Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 августа 2022 г. по делу N 66а-1520/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Катанаевой А.С., судей Колпаковой А.В., Брянцевой Н.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В. рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-268/2022 (УИД N23OS0000-01-2021-001490-09) по административному исковому заявлению Григорьева Андрея Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, заслушав объяснения представителя административного истца Калединой Л.П, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Григорьев А.В, являясь собственником объектов капитального строительства и арендатором земельного участка обратился в суд с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11 июня 2021 г, объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 1 января 2018 г.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что результаты определения кадастровой стоимости не соответствуют их рыночной стоимости, а поскольку кадастровая стоимость применяется для обязательных расчётов, ее существенное завышение влечет за собой необоснованное увеличение налоговых и арендных платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2022 г. удовлетворены административные исковые требования.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 44981 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 7152000 рублей, определенной по состоянию на 11 июня 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 928, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 6074039 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2018 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 5 886, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 11513073 рубля, определенной по состоянию на 1 января 2018 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым I номером N площадью 660 кв.м, расположенного по адресу "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 249 911 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2018 г.

В апелляционных жалобах представителей департамента имущественных отношений Краснодарского края Погосян Ю.А, Буренкова Д.Л. содержится несогласие с вынесенным судебным актом.

По мнению апеллянтов, кадастровая стоимость была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки. Считают, что проведенная по делу экспертиза произведена с нарушением федеральных стандартов оценки.

В судебное заседание суда Григорьев А.В, представители ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, администрации Брюховецкого района Краснодарского края, администрации Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района Краснодарского края, не явились. О времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом путем направления электронной корреспонденции, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее- КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, заслушав объяснения представителя административного истца Калединой Л.П, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционных жалоб судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела видно, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 44981 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по договору купли- продажи объектов недвижимости от 27 апреля 2020 г, и подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта.

Расчет арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка, что следует из приложения к договору аренды, заключенного между администрацией муниципального образования "адрес", в лице К, и А, предшествующим правообладателем данного земельного участка.

Также на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 27 апреля 2020 года истец является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого здания, степень готовности 55%, с кадастровым номером N площадью 928, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", нежилого здания, степень готовности 64%, с кадастровым номером N площадью 5 886, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"; нежилого здания, степень готовности 78%, с кадастровым номером N площадью 660 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена уполномоченным органом, а именно: земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11 июня 2021 г. в размере 14381775, 13 рублей, объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 7123954, 88 рублей, 52950666, 97 рублей, 7179179, 34 рублей соответственно.

Оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки стоимость недвижимости, истцом в подтверждение рыночной стоимости были представлены отчеты об оценке рыночной стоимости.

Согласно данным отчетов об оценке от 16 ноября 2021 г. N N, выполненных ООО "Юг Стимул" и представленных административным истцом, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составляет 7017000 рублей (11 июня 2021 года), 5785233 рублей, 11118712 рублей, 2284880 рублей (1 января 2018 года) соответственно.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, изучив предоставленные отчеты оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил их как недостоверные, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку в отчетах оценщика допущены нарушения требований оценочного законодательства ввиду нарушения методологии оценки, некорректного анализа сегмента рынка, неверного выбора объектов-аналогов, необоснованного применения корректировок, повлекшие за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости спорных объектов.

Руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчета, суд первой инстанции обоснованно принял определение о назначении судебной оценочной экспертизы.

Согласно экспертному заключению от 3 марта 2022 года N N, выполненного экспертом ООО "Р-ГРУПП" С, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N по состоянию на 11 июня 2021 г, N, N, N по состоянию на 1 января 2018 г, составляет 7152000 рублей, 6074039 рублей, 11513073 рублей, 2499911 рублей соответственно.

Оценив заключение экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия, равно как и суд первой инстанции, приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Из содержания заключения эксперта следует, что в нем подробно изложено описание проведенного исследования и дано обоснованное итоговое суждение о рыночной стоимости на дату ее определения.

Определение рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N произведено с использованием сравнительного подхода.

Оно является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором 3 объектов-аналогов, а также последующим учетом и факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок на торг, местоположение, масштаб.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, проанализировав рынок предложений, Эксперт использовал наиболее схожие объекты аналоги и применил все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости.

В отношении вида использования земельных участков, эксперт правильно учёл, что в текстовом описании объектов-аналогов указано, что все объекты-аналоги можно использовать по промышленному назначению.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. Каждая из примененных величин корректировок входит в применимый диапазон соответствующей таблицы в справочнике оценщика.

Расчётное значение стоимости земельного участка с кадастровым номером находится в границах ценового диапазона рынка, что также свидетельствует об обоснованности проведенного исследования.

Также обоснованно проведено экспертом исследование и в рамках расчёта затратным подходом рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами N, N, N

Экспертом правильно учтены требования пункта 24 ФСО N 7, согласно которому при применении затратного подхода оценщик учитывает, что затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; и рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО N 1).

По мнению суда апелляционной инстанции, выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании затратного подхода, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В заключении эксперт подробно обосновала необходимость применения затратного подхода, указав на нецелесообразность применения сравнительного или доходного подходов для объектов незавершенного строительства.

Выводы эксперта подтверждены приведенными в заключении приложениями. Из фотоматериалов и таблиц, следует вывод об индивидуальных особенностях исследуемых объектов недвижимого имущества, связанных с их ненадлежащим техническим состоянием.

Как следует из экспертизы, рыночная стоимость оцениваемого объекта была определена методом удельных затрат на единицу площади или объема (сравнительной единицы), которая рассчитана в следующей последовательности: расчет стоимости на возведение аналогичного объекта; получение восстановительной стоимости; определение износа; уменьшение восстановительной стоимости на величину износа.

Оценщиком обоснован выбор сравнительной единицы, как сопоставимый аналог, произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки.

В отчете оценщиком подробно описано техническое состояние объекта, по результатам осмотра оценщиком определен и принят во внимание износ, расчет которого является арифметически верным.

Вопреки позиции авторов апелляционных жалоб, эксперт согласно методологии, применения затратного подхода обоснованно вводил различие конструктивных элементов согласно из-за различия их между объектом экспертизы и объектом аналогом, а степень готовности объектов экспертизы определялась согласно материалам дела.

Таким образом, оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, судебная коллегия исходит из того, что экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО N 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Ответчиком в апелляционной жалобе не приведено никаких объективных аргументов, свидетельствующих о наличии противоречий в заключении, а само по себе несогласие ответчика с результатами не влечет необходимости отклонения экспертного исследования.

В этой связи судебная коллегия считает необходимым отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения заявителей апелляционных жалоб о том, что в результате установления кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, неубедительны.

Возможность определения кадастровой стоимости в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Основания, предусмотренные статьей 310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда, судебной коллегией также не установлены.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, суд

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи