Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 августа 2022 г. по делу N 66а-1275/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре Корюкиной И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-270/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гарант" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Гарант" на решение Красноярского краевого суда от 06 апреля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Гарант", являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50: "данные изъяты", обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения его кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 5 098 436 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем затронуты права административного истца, уплачивающего налоги, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Решением Красноярского краевого суда от 06 апреля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50: "данные изъяты" "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости - 7 029 927 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года.

С указанным решением суда не согласился административный истец, представитель которого в апелляционной жалобе просит его отменить, требования удовлетворить в заявленном размере.

В обоснование доводов жалобы указано, что судебное решение основано на недостоверном доказательстве - заключении эксперта ООО "Агентство независимой оценки", так как при проведении экспертизы судебный эксперт допустил нарушение требований федеральных стандартов оценки, что подтверждает рецензия на заключение эксперта N 11-05/2022. В частности, использованные данные справочника Лейфера и данные аналитической компании не проверены на соответствие рыночным данным; для расчета выбраны застроенные земельные участки, расчет произведен с учетом стоимости зданий, тем самым завышена итоговая рыночная стоимость; экспертом без обоснования краткосрочности аренды аналогов принята повышающая корректировка на 33 %, чем завышена итоговая рыночная стоимость; стоимость аналога N 3 завышена применением корректировки 16 % на электричество; использование формулы для расчета корректировки на площадь не проверяемо и не подтверждено. Более того, подписка эксперта Аносовой Г.А. дана после составления заключения эксперта, чем эксперт сняла с себя ответственность, предусмотренную статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Суд необоснованно не принял в качестве надлежащего доказательства отчет об оценке Колодзинского С.Г. N 2608/ЗУ. При этом актом проверки деятельности члена саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации "МСО" - Колодзинского С.Г. от 26 апреля 2022 года при составлении указанного отчета о рыночной оценки земельного участка с кадастровым N 24: "данные изъяты" нарушений законодательства и федеральных стандартов оценки не выявлено.

Представитель Правительства Красноярского края Заболотная С.Н. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для ее удовлетворения.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" "данные изъяты"

ООО "Гарант" является собственником указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года в размере 7 576 301, 60 рубля определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п.

23 ноября 2021 года административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, однако данное заявление было возвращено заявителю уведомлением от 25 ноября 2021 года. Основанием для возврата заявления послужило то обстоятельство, что на территории Красноярского края комиссия в соответствии с Законом N 237-ФЗ не создана, оспаривание кадастровой стоимости возможно только в судебном порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, в подтверждение величины его рыночной стоимости административный истец представил в суд отчет об оценке N 2608-ЗУ от 10 ноября 2021 года, выполненный оценщиком Колодзинским С.Г. (ООО "Служба оценки собственности"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24 "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2020 года составляет 5 098 436 рублей.

В связи с наличием возражений Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом по ходатайству административного ответчика назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ООО "Агентство независимой оценки" Аносовой Т.А. N 22/270/Э от 11 марта 2022 года, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке N 2608-ЗУ, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости в сторону ее значительного уменьшения. Одновременно экспертом по состоянию на 01 января 2020 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" в размере 7 029 927 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.

Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем дал соответствующую подписку.

Довод апеллянта о том, что Аносовой Г.А. подписка дана после составления заключения эксперта, чем эксперт сняла с себя ответственность, предусмотренную статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, основан на ошибочном толковании норм права.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Доводы административного истца о том, что использованные экспертом информация справочника Лейфера и аналитической компании не проверена на соответствие рыночным данным, суд апелляционной инстанции не может признать влияющими на обоснованность заключения эксперта.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Отчет об оценке должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297; Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298; Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299; Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

Положения пункта 5 ФСО N 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 13 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Пунктом 11 ФСО N 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Принимая во внимание приведенные положения Закона об оценочной деятельности, ФСО, эксперт, сославшись на данные Справочника оценщика недвижимости 2018. Часть II. Земельные участки. Под ред. Лейфера Л.А, Нижний Новгород, 2018 и данные аналитической компании, правомерно использовал содержащуюся в них информацию.

Судебная коллегия также отмечает, что действующее законодательство в области оценочной деятельности не содержит запрета на выбор используемых экспертом источников. Кроме того, справочник под редакцией Лейфера Л.А. составлен по результатам масштабного исследования рынка коммерческой недвижимости России, активно используется в оценочной деятельности и содержит данные, позволяющие получить достоверные результаты оценки.

Довод жалобы о том, что для расчета выбраны застроенные земельные участки, расчет произведен с учетом стоимости зданий, тем самым завышена итоговая рыночная стоимость, не может быть признан обоснованным.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из заключения судебной экспертизы следует, что в рамках сравнительного подхода проведен анализ цен предложений объектов-аналогов с последующим применением ряда корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Эксперт Аносова Т.А, используя застроенные аналоги N 1 и 2, применила соответствующую корректировку на наличие улучшений, тем самым исключив стоимость строения (том 2, л.д. 45-48).

Также экспертом, вопреки доводам жалобы, обоснованно применена корректировка 33 % на тип передаваемых прав, поскольку ссылкой на данные Росреестра подтверждена краткосрочность аренды объектов-аналогов (том 2, л.д. 41-42).

Судебная коллегия не может согласиться с доводом о том, что необоснованно завышена применением корректировки 16 % на электричество стоимость объекта-аналога N 3.

Вышеуказанными Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков при использовании метода сравнения продаж для оценки земельных участков к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одним из которых является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (раздел IV).

Экспертом в отношении объекта-аналога N 3 была применена корректировка на основании таблицы 71 вышеуказанного Справочника оценщика недвижимости 2018 на наличие подключения коммуникаций (электроснабжение) по сравнению с объектом оценки, что отражено в заключении эксперта (том 2, л.д. 53-54).

Доказательств того, что на момент оценки объект-аналог N 3 был обеспечен электроснабжением, либо имеет возможность подключения к нему, материалы дела не содержат, в связи с чем применение корректировки экспертом обосновано.

Довод о том, что использование формулы для расчета корректировки на площадь не проверяемо и не подтверждено экспертом, не соответствует материалам дела, поскольку эксперт Аносова Т.А применила корректировку на площадь с приведением соответствующего расчета (том 2 л.д 52-53, 59).

Таким образом, по мнению судебной коллегии, корректировки введены экспертом обоснованно и сглаживают различия объекта исследований и объектов-аналогов. Следовательно, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ рынка предложений недвижимости Красноярского края за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам административного истца, согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

В связи с вышеизложенным, подлежат отклонению доводы административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что применённые корректировки свидетельствуют о завышении стоимости земельного участка, поскольку выбор объектов-аналогов и корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Довод жалобы о том, что суд первой не рассмотрел ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, опровергается протоколом судебного заседания от 20 января 2022 года, где протокольным определением отказано в удовлетворении указанного ходатайства.

Стороной административного истца ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено, против проведения экспертизы представитель административного истца возражал, полагал возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам. При таких обстоятельствах, предоставленная рецензия на заключение эксперта N 11-05/2022 не может служить надлежащим доказательством, опровергающим выводы судебного эксперта.

У суда апелляционной инстанции также каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения повторной экспертизы.

Указание стороны административного истца на то, что актом проверки деятельности члена саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации "МСО" - Колодзинского С.Г. от 26 апреля 2022 года при составлении отчета N 2608/ЗУ нарушений законодательства и федеральных стандартов оценки не выявлено, не влияет на законность и обоснованность решения суда, поскольку заключением судебной экспертизы, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке N 2608-ЗУ.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 06 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарант" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи