Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 августа 2022 г. по делу N 66а-1551/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

судьи судебной коллегии по административным делам Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-51/2022 (УИД 61OS0000-01-2022-000001-50) по административному исковому заявлению Лиманова Александра Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного истца Лиманова Александра Александровича на решение Ростовского областного суда от 13 мая 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено,

УСТАНОВИЛ:

Лиманов А.А, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 450 +/- 0, 94 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленного требования указал, что считает кадастровую стоимость указанного земельного участка, определенную по состоянию на 30 июня 2020 г, в размере 1 785 244, 5 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает его права и законные интересы, поскольку влияет на размер выкупной стоимости земельного участка.

В обоснование заявленного требования представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16 декабря 2021 г. N 1656/12-2021, выполненный оценщиком акционерного общества "Приазовский Центр Смет и Оценки" (далее - АО ""Приазовский Центр Смет и Оценки") ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июня 2020 г. определена в размере 931 500 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 1 апреля 2022 г. N 532/10-4, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России) ФИО12, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июня 2020 г. составляет 1 194 219 руб.

Решением Ростовского областного суда от 13 мая 2022 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 30 июня 2020 г. в размере 1 194 219 руб. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 30 декабря 2021 г. Этим же решением суда с Лиманова А.А. в пользу Правительства Ростовской области взысканы судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 43 680 руб.

Не согласившись с решением суда, административный истец Лиманов А.А. подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в части отнесения судебных расходов по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Относительно доводов апелляционной жалобы Правительством Ростовской области представлены письменные возражения, Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в которых административные ответчики просят оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Лиманов А.А, его представитель по доверенности - Приказчикова К.П, представители Правительства Ростовской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

В представленных письменных возражениях и письменном отзыве на апелляционную жалобу Правительство Ростовской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из статей 24.11, 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления и завершается утверждением результатов определения кадастровой стоимости и внесением данных результатов в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Лиманов А.А. на основании договора аренды от 11 ноября 2020 г. N 20-104, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и Лимановым А.А, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 450 +/- 0, 94 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, расположенного по адресу: "адрес".

Суд первой инстанции, проанализировав положения договора аренды, правильно применив нормы материального права, исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка может оказать влияние на формирование цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящегося на ней объекта недвижимости.

Из отзыва Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области на административное исковое заявление следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 785 244, 5 руб. определена в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 30 июня 2020 г, в связи с установлением категории земель, с использованием удельного показателя кадастровой стоимости, равного 3967, 21 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" (т. 1 л.д. 124-128).

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16 декабря 2021 г. N 1656/12-2021, выполненный оценщиком АО ""Приазовский Центр Смет и Оценки" ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июня 2020 г. определена в размере 931 500 руб. (т. 1 л.д. 30-117).

В ходе судебного разбирательства определением Ростовского областного суда от 27 января 2022 г, с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оспариваемой кадастровой оценки, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России (т. 1 л.д. 199-201), по результатам которой представлено заключение эксперта от 1 апреля 2022 г. N 532/10-4, подготовленное экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ФИО13, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июня 2020 г. составляет 1 194 219 руб. (т. 1 л.д. 243-266).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной оценочной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

Приведенный вывод суда первой инстанции является обоснованным, соответствующим материалам дела.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16 декабря 2021 г. N 1656/12-2021, выполненный оценщиком АО ""Приазовский Центр Смет и Оценки" ФИО11 (т. 1 л.д. 30-117), заключение эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ФИО14 от 1 апреля 2022 г. N 532/10-4 (т. 1 л.д. 243-266), соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Оценивая земельный участка сравнительным подходом методом сравнения продаж, оценщик, использовал три объекта-аналога, применив к объектам-аналогам сидку на торг в размере 21, 2 %, согласно сведениям справочника Лейфера Л.А, из расширенного интервала для неактивного рынка. Однако при изложении информации, на основании анализа которой оценщиком сделаны приводимые им выводы, в части утверждения о неактивном рынке для земельных участков соответствующего сегмента за период времени, актуальный на дату оценки, обоснования соответствующего вывода не приведено. Такой анализ рынка является обязательным при проведении оценки оценщиками. Изложенное указывает на наличие признаков необъективности полученного оценщиком результата.

По результатам анализа экспертного заключения эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ФИО15 от 1 апреля 2022 г. N 532/10-4, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание нормативно закрепленные требования к экспертной деятельности, исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Отсутствие обследования экспертом оцениваемого земельного участка обусловлено ретроспективной датой оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом представлено описание объекта оценки, информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение объекта.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Экспертом проанализированы предложения к продаже земельных участков, информация риэлтерских фирм, частных объявлений, содержащаяся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, из которых выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки.

Ко всем объектам-аналогам применено среднее значение доверительного интервала значений активного рынка скидки на торг в размере 10, 2 %. К объекту-аналогу N 1 применена понижающая корректировка на местоположение в размере 13 %, с учетом проанализированного отличия между расположением указанного объекта-аналога и объекта экспертизы. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3, с учетом отклонения площади исследуемого земельного участка и площади объектов-аналогов, вводится повышающая корректировка на площадь в размерах 7, 55 %, 11, 91 %, 4, 39 %, соответственно. Применение понижающей корректировки на наличие инженерных коммуникаций к объекту-аналогу N 2 в размере 29 % обусловлено информацией о наличии на участке коммуникаций, представленной в объявлении о продаже.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, данными "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А.

Суд первой инстанции обоснованно взыскал с административного истца в пользу Правительства Ростовской области судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 43 680 руб, предварительно внесенные на специальный счет Ростовского областного суда (т. 1 л.д. 230).

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 КАС РФ).

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и размером его рыночной стоимости, составляет 33, 1 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Такое расхождение не является тем существенным превышением, кадастровой стоимости над установленной судом рыночной стоимостью, которое свидетельствует об ошибке, допущенной при определении кадастровой стоимости в отношении земельного участка, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца.

Данных, объективно указывающих на экономически необоснованный размер взыскиваемой судом стоимости экспертных работ, не выявлено.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил:

решение Ростовского областного суда от 13 мая 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 31 августа 2022 г.

Судья Солдатова С.В.