ООО "Сервис-Юг" ФИО15 (т. 1 л.д. 110-183), не находит оснований не согласиться с судом первой инстанции.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Отсутствие сведений, характеризующих каждый из использованных объектов-аналогов, указывающих на их сопоставимость с объектом оценки, позволивших оценщику исключить иные предложения, не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от 9 марта 2022 г. N 009-02/2022, представленное экспертом ООО "Сервис-Юг" ФИО16, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка. Экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, указано, что в качестве наиболее эффективного использования объекта принимается его фактическое использование - в качестве объекта промышленного (индустриального) назначения.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

Эксперт обосновал отказ от использования затратного подхода, указав, что к стоимости земельных участков не применимы понятия физического и функционального износа и амортизации, в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение. В обоснование отказа от использования доходного подхода указано, что эксперт не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки.

Экспертом сделан вывод о том, что сравнительный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка недвижимости, кроме того, эксперт располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Экспертом проанализировано семь предложений к продаже земельных участков, из которых выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Исходя из доводов дополнения к апелляционной жалобе административного ответчика, экспертом ФИО17 даны письменные пояснения.

Относительно довода дополнения к апелляционной жалобе об ошибочном использовании экспертом "Справочника оценщика недвижимости - 2019. Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А, эксперт пояснил, что в соответствии с п. 8 ФСО N 1, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. В данном случае рынок недвижимости по состоянию на 2019 г. соответствует ожиданиям рынка на дату оценки, принятые корректировки имеют процентное выражение, соответственно, использование справочников 2019 г. является допустимым и соответствующим требованиям законодательства.

Относительно позиции административного ответчика о некорректном подборе объектов-аналогов эксперт ФИО18 отмечает, что им были подобраны объекты-аналоги, наиболее схожие с объектом оценки по состоянию на дату оценки. Отмечается отсутствие в законодательстве требований к итоговой скорректированной стоимости.

Относительно несопоставимости вида разрешенного использования объекта-аналога N 3 и оцениваемого земельного участка, эксперт указал, что использованная экспертом информация была взята из архива объявлений о продаже с сайта https://ruads.org/. Из анализа представленной на сайте информации можно сделать вывод о том, что по состоянию на 5 июля 2019 г. объект-аналог продавался как земельный участок промышленного назначения, что также повлияло на формирование его цены. Указанные департаментом сведения Росреестра являются актуальными на сегодняшний день, не могут отражать информацию на дату оценки.

Приведенные дополнительные пояснения по существу экспертного исследования судебная коллегия, оценив в совокупности, с содержанием исследовательской части заключения эксперта, оценивает как обоснованные, позволяющие принять в качестве объективного, результат полученного вывода эксперта.

При таких обстоятельствах, позицию административного ответчика о недостатках экспертного исследования, изложенную в дополнении к апелляционной жалобе, следует признать основанной на произвольном толковании представленных в исследовательской части сведений и использованной экспертом информации, отвечающей требованиям ее проверяемости.

Приведенные в апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы административного ответчика о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Относительно довода административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее - Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 14 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 10 августа 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: