Обзор практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по договорам аренды земельного участка

1. Наличие в договоре аренды земельного участка условий, согласованных сторонами для использования при расчете арендной платы повышающих коэффициентов, является основанием для удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендной плате в размере, который определен с применением указанных коэффициентов.

Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка.

Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме на основании статьи 614 ГК РФ.

В апелляционном суде решение не проверялось.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, указав следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, во исполнение постановления мэра г.Хабаровска между Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (арендодатель) и обществом (арендатор) 15.03.2007 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатору во временное пользование передан земельный участок общей площадью 5178,1 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов для использования под строительство внутриквартального проезда. Срок действия договора с 15.03.2007 по 25.12.2007 с условием пролонгации.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что при ведении строительства в сроки, превышающие нормативные на период до 6 месяцев, величина коэффициента К при начислении арендной платы равна 1,5; свыше 6 месяцев К = 2, свыше 12 месяцев К = 3. При этом внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

Поскольку общество свои обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.11.2008 по 30.09.2008 исполняло ненадлежащим образом, образовалась задолженность взысканием которой Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив условие о сроке, содержащемся в пункте 7.3 договора, принимая во внимание целевое назначение земельного участка, руководствуясь статьей 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что стороны согласовали возможность применения повышающих коэффициентов в случае нарушения при ведении строительства нормативного срока, установленного в пункте 1 постановления мэра от 26.01.2007 N 105, равного 11 месяцам. Указаний на то, что в данном пункте договора речь идет о нормативном сроке продолжительности строительства, определяемом в разрешении на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, спорный пункт договора не содержит.

Суд кассационной инстанции отклонил довод заявителя кассационной жалобы о том, что в отсутствие разрешения на строительство невозможно определить нормативные сроки строительства внутриквартального проезда и, следовательно, невозможно применить повышающие коэффициенты, поскольку взаимосвязь и взаимообусловленность указанных выше обстоятельств судом первой инстанции, исходя из условий спорного договора, не установлены.

В этой связи арбитражный суд, признав факт неуплаты ответчиком арендных платежей установленным, сделал правильный вывод об удовлетворении требований в сумме, предъявленной ко взысканию.

(Постановление ФАС ДВО от 29.04.2010 N Ф03-1893/2010)

2. Устранение арендатором нарушений условий договора о внесении арендной платы, является основанием для отказа в удовлетворении требований арендодателя о расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 614 ГК РФ.

Администрация Надеждинского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к крестьянско-фермерскому хозяйству о расторжении договора от 13.09.2004 N 52-О аренды земель сельскохозяйственного назначения площадью 200 га.

Иск обоснован нарушением крестьянско-фермерским хозяйством договора аренды земельного участка, заключающемся в несвоевременном внесении арендных платежей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что факт внесения ответчиком арендных платежей за 2005-2009 годы подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Поскольку нарушение условий договора о внесении арендной платы арендатором устранено, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод об отсутствии оснований для его расторжения по правилам статьи 614 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

(Постановление ФАС ДВО от 06.04.2010 N Ф03-1898/2010)

3. Плата за аренду участка лесного фонда является регулируемой, поэтому при взыскании задолженности по арендной плате необходимо проверять, на основании каких правовых актов произведен расчет задолженности и соответствует ли он требованиям лесного законодательства.

Государственное учреждение Амурской области "Дипкунское лесничество" обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к открытому акционерному обществу о взыскании задолженности по договорам аренды участков лесного фонда РФ от 06.07.2005 NN 2, 3, 4.

Решением суда первой и апелляционной инстанций исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа отменил решение и постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение исходя из следующего.

В соответствии со ст. 33 Лесного кодекса РФ обязательным условием договора аренды участка лесного фонда является размер арендной платы и порядок ее внесения. Статья 103 ЛК РФ от 29.01.1997 N 22-ФЗ предусматривает платежи за пользование лесным фондом в виде лесных податей или арендной платы. Арендная плата за осуществление лесопользования определяется на основе ставок лесных податей. Минимальные ставки платы за древесину, отпускаемую на корню, устанавливаются Правительством РФ. При этом размер арендной платы устанавливается с учетом вида лесопользования, в том числе заготовка древесины, размера участка, годового размера лесопользования на арендуемом участке лесного фонда и действующих ставок лесных податей за данный вид лесопользования (п. 3, 24 Постановления Правительства РФ от 24.03.1998 N 345 " Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда").

Таким образом, вышеназванными нормами установлено, что арендная плата за участок лесного фонда является регулируемой.

Аналогичные нормы регулирования арендной платы установлены правилами Лесного кодекса РФ от 04.12.2006, в частности, ст. 73 установлен порядок определения размера арендной платы, п.4 которой определено, что для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления.

По настоящему делу спор возник в отношении лесных участков, находящихся в федеральной собственности и платы за их использование в 4 квартале 2008 года, поэтому с учетом названного законодательства в части регулирования арендной платы, следует руководствоваться предписанными размерами арендной платы за участки лесного фонда, установленными уполномоченным органом.

Действующие на момент заключения договора минимальные ставки платы за древесину, отпускаемую на корню, по Амурскому лесотаксовому району, установленные Постановлением Правительства РФ от 19.02.2001 N 127 "О минимальных ставках платы за древесину, отпускаемую на корню", утратили силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 22.05.2007 N 310 "О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности". Аналогично утратил силу Приказ Федерального агентства лесного хозяйства МПР РФ от 14.09.2005 N 255 (зарегистрирован в Минюсте РФ 20.09.2005 N 7022) "О ставках лесных податей за древесину, отпускаемую на корню", которым утверждены коэффициенты для расчета ставок лесных податей за древесину, отпускаемую на корню, в том числе для Амурской области в связи с изданием Приказа Федерального агентства лесного хозяйства МПР РФ от 29.02.2008 N 60 (зарегистрирован в Минюсте РФ 13.03.2008 N 11329) "Об отмене некоторых приказов Федерального агентства лесного хозяйства".

Вместе с тем удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности за 4 квартал 2008 года по договорам от 06.07.2005 NN 2,3,4, суды первой и апелляционной инстанций, с учетом названного законодательства фактически не выяснили, на основании каких правовых актов произведен расчет задолженности, не установили соответствие расчета требованиям лесного законодательства.

(Постановление ФАС ДВО от 26.04.2010 N Ф03-2383/2010)

4. Объектами аренды могут быть обособленные (идентифицированные) земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Открытое акционерное общество обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды части земельного участка от 04.03.2009 N НЮ558.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недействительности договора субаренды N НЮ558 от 04.03.2009.

Суд апелляционной инстанции, оставил решение суда первой инстанции без изменения, однако при этом пришел к выводу о незаключенности вышеуказанного договора субаренды.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что статьями 11.1, 70 Земельного кодекса РФ, а также Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.

Поскольку данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в субаренду, договор субаренды не содержит, апелляционный суд признал договор субаренды незаключенным и в удовлетворении иска о взыскании арендных платежей по незаключенному договору субаренды отказал.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

(Постановление ФАС ДВО от 03.08.2010 N Ф03-4907/2010)

5. Поскольку согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта

Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска обратился в Арбитражный суд Амурской области к открытому акционерному обществу с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 02.11.2000 N 2487.

Решением суда исковые требования удовлетворены по мотиву того, что размер арендной платы и порядок ее определения согласован сторонами и в установленном порядке не изменялся.

Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено. Суд пришел к выводу о том, что установленный договором порядок определения арендной платы противоречит федеральному законодательству и нормативным правовым актам субъекта РФ, исходя из которых апелляционный суд произвел перерасчет задолженности и снизил ее размер.

Оставляя без изменения постановление апелляционного суда суд кассационной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период взыскания) в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ, пунктом 13 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с 01.01.2006 (момента прекращения действия раздела V Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю") размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, определяется с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку размер арендной платы по спорному договору в 2007 году определен без учета кадастровой стоимости земельного участка, апелляционный суд обоснованно изменил решение арбитражного суда первой инстанции и взыскал арендную плату исходя из кадастровой стоимости земли, установленной органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

(Постановление ФАС ДВО от 23.04.2010 N Ф03-2566/2010)

6. Является недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка под установку и эксплуатацию рекламной конструкции, заключенный без проведения торгов

Прокурор Сахалинской области в порядке статьи 52 АПК РФ обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к администрации Корсаковского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 28.04.2009 N 1738, заключенного между ответчиками, и о возложении на общество обязанности по возврату арендуемого последним земельного участка.

В обоснование иска указано на то, что спорный договор аренды заключен в нарушение пункта 5.1 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе", в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ (далее - ФЗ "О рекламе"), без проведения торгов, поэтому в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Решением суда исковые требования удовлетворены.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Удовлетворяя требования Прокурора Сахалинской области, суд первой инстанции исходил из того, что пунктом 5.1 статьи 19 ФЗ "О рекламе", в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ, вступившей в силу с 01.07.2008, предусмотрено, что заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящемся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основе торгов (в форме аукциона или конкурса), проводимых органами государственной власти, органами местного самоуправления или уполномоченными ими организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации. Форма проведения торгов (аукцион или конкурс) устанавливается органами государственной власти или представительными органами муниципальных образований.

Вместе с тем, судом установлено, что оспариваемый договор заключен 28.04.2009 и зарегистрирован 05.08.2009, то есть после вступления в силу упомянутой редакции ФЗ "О рекламе", без проведения торгов.

В этой связи суд пришел к выводу о том, что спорный договор противоречит закону, поэтому является недействительным (ничтожным) в силу требований статьи 168 ГК РФ.

Как следствие этому, суд обязал общество освободить земельный участок, переданный ему по недействительной (ничтожной) сделке.

Суд кассационной инстанции оставил судебный акт в силе.

(Постановление ФАС ДВО от 12.04.2010 N Ф03-1965/2010)

Судья ФАС ДВО

О.В. Цирулик

Помощник судьи

Я.В. Кондратьева