Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 сентября 2022 г. по делу N 66а-1808/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

судьи судебной коллегии по административным делам Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-646/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000280-66) по административному исковому заявлению Атальянц Ашота Альбертовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 4 июля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено,

УСТАНОВИЛ:

Атальянц А.А, являясь собственником объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 818, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 683, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 4 002, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

В обоснование заявленного требования указал, что считает кадастровую стоимость указанных нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, определенную по состоянию на 1 января 2021 г, в размерах 28 510 995, 84 руб, 93 487 356, 77 руб, 145 258 420, 66 руб, соответственно, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.

В обоснование заявленных требований представил отчет об оценке от 25 января 2022 г. N ОЦ-25/22/01-01, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Легал Сервис" (далее - ООО "Легал Сервис") ФИО1, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размерах 20 214 000 руб, 59 963 000 руб, 86 020 000 руб, соответственно. Просил суд установить кадастровую стоимость нежилых помещений в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов, принадлежащих административному истцу, определением Краснодарского краевого суда от 23 марта 2022 г. было удовлетворено ходатайство стороны административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, по результатам которой представлено заключение эксперта от 12 мая 2022 г. N К-Э-646/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Край-Эксперт" (далее - ООО "Край-Эксперт") ФИО4, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 26 676 500 руб, 77 042 300 руб, 109 966 400 руб, соответственно.

Решением Краснодарского краевого суда от 4 июля 2022 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, отказано в удовлетворении ходатайства департамента имущественных отношений Краснодарского края о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы; административное исковое заявление Атальянц А.А, требования которого уточнены на основании выводов судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, удовлетворено, установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 1 января 2021 г. в указанных размерах. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N постановлено считать 17 февраля 2022 г.

Этим же решением суда с административного истца в пользу ООО "Край-Эксперт" взысканы 120 000 руб, в счет возмещения стоимости работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Полагает, что уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет выпадающие доходы бюджета. Указывает, что экспертное заключение, положенное в основу вынесенного решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и является недостоверным доказательством по делу.

Относительно доводов апелляционной жалобы представлены письменные возражения, в которых сторона административного истца просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Атальянц А.А, его представители по доверенности - Горяйнова Л.Е, Коржов Н.Н, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования г. Новороссийск, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений на нее, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно нормам Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налог на имущество физических лиц является местным налогом (статья 15 НК РФ).

В силу положений статьи 400 НК РФ, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу статьи 403 НК РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Атальянц А.А. является собственником объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 818, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 683, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 4 002, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащих истцу объектов недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, нежилого помещения с кадастровым номером N, нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. в размерах 28 510 995, 84 руб, 93 487 356, 77 руб, 145 258 420, 66 руб, соответственно.

Согласно отчету об оценке от 25 января 2022 г. N ОЦ-25/22/01-01, выполненному оценщиком ООО "Легал Сервис" ФИО2, рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 20 214 000 руб, 59 963 000 руб, 86 020 000 руб, соответственно (т. 1 л.д. 49-202).

Определением Краснодарского краевого суда от 23 марта 2022 г. было удовлетворено ходатайство стороны административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы (т. 2 л.д. 1-2), по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Край-Эксперт" (т. 2 л.д. 52-57).

Согласно заключению эксперта ООО "Край-Эксперт" от 12 мая 2022 г. N К-Э-646/2022, представленному экспертом ФИО5, рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 1 января 2021 г. составила 26 676 500 руб, 77 042 300 руб, 109 966 400 руб, соответственно (т. 2 л.д. 66-160).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

В силу требований статьи 168 КАС РФ, в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы (часть 1).

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной оценочной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке от 25 января 2022 г. N ОЦ-25/22/01-01, подготовленный оценщиком ООО "Легал Сервис" ФИО3 (т. 1 л.д. 49-202), заключение эксперта ООО "Край-Эксперт" ФИО6 от 12 мая 2022 г. N К-Э-646/2022 (т. 2 л.д. 66-160), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет не отвечает в полной мере приведенным требованиям.

Так, определяя рыночную стоимость объектов с кадастровыми номерами N, N, N, оценщик не представил анализа реального рынка коммерческой недвижимости в г. Новороссийск, что, в свою очередь, не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости нежилых помещений.

Оценивая экспертное заключение от 12 мая 2022 г. N К-Э-646/2022, представленное экспертом ООО "Край-Эксперт" ФИО7, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объектов оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости, приведены сведения о физических свойствах объектов экспертизы. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объектов экспертизы.

Экспертом подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом подхода оценки.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж выбрано 3 объекта-аналога. Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно, с учетом количественно-качественных характеристик объектов оценки, применил ко всем объектам-аналогам среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 10, 8 %. В связи с различием площадей объектов оценки и объектов-аналогов, ко всем объектам-аналогам применена понижающая корректировка на масштаб площади. К объекту-аналогу N 3 применена понижающая корректировка на этажность в размере 13 %, к объекту-аналогу N 2 применена повышающая корректировка на состояние отделки в размере 18 %. Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера, что подтверждается исследовательской частью экспертного заключения. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов.

Представленное экспертное исследование, результатом которого явились размеры рыночной стоимости объектов экспертизы, определенных доходным подходом, также является логичным и проверяемым.

Эксперт проводил исследование методом капитализации доходов, сравнив объекты экспертизы с тремя объектами-аналогами, выборка которых мотивированно представлена экспертом (пункты 15, 16 ФСО N 1).

При проведении исследования эксперт применил скидку на торг 9, 5% для арендных ставок, поправку на масштаб площади, а также понижающую корректировку на этаж расположения для объекта-аналога N 3, обоснованно учитывая при итоговом расчете значения расходов на содержание объекта в процентах от потенциального валового дохода, представленный в справочной информации.

Относительно доводов стороны административного ответчика, приводимых им в суде первой инстанции, равно как и в апелляционной жалобе ее заявителем, о том, что экспертом подобраны объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом экспертизы по площади, несмотря на развитость рынка продаж коммерческой недвижимости в г. Новороссийск, суд находит обоснованными дополнительные объяснения эксперта ФИО8, уточнившего, что по результатам анализа рынка предложений им были использованы наиболее схожие с объектами исследования объекты-аналоги, к которым были применены все необходимые для определения точной рыночной стоимости корректировки, принятые в соответствии со справочными данными, отраженными в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера. С учетом развитости рынка коммерческой недвижимости в г. Новороссийск, экспертом было использовано среднее значение скидки на торг из доверительного интервала активного рынка.

Анализируя довод административного ответчика о необоснованном отказе от применения к объектам-аналогам N 2 и N 3 корректировки относительно красной линии, суд апелляционной инстанции исходит из обоснованности экспертного суждения о том, что объекты экспертизы и объекты-аналоги, вопреки позиции административного ответчика, сопоставимы по расположению относительно красной линии, равно как и по местоположению.

Эксперт отметил, что объекты экспертизы и объекты-аналоги относятся к помещениям свободного назначения.

Объекты-аналоги N, N2, 3 расположены в густонаселенных районах г. Новороссийска с хорошей автомобильной и пешеходной проходимостью, вдоль красной линии и имеют свободный доступ.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14, 15, 16 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно отклонил ходатайство стороны административного истца, мотивированное наличием недостатков экспертного исследования, проанализированных выше судом апелляционной инстанции и признанных им несостоятельными. Не находит соответствующих оснований для назначения дополнительной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и суд апелляционной инстанции, равно как и для назначения повторной судебной экспертизы.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размерах рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам апелляционной жалобы, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил:

решение Краснодарского краевого суда от 4 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 сентября 2022 г.

Судья Солдатова С.В.