Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 ноября 2022 г. по делу N 66а-2160/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Печуриной Ю.А, судей Солдатовой С.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-635/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000270-96) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Славянские Железобетонные Конструкции" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью "Славянские Железобетонные Конструкции" на решение Краснодарского краевого суда от 8 июля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено в части.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Славянские Железобетонные Конструкции" - Сколярино О.Н, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Славянские Железобетонные Конструкции" (далее - ООО "Славянские Железобетонные Конструкции", Общество), являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 007, 3 кв.м, наименование: магазин, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 23 апреля 2021 г. в размере 22 153 442, 19 руб, обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что считает размер кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости нарушающим его права, как собственника нежилого здания, представив отчет об оценке от 27 января 2022 г. N 016/22, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Линия бизнеса" (далее - ООО "Линия бизнеса") ФИО10, согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 23 апреля 2021 г. составляет 11 270 108 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего Обществу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 21 марта 2022 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 19 мая 2022 г. N К-Э-635/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Край-Эксперт" (далее - ООО "Край-Эксперт") ФИО16, согласно выводам которого, отчет об оценке от 27 января 2022 г. N 016/22 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 23 апреля 2021 г. составляет 19 875 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 8 июля 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено в части; установлена кадастровая стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, в вышеуказанном размере, определенном экспертом ФИО17, по состоянию на 23 апреля 2021 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 16 февраля 2022 г. Этим же решением суда с ООО "Славянские Железобетонные Конструкции" в пользу ООО "Край-Эксперт" взыскана стоимость работ по проведению судебной экспертизы, в размере 90 000 руб.

Не согласившись с решением суда, административный истец ООО "Славянские Железобетонные Конструкции" подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение незаконным, необоснованным. Просил назначить по делу проведение повторной судебной оценочной экспертизы, полагая заключение эксперта, положенное судом в основу обжалуемого решения, не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и недопустимым доказательством по делу, что подтверждается представленным в суд первой инстанции заключением специалиста (рецензией) от 24 июня 2022 г. N 134/2022, выполненным экспертом-оценщиком ООО "Линия бизнеса" ФИО11

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ООО "Славянские Железобетонные Конструкции" по доверенности - Сколярино О.Н, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, поддержал доводы апелляционной жалобы. Отметил отсутствие необходимости допроса эксперта ФИО18 в суде апелляционной инстанции, настаивал на необходимости назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации Петровского сельского поселения Славянского района Краснодарского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ходатайствовало о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО19, выслушав объяснения представителя административного истца ООО "Славянские Железобетонные Конструкции" по доверенности - Сколярино О.Н, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Славянские Железобетонные Конструкции" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 007, 3 кв.м, наименование: магазин, расположенного по адресу: "адрес".

Из возражения Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" на административное исковое заявление (т. 1 л.д. 227-228), представленного в суд первой инстанции, следует, что Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" определена по состоянию на 23 апреля 2021 г. в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке на основании поступивших из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю сведений об объектах недвижимости, в отношении которых был осуществлен государственный кадастровый учет изменений их количественных и (или) качественных характеристик, с целью определения их кадастровой стоимости в соответствии с вновь утвержденными результатами государственной кадастровой оценки. Результаты расчета оформлены актом об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости от 17 мая 2021 г. N АОКС-23/2021/000506, с внесением указанного размера в Единый государственный реестр недвижимости 24 мая 2021 г.

Обществом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости суду представлен отчет об оценке от 27 января 2022 г. N 016/22, выполненный оценщиком ООО "Линия бизнеса" ФИО12, согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 23 апреля 2021 г. составляет 11 270 108 руб. (т. 1 л.д. 126-209).

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего на праве собственности Обществу, определением Краснодарского краевого суда от 21 марта 2022 г. назначена судебная экспертиза (т. 1 л.д. 234-237), по результатам которой представлено заключение эксперта от 19 мая 2022 г. N К-Э-635/2022, подготовленное экспертом ООО "Край-Эксперт" ФИО20, согласно выводам которого, отчет об оценке от 27 января 2022 г. N 016/22 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 23 апреля 2021 г. составляет 19 875 000 руб. (т. 2 л.д. 7-95).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

В силу требований статьи 168 КАС РФ, в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы (часть 1).

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной оценочной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке от 27 января 2022 г. N 016/22, подготовленный оценщиком ООО "Линия бизнеса" ФИО13 (т. 1 л.д. 126-209), заключение эксперта ООО "Край-Эксперт" ФИО21 от 19 мая 2022 г. N К-Э-635/2022 (т. 2 л.д. 7-95), заключение специалиста (рецензию) N 134/2022, подготовленное экспертом-оценщиком ФИО14 на заключение судебной экспертизы, исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Так, к существенному искажению итогового результата приводит использование ошибочно определенных корректирующих коэффициентов. Используемая оценщиком информация не отвечает критериям однозначности и проверяемости, не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости нежилого здания.

Оценивая экспертное заключение от 19 мая 2022 г. N К-Э-635/2022, представленное экспертом ООО "Край-Эксперт" ФИО22, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объекта оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, приведены сведения о физических свойствах объекта экспертизы. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объекта экспертизы с приложением карты-схемы его расположения.

Экспертом подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом подхода оценки.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж выбрано 3 объекта-аналога. Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно, с учетом количественно-качественных характеристик объекта оценки, применил ко всем объектам-аналогам среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 10, 8 %. В связи с различием площадей объекта оценки и объектов-аналогов, к объектам-аналогам применена понижающая корректировка на масштаб площади в размере 14 %. Ко всем объектам-аналогам применена понижающая корректировка на долю земельного участка в стоимости в размере 19 %. Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера, что подтверждается исследовательской частью экспертного заключения. С учетом того, что объект экспертизы был отнесен экспертом к классу "Эконом" (класс D), а объекты-аналоги, имеющие более высокий класс качества материалов, отнесены к классу "Стандарт" (класс C), ко всем объектам-аналогам применен понижающий корректирующий коэффициент на класс качества материалов в размере 18 %, принятый в соответствии с данными информационного ресурса некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru). Приведенные суждения эксперт ФИО23 подтвердил в дополнительных письменных пояснениях, представленных в суд апелляционной инстанции. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов.

Относительно доводов заключения специалиста (рецензии) от 24 июня 2022 г. N 134/2022, выполненного экспертом-оценщиком ООО "Линия бизнеса" ФИО15, экспертом ФИО24 в суд первой инстанции представлены дополнительные письменные пояснения. С учетом исследовательской части экспертного заключения, сведения об использованных источниках информации, нормативной базе, принятых допущениях, результаты проведенного анализа рынка, факторов, влияющих на стоимость объекта исследования, вопреки позиции, приведенной в рецензии, изложены в нем.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

В свою очередь, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, не принявшим во внимание представленный административным истцом отчет для разрешения заваленного требования по существу, поскольку с учетом выводов судебного эксперта, являющихся обоснованными, оценщиком использованы некорректные данные о строительном объеме объекта оценки при его оценке затратным подходом, что привело к искажению полученного результата.

При таких обстоятельствах, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судебной коллегией не установлено.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного истца не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ, суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Из положений части 11 статьи 49 КАС РФ следует, что эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Из приведенной нормы следует, что эксперт обязан принять к производству порученную судом экспертизу, провести исследование и дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, при этом отсутствие оплаты экспертизы не является основанием для отказа в ее проведении.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд отмечает, что расхождение между кадастровой стоимостью принадлежащего административному истцу объекта недвижимости и размером его рыночной стоимости, установленной судом, составляет 10, 3 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

С учетом изложенного, возложение обжалуемым решением суда на административного истца бремени несения расходов по оплате судебной экспертизы, стоимость которой подтверждена документально, является обоснованным.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 8 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 25 ноября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: