Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 сентября 2022 г. по делу N 66а-975/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Печуриной Ю.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-66/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001136-04) по административному исковому заявлению акционерного общества "Кореновсксахар" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционным жалобам административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованных лиц администрации муниципального образования Кореновский район, администрации Кореновского городского поселения Кореновского района на решение Краснодарского краевого суда от 24 января 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Кореновсксахар" (далее - АО "Кореновсксахар", Общество), являясь арендатором объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 509 275 +/- 250 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: "адрес", - земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 134 449 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: "адрес", обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения размеров кадастровой стоимости указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г, в размерах 216 115 939 руб. и 53 978 584, 52 руб, соответственно, и об установлении размеров кадастровой стоимости земельных участков равных размерам их рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что определенные по состоянию на 1 января 2020 г. размеры кадастровой стоимости земельных участков существенно превышают размеры их рыночной стоимости, установленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости" (далее - ООО "Агентство недвижимости") ФИО12, согласно отчету об оценке от 1 июня 2021 г, N Н-21-49, в размерах 133 430 000 руб. и 34 016 000 руб, соответственно, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 января 2022 г. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Р-ГРУПП" (далее - ООО "Р-ГРУПП") ФИО14 Н.М, заявленные требования удовлетворены в части.

Установлен размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости, равной 160 931 000 руб, установлен размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N, по состоянию на 1 января 2020 г, в размере его рыночной стоимости, равной 42 486 000 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N постановлено считать 13 сентября 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает вынесенное решение незаконным и необоснованным. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемых земельных участков установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Считает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельных участков.

С судебным актом не согласилось заинтересованное лицо администрация муниципального образования Кореновский район, указав на недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения.

В апелляционной жалобе администрация Кореновского городского поселения Кореновского района отмечает, что положенное в основу решения суда первой инстанции экспертное заключение выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, является недопустимым доказательством по делу

Административный ответчик и заинтересованные лица просят отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований. Отмечают, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков влечет выпадающие доходы бюджета.

Относительно доводов апелляционных жалоб стороной административного истца представлены письменные возражения.

Определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 8 июня 2022 г. по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

По результатам повторной судебной оценочной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 22 августа 2022 г. N 1031-Э, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (далее - ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга") ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N составляет 178 246 000 руб, 39 528 000 руб, соответственно, по состоянию на 1 января 2020 г.

От представителя административного истца Тихоновой Е.В. поступило ходатайство, в котором сторона административного истца поддерживает доводы ранее представленных письменных возражений, возражает против удовлетворения апелляционных жалоб. Просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя Общества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители АО "Кореновсксахар", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Кореновский район, администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений на нее, судебная коллегия признает решение суда подлежащим изменению в части размеров установленной судом кадастровой стоимости земельных участков.

Приведенные основания для изменения обжалуемого решения суда судебной коллегией установлены исходя из следующего.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Общество является арендатором объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 509 275 +/- 250 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: "адрес", - земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 134 449 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами N, N в размерах 216 115 939 руб, 53 978 584, 52 руб, соответственно, по состоянию 1 января 2020 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Обществом в подтверждение рыночной стоимости земельных участков суду представлен выполненный оценщиком ООО "Агентство недвижимости" ФИО13 отчет об оценке от 1 июня 2021 г, N Н-21-49, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию 1 января 2020 г. составляет 133 430 000 руб, 34 016 000 руб, соответственно (т. 1 л.д. 32-214).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Анализируя содержание представленного отчета об оценке, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для принятия его в качестве доказательства размера рыночной стоимости объектов оценки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный Обществом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Применение корректирующего коэффициента к ценам предложений для объектов-аналогов на различие в конфигурации ведет к существенному искажению итогового результата. Неоднозначность и непроверяемость используемой оценщиком при подготовке отчета информации не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размерах рыночной стоимости земельных участков.

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО "Р-ГРУПП" ФИО15, судебная коллегия также не может признать его в качестве доказательства рыночной стоимости спорных объектов, исходя из следующего.

Согласно заключению эксперта ФИО16, составленному по результатам проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных земельных участков с использованием сравнительного подхода, метода сравнения аналогов, эксперт, приводя выборку земельных участков, данные о которых им проанализированы для дальнейшего использования в качестве объектов аналогов, указывает на возможность подключения инженерных коммуникаций к каждому из них. С учетом дополнительных письменных пояснений эксперта, он, проводя экспертное исследование, исходя из такой же возможности подключения инженерных коммуникаций к объектам экспертизы (то есть, исходя из обеспеченности как объектов-аналогов, так и объектов экспертизы инженерными коммуникациями), не вводит соответствующую корректировку, признавая по данному элементу сравнения их равными. Дополнительно эксперт пояснил, что принимал во внимание данные об обеспеченности объектов-аналогов инженерными коммуникациями, содержащиеся в объявлениях об их продаже ("... если в объявлениях указано наличие коммуникаций, подразумевается возможность подключения данных коммуникаций... "). Однако согласно содержанию объявлений о продаже объектов-аналогов N1, N 2, N 4, конкретных сведений об их обеспеченности возможностью подключения к инженерным коммуникациям не усматривается, в то время как, из примечания эксперта следует, что не по всем объявлениям ему удалось уточнить соответствующую информацию путем общения с лицами, их разместившими, в силу чего, им была принята информация о количественных и качественных характеристиках земельных участков по рыночным данным.

При оценке в этой части проведенного исследования судебная коллегия полагает, что такой подход, использованный экспертом при определении соответствующего элемента сравнения, не отвечает в полной мере необходимости учета индивидуальных характеристик объектов экспертизы. Представляется, что категоричное предположение об обеспеченности инженерными коммуникациями предлагаемых к продаже земельных участков промназначения не может быть основано исключительно на рыночных данных, в отсутствие сведений об иных источниках информации, помимо уточнения такой информации у лиц, разместивших объявления об их продаже, полученных экспертом (например, данные общедоступных карт, сведений о смежных территориях, градостроительных документов и др.).

Кроме того, согласно объявлениям о продажах объектов-аналогов N 1, N 4, к продаже предлагаются отдельные объекты недвижимости, более, того, имеющие разное целевое назначение (объект-аналог N 4).

При таких обстоятельствах, проведенное экспертное исследование нельзя признать в полной мере логичным и объективным.

Однако судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения названной судебной оценочной экспертизы, о чем указывали заявители апелляционных жалоб, поскольку, вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ, заинтересованными лицами не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства указанного заключения судебного эксперта.

С учетом приведенных доводов, судебной коллегией определением от 8 июня 2022 г. по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих административному истцу на праве аренды, по состоянию на 1 января 2020 г, с поручением ее проведения ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга"

По результатам проведенной экспертизы представлено заключение эксперта от 22 августа 2022 г. N 1031-Э, выполненное экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО11, согласно выводам которого рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 178 246 000 руб, 39 528 000 руб, соответственно.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объектов оценки, представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж. Экспертом обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов. С приведенным суждением судебная коллегия соглашается, поскольку оно отвечает целям и задачам определения рыночной стоимости, в том числе, при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости; является логичным и проверяемым.

Выбрав три объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами экспертизы, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки. При определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N ко всем объектам-аналогов применена скидка на торг в размере 12 %, поскольку объекты экспертизы относятся к неактивному рынку, в силу их значительной площади, низкого уровня торговой активности рынка аналогичных земельных участков. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена корректировка на динамику сделок на рынке в размерах 10, 76 %, 6, 05 %, 4, 47 %, соответственно. К объекту-аналогу N 2 применена понижающая корректировка на местоположение в размере 11, 50 %, поскольку указанный объект имеет более выгодное местоположение относительно автомагистралей для потенциальных покупателей. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена понижающая корректировка на площадь в размерах 17 %, 17 %, 5 %, соответственно. При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N к объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена корректировка на обеспеченность земельного участка инженерными сетями в размерах 20, 75 %, 52, 04 %, 52, 04 %, соответственно, при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N к объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена корректировка на обеспеченность земельного участка инженерными сетями в размерах 4, 76 %, 17 %, 17 %, соответственно, подтвержденная имеющимися данными о наличии на земельных участках коммуникаций. Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, в связи с чем, на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размеров кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

От общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, суд апелляционной инстанции исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, в связи с чем, расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на административного истца.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 65 000 руб, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в расчете стоимости услуг, представленном экспертным учреждением, является экономически обоснованной, что подтверждается представленной суду расчетом стоимости услуг.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 января 2022 г. в части установления кадастровой стоимости земельных участков изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 509 275 +/- 250 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости, равной 178 246 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 134 449 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости, равной 39 528 000 руб, В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с акционерного общества "Кореновсксахар" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро" 65 000 руб. в счет возмещения стоимости услуг по производству повторной судебной экспертизы

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 сентября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: