Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 августа 2022 г. по делу N 66а-1523/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Печуриной Ю.А, судей Капориной Е.Е, Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-477/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000099-27) по административному исковому заявлению Макарова Сергея Михайловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений на решение Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Солдатовой С.В,

УСТАНОВИЛА:

Макаров С.М, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N, площадью 14338 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в переделах участка: "адрес", вид разрешенного использования: "огороды", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере ее рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края", в размере 2 453 661, 94 руб.

В обоснование заявленного требования указал, что считает кадастровую стоимость указанного земельного участка завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, нарушает права и законные интересы административного истца.

В обоснование заявленного требования представил отчет об оценке земельного участка от 29 декабря 2021 г. N 43-Ю-2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 1 462 000 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве аренды административному истцу, на основании определения Краснодарского краевого суда проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 11 марта 2022 г. N БП-2031, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" (далее также ОООО "Бизнес-Партнер") ФИО10, согласно выводам которого, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 1 749 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2022 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка, с учетом результатов судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2020 г, в размере 1 749 000 руб.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования Кореновский район представило письменную позицию, поддержав доводы апелляционной жалобы административного ответчика.

Административный истец и иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Учитывая изложенное, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменной позиции на нее, дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО11, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчету об оценке земельного участка, представленному административным истцом, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 1 462 000 руб.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости определением Краснодарского краевого суда назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бизнес-Партнер".

По результатам проведенного экспертного исследования, суду представлено заключение эксперта ООО "Бизнес-Партнер" ФИО12 от 11 марта 2022 г. N БП-2031 (т. 1 л.д. 154-238). Изучив представленное в материалы дела доказательство, в совокупности с иными материалами дела, свидетельствующими о надлежащем назначении экспертного исследования, направлении дела в экспертное учреждение, получение его материалов по результатам такового, в ходе последующего его анализа, судебная коллегия исходит из того, что в обжалуемом решении суда в части указания реквизитов заключения эксперта допущена описка - указаны номер и дата заключения эксперта "БП-2035 от 22 февраля 2022 г.", не влияющая на выводы суда.

Согласно представленному заключению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составила 1 749 000 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке земельного участка, заключение эксперта ООО "Бизнес-Партнер", исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям, поскольку, не содержит анализа рынка, указывающего на обоснованность применения оценщиком при реализации сравнительного подхода метода сравнения продаж понижающей корректировки на торг, в размере 21, 9%. Отмеченное обстоятельство не позволяет убедиться в объективности и обоснованности проведенной оценки.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение представленное экспертом ООО "Бизнес-Партнер" ФИО13, судебная коллегия исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение и ближайшее окружение объекта оценки с приложением карты-схемы расположения объекта экспертизы.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

Экспертом представлено четкое обоснование выбора использованного мим подхода, с указанием причин отказа от иных подходов оценки. Экспертом проанализированы предложения к продаже земельных участков, из которых выбрано четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам обоснованно применено среднее значение скидки на торг в размере 15, 4 %, равно как и понижающие корректировки к объектам аналогам на площадь. Примененные экспертом корректировки обоснованы, их значение подтверждено справочной информацией, ссылкой на "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, вопреки доводам апелляционной жалобы, по существу которых экспертом были даны пояснения как в суде первой инстанции, принятые во внимание судом, отраженные в обжалуемом решении, так и в дополнительных пояснениях, представленных по запросу суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия приходит к убеждению об обоснованности представленных дополнительных пояснений, согласно которым, с учетом объема изученной информации, возможность проверки которой предполагает анализируемое заключение эксперта, все объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов; цены продажи земельных участок за период с даты размещения объявлений до даты определения рыночной стоимости, не менялись; экспертом учтена возможность подключения к инженерным коммуникациям, в связи с чем, существующие инженерные коммуникации представляют собой улучшения, стоимость которых, не учитывается при проведении оценки в целях определения рыночной стоимости при оспаривании кадастровой стоимости.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Приведенные в апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы административного ответчика о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Относительно довода административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее - Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключение судебной оценочной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи :