Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 августа 2022 г. по делу N 66а-1569/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Печуриной Ю.А, судей Солдатовой С.В, Капориной Е.Е, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-439/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000085-69) по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Агрофирма племзавод "Нива" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 2 июня 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца открытого акционерного общества "Агрофирма племзавод "Нива" Склярова О.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

открытое акционерное общество "Агрофирма племзавод "Нива" (далее также ОАО "АФП "Нива"), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 90 885 +/- 105 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания строений и сооружений автогаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 января 2020 г, в размере 11 947 742, 1 руб, обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что считает размер кадастровой стоимости указанного земельного участка не соответствующим его рыночной стоимости, нарушающим его права как плательщика налоговых платежей, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 1 декабря 2021 г. N 011221.01-10-НИ, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" (далее также ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ") ФИО10, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 8 180 000 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 1 февраля 2022 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 1 апреля 2022 г. N К-Э-439/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Край-Эксперт" (далее также ООО "Край-Эксперт") ФИО13, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 8 634 000 руб. Представитель административного истца по доверенности Скляров О.В. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 2 июня 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено; установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в вышеуказанном размере, определенном экспертом ФИО12, по состоянию на 1 января 2020 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 28 декабря 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Отмечает, что кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Указывает, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Отмечает необходимость поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению. Полагает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу, влечет выпадающие доходы бюджета. Просит отменить обжалуемое решение, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ОАО "АФП "Нива" - Скляров О.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации Новоминского сельского поселения Каневского района, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва стороны административного истца на нее, выслушав объяснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ОАО "АФП "Нива" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 90 885 +/- 105 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания строений и сооружений автогаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2020 г. утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 11 947 742, 1 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка суду представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 1 декабря 2021 г. N 011221.01-10-НИ, выполненный оценщиком ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО11, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 8 180 000 руб. (т. 1 л.д. 11-47).

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, с целью соблюдения баланса интересов всех участвующих в деле лиц, определением Краснодарского краевого суда от 1 февраля 2022 г. назначена судебная экспертиза, с целью определения рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 110-112), по результатам которой представлено заключение эксперта от 1 апреля 2022 г. N К-Э-439/2022, подготовленное экспертом ООО "Край-Эксперт" ФИО14, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 8 634 000 руб. (т. 1 л.д. 120-177). Представитель административного истца по доверенности Скляров О.В. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 1 л.д. 186).

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также Закон о государственной кадастровой оценке). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 3, регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в результате исследования совокупности доказательств по делу, судом апелляционной инстанции выявлено несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, выразившееся в некорректном применении к объектам-аналогам среднего значения скидки на торг для неактивного рынка в размере 18 %, в отсутствие соответствующего обоснования такой квалификации рынка. Изложенное не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости земельного участка.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном по результатам экспертного исследования.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение и ближайшее окружение объекта экспертизы с приложением карты-схемы его расположения.

В обоснование отказа от использования затратного подхода эксперт указывает, что объект оценки - это земельный участок, условно свободный от улучшений, а в районе расположения объекта оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов сравнительным подходом. Эксперт отказался от использования доходного подхода, указав на то, что он не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки, а также предложениями о сдаче в аренду сопоставимых аналогов. В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

Выбрав четыре объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки.

С учетом активности рынка по состоянию на дату оценки, ко всем объектам-аналогам экспертом применено среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 7, 3 %. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3, N 4 применена понижающая корректировка на местоположение в размерах 0, 40, 0, 90, 0, 81, 0, 89, соответственно. Все введенные корректировки основаны на данных "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А.

В данной части судебная коллегия находит оцениваемое заключение эксперта обоснованным, соответствующим приведенной информации, в том числе, справочной, использованной им проведении исследования, которая отвечает критерию проверяемости и не вызывает сомнений в ее достоверности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Приведенные доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы административного ответчика о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Относительно довода административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее - Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 2 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 7 сентября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: