Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 06 сентября 2022 г. по делу N 66а-1892/2022

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Сорокина М.С.

судей

Батялова В.А, Рогачёвой Ю.А.

при секретаре

Защитниковой А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Декор" к Правительству Удмуртской Республики, Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Декор" на решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 9 июня 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Батялова В.А, объяснения представителя административного истца Гильмуллина И.Х, представителей административных ответчиков Правительства Удмуртской Республики Стяжкина А.А, Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества" Романченко И.Л, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

административный истец общество с ограниченной ответственностью "Декор" (далее - ООО "Декор") обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением, согласно которого просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- здания (нежилое здание, здание магазина), назначение: нежилое, 2 - этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 1 202, 5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости, составляющей 14 154 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

- здания (нежилое здание), 3 - этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 585, 2 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости, составляющей 6 895 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года, кадастровая стоимость которых определена на территории Удмуртской Республики постановлением Правительства Удмуртской Республики N 540 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2019 года" и по состоянию на 1 января 2019 года составила: 11 221 268, 52 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером N и 23 502 489, 72 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером N, что значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке, в связи с чем нарушаются права административного истца по уплате налоговых платежей, которые исчисляются от кадастровой стоимости указанных объектов.

Решением Верховного Суда Удмуртской Республики от 9 июня 2022 года административное исковое заявление ООО "Декор" удовлетворено.

Установлена на основании заявления от 19 ноября 2021 года кадастровая стоимость объекта недвижимости здания (нежилое здание), 3 - этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 585, 2 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости составляющей 10 210 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установлена на основании заявления от 19 ноября 2021 года кадастровая стоимость объекта недвижимости здания (нежилое здание, здание магазина), назначение: нежилое, 2 - этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 1 202, 5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости составляющей 20 070 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В апелляционной жалобе административный истец ООО "Декор" просит решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 9 июня 2022 года отменить и назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Правительство Удмуртской Республики, Бюджетное учреждение Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества", Администрация муниципального образования "Муниципальный округ Увинский район Удмуртской Республики" представили возражения относительно доводов апелляционной жалобы, согласно которых просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Гильмуллин И.Х, участвующий в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил по делу назначить повторную экспертизу.

Представители административных ответчиков Правительства Удмуртской Республики Стяжкин А.А, Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества" Романченко И.Л, участвующие в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

По запросу суда апелляционной инстанции к материалам дела приобщены поступившие письменные пояснения эксперта ООО "Кром" Городиловой Е.В. относительно замечаний, изложенных в апелляционной жалобе ООО "Декор".

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с главой 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, пояснения эксперта, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Исходя из статьи 3, подпункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В целях реализации положений абзаца первого пункта 2 статьи 378.2 НК РФ Законом Удмуртской Республики от 27 ноября 2003 года N 55-РЗ "О налоге на имущество организаций в Удмуртской Республике" установлены особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости отдельных объектов налогообложения.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 8 ноября 2017 года N 1383-р "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах" постановлено провести на территории Удмуртской Республики государственную кадастровую оценку следующих объектов недвижимости:

в 2018 году - помещений, объектов незавершенного строительства;

в 2019 году - объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда;

в 2020 году - земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Как следует из материалов дела, ООО "Декор" является собственником объектов недвижимости:

-здания (нежилое здание), 3 - этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 585, 2 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес";

-здания (нежилое здание, здание магазина), назначение: нежилое, 2 - этажный (подземных этажей - 0), общей площадью 1 202, 5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 11 221 268, 52 рублей определена на территории Удмуртской Республики постановлением Правительства Удмуртской Республики N 540 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2019 года" (далее по тексту - Постановление N 540), является актуальной как на момент обращения административного истца в суд, так и при рассмотрении в суде настоящего административного дела, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости N КУВИ-002/2021-147548374 от 8 ноября 2021 года (т.1 л.д. 12).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 23 502 489, 72 рублей определена на территории Удмуртской Республики постановлением Правительства Удмуртской Республики N 540 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2019 года" (далее по тексту - Постановление N 540), является актуальной как на момент обращения административного истца в суд, так и при рассмотрении в суде настоящего административного дела, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости N КУВИ-002/2021-147548381 от 8 ноября 2021 года (т.1 л.д. 16).

Таким образом, административный истец является плательщиком земельного налога, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, выполненного независимым оценщиком "данные изъяты":

- от 3 ноября 2021 года N 1182-01-21, из которого следует, что рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N на дату оценки 1 января 2019 года составила 6 895 000, 00 рублей (т.1 л.д. 23);

- от 3 ноября 2021 года N 1182-02-21, согласно которого рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N на дату оценки 1 января 2019 года составила 14 154 000, 00 рублей (т.1 л.д. 99).

В ходе рассмотрения дела, с целью определения действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по ходатайству административного ответчика Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества" назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и включающая проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено "данные изъяты" (т.1 л.д. 227-239).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ составленного экспертом "данные изъяты": рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 10 210 000, 00 рублей; рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 20 070 000, 00 рублей (т. 2 л.д. 54 оборот).

В отчетах об оценке N и N от ДД.ММ.ГГГГ года выявлены нарушения к содержанию анализа рынка, так как в отчете об оценке N от "данные изъяты" года приведен ограниченный объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах в поселке Ува. Нарушены требования пункта5 ФСО N 3, пункта 8з ФСО N3 и пункт 11 ФСО N7. Выявлены нарушения требований при анализе рынка недвижимости нарушен принцип достаточности (нарушены требования пункта 11 ФСО N7), в связи с чем, в сравнительном и в доходном подходах к оценке используются не все возможные для применения объекты-аналоги, расположенные в п. Ува (местоположение объекта оценки). Используемые Оценщиком объекты-аналоги имеют отличие в местоположении, так как расположены в других населенных пунктах региона и их ценовая информация имеет значительное отличие от среднерыночных показателей. Принимая во внимание, что основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение и на рынке купли-продажи и аренды в п. Ува имеется достаточная для расчетов информация, объекты-аналоги из других населенных пунктов применять некорректно. Нарушены требования статьи 11 N 135- ФЗ, пункт 5 ФСО N3, пункт 10 ФСО N1, пункт 226, в ФСО N7; В сравнительном подходе к оценке имеются нарушения при применении корректировок ценообразующих факторов объекта оценки и объектов-аналогов, нарушен пункт 22д, е ФСО N7; в расчетах доходного подхода не пояснено, каким образом определена премия за риск вложения в оцениваемый объект. Рассчитанная Оценщиком ставка капитализации не соответствует рыночным данным, нарушены требования статьи 11 N 135-ФЭ, пункта 5 ФСО N3, пункта 23д ФСО N7 (т.2 л.д. 55).

В отчете об оценке N от "данные изъяты" выявлены нарушения требований к содержанию анализа рынка, так как в отчете об оценке приведен ограниченный объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах в п.Ува, нарушены требования пункта 5 ФСО N3 и пункта 8з ФСО N3, пункта 11 ФСО N7. Выявлены нарушения требований при анализе рынка недвижимости нарушен принцип достаточности (нарушены требования пункта 11 ФСО N7), в связи с чем, в сравнительном и в доходном подход к оценке используются не все возможные для применения объекты-аналоги, расположенные в п. Ува (местоположение объекта оценки). Используемые Оценщиком объекты-аналоги имеют отличие в местоположении, так как расположены в других населенных пунктах региона и их ценовая информация имеет значительное отличие от среднерыночных показателей. Принимая во внимание, что основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение и на рынке купли-продажи и аренды п. Ува имеется достаточная для расчетов информация, объекты-аналоги из других населенных пунктов применять некорректно, нарушены требования статьи 11 N 135-ФЗ, пункт 5 ФСО N3, пункт 10 ФСО N1, пункта 226, в ФСО N7; в сравнительном подходе к оценке имеются нарушения при применении корректировок ценообразующих факторов объекта оценки и объектов-аналогов, нарушен пункт 22д, е ФСО N7; в расчетах доходного подхода не пояснено, каким образом определена премия за риск вложения в оцениваемый объект. Рассчитанная Оценщиком ставка капитализации не соответствует рыночным данным, нарушены требования статьи 11 N 135-Ф3, пункта 5 ФСО N3, пункта 23д ФСО N7 (т.2 л.д. 55).

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО1, составившая экспертное заключение, подробно обосновала его, сославшись на методы проведенных исследований, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, не выйдя за пределы экспертного анализа, мотивировав выводы, сделанные в результате исследований, полно ответив на все вопросы, поставленные представителем административного истца в ходе судебного разбирательства.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что не усматривает оснований для назначения повторной судебной экспертизы и установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке.

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе судебная коллегия не соглашается, поскольку оценив заключение судебной экспертизы N от "данные изъяты", составленное экспертом "данные изъяты" ФИО2, по правилам статьи 84 КАС РФ, приходит к выводу, что вопреки доводам апелляционной жалобы оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, является ясным, полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировка на передаваемые имущественные права, корректировка на торг, корректировка на местоположение, корректировка на локальное местоположение, корректировка на масштаб).

По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной в суде первой инстанции судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у судебной коллегии не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельных участков, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием представителей административного истца, административных ответчиков, заинтересованного лица.

По результатам экспертизы в рамках судебного процесса судом был допрошен эксперт "данные изъяты" ФИО5, который дал исчерпывающие пояснения по объектам аналогам и принятым корректировкам, ответила на все вопросы участников судебного заседания, в том числе и представителя административного истца.

Поскольку противоречия в выводах эксперта отсутствуют, при указанных обстоятельствах у суда отсутствовали сомнения в обоснованности заключения эксперта, с чем судебная коллегия соглашается.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал административному истцу в назначении повторной экспертизы.

В суд апелляционной инстанции экспертом "данные изъяты" ФИО3 представлены письменные пояснения относительно замечаний, изложенных в апелляционной жалобе "данные изъяты".

Так, по доводу относительно ориентировочной площади этажей эксперт поясняет, что доля помещений объектов исследования на этажах приведена не ориентировочная, экспертом используется расчетное значение, которое рассчитано по документам, исходя из реальных площадей объектов исследования. Распределение (доли) площадей по этажам использовалось в методе сравнения продаж (сравнительный и в доходный подходы), при этом площадь каждого этажа объектов исследования, выраженная в процентах, сопоставлялась с площадью этажей объектов-аналогов, также выраженная в %. Поскольку при продаже/аренде объектов-аналогов на открытом рынке, как правило, собственники/арендаторы указывают не точные, а округленные значения площади по этажам, при распределении площадей объектов исследования также используется округление. То есть округление площадей по этажам объектов исследования применяется по аналогии с округлением площадей по этажам объектов-аналогов. Также необходимо отметить, что произведенное округление ничтожно мало (1%, см. далее) и не оказывает существенного влияния на стоимость объектов исследования. Распределение площадей по этажам объектов исследования приводит в таблицах в пояснениях.

По доводу жалобы относительно ориентировочного распределения материала стен поясняет, что по объекту исследования N1 (здание с кадастровым номером N) имеется различный материал стен - кирпич и сэндвич панели. В отдельности площади помещений из кирпича и помещений из сэндвич панелей в документах (в том числе в техническом паспорте) не указаны. Распределение площадей в % произведено на основании осмотра объекта исследования N1, проведенного экспертом в рамках проведения экспертизы. В процессе осмотра определено, что главный фасад и часть торцевых стен выполнены из кирпича, внутренний фасад и часть торцевых стен - из сэндвич-панелей (фото приведено далее). Учитывая данные осмотра, в расчетах используется следующее распределение помещений объекта исследования N1 относительно материала стен - кирпич 50%, сэндвич панели 50%, то есть в равных долях, с учетом округления. Так как указанное распределение использовалось в расчетах метода сравнения продаж (сравнительный и доходный подходы), то есть величина сопоставлялась с аналогичным показателем объектов-аналогов, экспертом также принято во внимание, что при реализации аналогичных объектов (стены которых имеют различный материал) собственник не производит замеры стен, высчитывая площадь помещений с различным материалом стен, данные озвучиваются с учетом ориентировочных (округленных) значений, что соответствует используемым показателям объекта исследования N1. По объекту исследования N2 (здание с кадастровым номером N) материал стен - кирпич, что установлено по документам и используется в расчетах. По возражениям, изложенным в жалобе относительно анализа рынка и объектов-аналогов сравнительного подхода, эксперт пояснил, что объекты исследования относятся к торгово-офисной недвижимости и ценообразующий фактор, как местоположение имеет основное влияние при формировании рыночной стоимости недвижимости данного сегмента, физические параметры (в том числе площадь) имеют меньшее влияние.

В подтверждении указанных выводов приводится анализ влияния ценообразующих факторов из издания "Справочник Оценщика недвижимости-2018", под редакцией Лейфера Л. А, Крайниковой Т. В, Нижний Новгород, "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", Нижний Новгород, 2018, стр. 74. Из приведенных экспертом в пояснениях данных, наглядно наблюдается, что местоположение имеет максимальный вес в рыночной стоимости - 0, 29 или 29% (то есть максимальное влияние при формировании рыночной стоимости), прочие ценообразующие факторы имеют вес менее 10% (влияние менее существенное).

Эксперт в заключении подробно исследует и анализирует рынок купли-продажи и аренды недвижимости торгово-офисного назначения п. Ува (местоположение объектов исследования). На стр. 31-32 экспертизы указаны данные о продаже 13 объектов на рынке купли-продажи и 16 объектов на рынке аренды. На этапе анализа рынка отражается вся рыночная информация, выявленная по п. Ува, вне зависимости от общей площади, но при выборе объектов-аналогов, для проведения расчетов, эксперт отбирает объекты-аналоги (от 116 до 2 055, 2 кв.м.) принимая во внимание площадь объектов исследования и объем рыночных данных в п. Ува. Анализ рынка выполнен из принципа достаточности и соответствует требованиям федеральных стандартов оценки: п. 8з ФСО N3, п. 10 ФСО N7, п. 11 ФСО N7.

В рамках анализа рынка один из объектов приведен без площади, рыночные данные указаны информационно, в формировании средней цены предложения и в расчетах не используются. На данном этапе, согласно п. 22в ФСО N7 отражается вся рыночная информация по сегменту объектов исследования, поэтому данный объект отражен в анализе рынка.

Объект, позиционирующийся на рынке как готовый бизнес, отражен в анализе рынка информационно и не участвует в расчетах. Согласно п. 10в ФСОN7 при оценке осуществляется анализ цен из сегментов, к которым может быть отнесен объект оценки, а также при альтернативных вариантах его использования. Объект под готовый бизнес имеет альтернативное использование - отель. Цена объекта в расчетах не используется, так как экспертом выявлены торгово-офисные объекты-аналоги, которые соответствуют объектам исследования по виду использования.

Относительно возражений административного истца о том, что не известна цена и площадь по объекту N3 (п. Ува, ул. Пушкина, 36), а также по объекту N12 (п. Ува, ул. Станционная, д. 4, строен. 1, пом. 4) в экспертизе указано, что по объекту N3 (п. Ува, ул. Пушкина, 36) информация об общей площади указана по данным Росреестра, копия информации приведена в приложении на стр. 209 экспертизы; цена предложения данного объекта указана в объявлении по продаже, копия которого имеется в приложении на стр. 148 экспертизы; в приложении к экспертизе на стр. 211-212 приведено объявление о продаже и кадастровый паспорт объекта N12 (п. Ува, ул. Станционная, д. 4, строен. 1, пом. 4), где содержится цена предложения и общая площадь. Копии подтверждающей информации приведены в пояснении эксперта.

Относительно отсутствия корректировки на обременение правами третьих лиц по объекту-аналогу N9 (п. Ува, пер. Новый, д.2а), на стр. 46 экспертизы приведено пояснение, что в соответствии с публичной офертой, по объекту "имеются арендаторы, по данным интервьюирования продавцов, условия договоров аренды соответствуют рыночным условиям, поэтому наличие арендаторов не оказывает влияния на формирование рыночной стоимости". Данный вывод сделан экспертом после опроса продавца, который пояснил, что арендная плата за объект составляет 50 000 руб./месяц (коммунальные платежи оплачивает арендатор), то есть при площади объекта 116 кв.м. арендная плата за кв. м составляет 431 руб./кв.м./месяц. Уровень арендной платы соответствует среднерыночным показателям, так как в рамках анализа рынка определено, что среднее значение аренды в п. Ува составляет 440 руб./кв.м./месяц (таблица 11, стр. 33 экспертизы). Доход, получаемый собственником объекта, соответствует рыночным тенденциям, и наличие арендаторов не оказывает влияние на стоимость. Таким образом, эксперт выполняет анализ рынка и расчеты всесторонне, в полном объеме, исходя из принципа достаточности, что соответствует статье 8 Федерального закона РФ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года, п. 11 и п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", Приказ Минэкономразвития России об утверждении N 611 от 25 сентября 2014 года.

Относительно возражений по объектам-аналогам, используемым при определении рыночной стоимости земельного участка под объектами исследования, эксперт поясняет: по объектам-аналогам NN 1, 2 из сегмента земельных участков приведено пояснение, что информация об общей площади объектов уточнена по данным Росреестра (стр. 59 экспертизы), значение площадей проверяются по открытым источникам информации, согласно кадастровым номерам земельных участков, указанным в заключение эксперта. По объекту-аналогу N3, на стр. 218 экспертизы приведено объявление о продаже объекта, его дата продажи - 03 июля 2018 года, что сопоставимо с датой оценки (01 января 2019 года). Так как с момента продажи до даты оценки прошло менее года, применение корректировки не требуется. Копии подтверждающей информации приведены в пояснении эксперта. Используемая экспертом информация подтверждена и объективна.

По доводу апелляционной жалобы по применяемым корректировкам, эксперт представил следующие пояснения. Уровень активности рынка п. Ува достаточный для исследования, так как в анализируемый период выявлены рыночные данные на рынке купли-продажи и на рынке аренды торгово-офисной недвижимости, объем рыночных данных позволяет определить рыночные ценовые интервалы и произвести расчеты объектов исследования на основе объектов-аналогов, аналогичных по местоположению (основной ценообразующий фактор). Другие населенные пункты экспертом не анализируются, так как информации для расчетов достаточно. Принимая во внимание объем выявленных рыночных данных в п. Ува, нет оснований для использования корректировок по неактивному рынку.

Относительно величины рыночной стоимости объектов исследования также поясняет: рыночная истоимость объекта исследования N 1(здание с кадастровым номером N), определенная экспертом, составляет 20 070 000 руб, или 16 690 руб./кв.м. Рыночная стоимость объекта исследования N2 (здание с кадастровым номером N определенная экспертом, составляет 10 210 000 руб, или 17 447 руб./кв.м. Уровень рыночной стоимости соответствует рыночному диапазону цен и. Ува из сегмента рынка объектов исследования, так как в рамках анализа рынка эксперт определяет средний показатель (медиану) цены аналогичной торгово-офисной недвижимости более 100 кв.м - 28 900 руб./кв.м, при ценовом интервале от 14 000 до 44 994 руб./кв.м. (таблица 9, стр. 31 экспертизы). Учитывая ценообразующие характеристики объектов исследования (в том площадь, этажность, материал стен и так далее), их удельная стоимость ниже среднерыночных показателей, характерных для п. Ува и приближена к нижней границе рыночного ценового интервала.

Доказательства, подтверждающие недостоверность заключения эксперта, отсутствуют. Нарушения, оказывающие влияние на рыночную стоимость объектов исследования, также отсутствуют. Судебная коллегия считает, что заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом "данные изъяты" ФИО4 обоснованно, объективно и достоверно.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объектов оценки, определенной заключением судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

В апелляционной жалобе административный истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии счастью 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Вместе с тем, административным истцом не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами заключения эксперта само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Судебная коллегия отмечает, что мотивом административного истца для назначения повторной судебной экспертизы является несогласие с рыночной стоимостью объектов недвижимости, установленной решением суда и желание ее снизить, а не выявленные нарушения в проведенной "данные изъяты" экспертизе.

Судебная коллегия пришла к выводу, что в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу, доводы административного истца, изложенные в апелляционной жалобе о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы не подтверждаются, иных оснований для ее проведения судебной коллегией также не установлено, в связи с чем ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, содержащееся в апелляционной жалобе, судебной коллегией отклонено.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 9 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Декор" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Верховный Суд Удмуртской Республики.

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 сентября 2022 года.

Председательствующий

Судьи