Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 декабря 2022 г. по делу N 66а-2115/2022

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ходус Ю.А, судей: Мироновой Н.В, Буруновой С.В.

при секретаре Кулиевой К.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кумакский карьер" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Кумакский карьер" на решение Оренбургского областного суда от 11 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Ходус Ю.А, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Кумакский карьер" - ФИО7, представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования Кумакский сельсовет Новоорского района Оренбургской области - ФИО8, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Кумакский карьер" (далее также - ООО "Кумакский карьер") обратилось в Оренбургский областной суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

В обоснование административного искового заявления указал, что установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 61 527 582, 43 рублей, определенная по состоянию на 01 января 2020 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 13 693 000 рублей.

Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет увеличение размера выкупной цены земельного участка.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения дела ООО "Кумакский карьер" административные исковые требования уточнило, просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, равной 15 181 000 рублей, определенной отчетом оценщика "данные изъяты" ФИО6

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Решением Оренбургского областного суда от 11 июля 2022 года административное исковое заявление ООО "Кумакский карьер" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной - удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года в размере 27 087 000 рублей.

Датой подачи заявления постановлено считать 18 октября 2021 года.

В апелляционной жалобе ООО "Кумакский карьер" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:18:0504003:44, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 года в размере 13 693 000 руб.

В обоснование доводов жалобы указано, что в согласно заключению N178-ЦЭОК-12-21-с от 26.05.2022г. экспертом, в нарушение п.22 б разд.7 ФСО N7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости использованы объекты - аналоги из иного сегмента рынка (земельные участки для размещения автомобильных дорог и тп). Более того, в заключение эксперта представлена недостоверная информация, а именно, обрезана часть скриншота. При этом, информация, содержащаяся в полной версии объявления, является существенной для определения сегмента рынка и намеренно скрыта в рамках подготовки заключения.

Согласно информации, приведенной в обрезанной версии скриншота на земельный участок разработан рабочий проект, документация готового бизнеса, это "Комплекс сервисных услуг на автодороге Оренбург - Казань в Сакмарском районе Оренбургской области". В состав комплекса входят: -гостиница станция тех. обслуживания, сауна магазин продовольственных товаров. На основании представленной информации данный объект-аналог не может использоваться в расчете, поскольку относится к иному сегменту рынка - земельным участкам под торговую застройку, более дорогому по сравнению с сегментом рынка, к которому относится объект оценки, что намеренно скрыто экспертом путем удаления части объявления. По итогу данного действия, экспертом намеренно завышена стоимость объекта недвижимости.

Полагает, что экспертное заключение было проведено не правильно, с нарушением действующего законодательства. В экспертном заключении допущены нарушения методологии оценочной деятельности, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости; экспертом некорректно проанализирован сегмент рынка, подобраны некорректные аналоги.

Представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "Кумакский карьер" - ФИО7 в судебном заседании суда апелляционной инстанции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Кумакский сельсовет Новоорского района Оренбургской области - ФИО8 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, с выводами заключения повторной судебной экспертизы не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Из материалов дела следует, что 12 ноября 2019 года по договору аренды N администрация МО Кумакский сельсовет Новоорского района Оренбургской области передала на срок до 31 декабря 2039 года в аренду ООО "Кумакский карьер" земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Право аренды ООО "Кумакский карьер" зарегистрировано в установленном законом порядке 10 декабря 2019 года.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что административный истец обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23 августа 2021 года оспариваемая кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 61527582, 43 рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил суду отчет N.1 от 23 сентября 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком "данные изъяты" ФИО9, которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 13 693 000 рублей.

Для устранения возникших сомнений в правильности отчёта, учитывая, что определенная отчетом рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а также поскольку разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка является одним из юридически значимых для данного дела, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, определением Оренбургского областного суда от 22 ноября 2022 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту "данные изъяты" ФИО10

В соответствии с заключением эксперта "данные изъяты" ФИО10 N от 26 мая 2022 года отчет N.1 от 23 сентября 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком "данные изъяты" ФИО9, требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 года составляет 27 087 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представителем административного истца было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Проанализировав заключение эксперта "данные изъяты" ФИО10 N от 26 мая 2022 года, судебная коллегия пришла к выводу, что имеются обстоятельства, свидетельствующие о наличии сомнений как в обоснованности заключения эксперта, так и в достоверности указанной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая изложенное, определением судебной коллегии от 11 октября 2022 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Инвестконсалтинг" ФИО11 N от 18.11.2022г.

Как следует из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Инвестконсалтинг" ФИО11 N от 18.11.2022г, а также подтверждено допрошенной в судебном заседании экспертом ФИО11, отчет об оценке N.1 от 23 сентября 2021 года, выполненный оценщиком ООО "Авантаж" не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

При этом, эксперт указал, что наиболее существенные замечания к данному отчету касаются именно его расчетной стоимости, можно заключить, что рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 года определена в рамках данного отчета неправильно.

Так, эксперт "данные изъяты" ФИО11 установиласледующее.

В качестве объектов-аналогов были использованы фактически совершенные сделки купли - продажи земельных участков. В том случае, когда в качестве аналогов используются фактические сделки купли-продажи отсутствует возможность проверить рыночный характер данных сделок, так как в распоряжении оценщика отсутствует информация об отсутствии или наличии заинтересованности сторон сделки, аффилированности сторон сделки, способах финансирования и т.д. В таких условиях ценам сделок можно доверять в том случае, если они коррелируют с ценами предложений аналогичных объектов на открытом рынке. В данном же случае в соответствующем разделе в рамках анализа рынка представлено всего 1 предложение по продаже земельного участка, относящегося к тому же сегменту рынка, что и объект оценки. И оно не было использовано в расчётах. Соответственно, нет возможности судить о рыночном или нерыночном характере цен сделок.

Также необходимо учесть тот факт, что объекты-аналоги представляют собой застроенные земельные участки. В соответствии с п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Учитывая это, оценщик полагает, что были совершены сделки купли-продажи не только земельных участков, но и зданий, находящихся на данных участках. В таком случае наибольшее значение имеет общая сумма по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества, а распределение общей сумы по объектам может быть достаточно условным. Это также говорит о том, что цены сделок следовало проверить, путем сопоставления с ценами на открытом рынке.

Так как объектами-аналогами являются застроенные земельные участки, очевидно, что к ним подведены некие коммуникации. Какие именно - информация отсутствует. В случае же объекта оценки имеется электроснабжение, а также по участку проходят сети водоснабжения, которые не функционируют. Соответственно, с точки зрения доступности инженерных коммуникаций, в случае объекта оценки, доступны могут быть лишь электроснабжение и водоснабжение. А фактически, доступно лишь электричество. В том случае, если какой-либо из объектов-аналогов обеспечен иным набором коммуникаций, следовало произвести корректировку, учитывающую данное различие. Соответствующая корректировка сделана не была.

Также эксперт отмечает, что некорректно произведена корректировка на наличие свободного подъезда. Тот факт, что оцениваемый участок расположен за пределами населённого пункта, не означает, что к нему имеется свободный доступ. В случае отсутствия подъездной дороги участок за пределами города вполне может быть не обеспечен свободным доступом. И наоборот, участок, расположенный внутри квартала плотной городской застройки, вполне может быть обеспечен хорошим доступом по асфальтированной автодороге. В данном случае как раз к объектам-аналогам очевидно имеется подъезд по асфальтированным автодорогам. Информация о необходимости установления сервитутов для доступа к данным участкам отсутствует. В виду этого, применение корректировки не требовалось.

Также, в заключении эксперта "данные изъяты" ФИО11 N от 18.11.2022г. определена действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 года в размере 16 601 000 руб.

Оценив заключение эксперта "данные изъяты" ФИО11 N от 18.11.2022г. (как в части проверки обоснованности отчета об оценке N.1 от 23 сентября 2021 года, выполненный оценщиком "данные изъяты"", так и в части определения итоговой величины рыночной стоимости земельного участка) по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заключение составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) и Федерального закона N 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, является ясным и полным, какие-либо сомнения в его обоснованности у судебной коллегии отсутствуют.

При таких обстоятельствах, учитывая заключение эксперта "данные изъяты" ФИО11 N от 18.11.2022г, содержащее вывод о несоответствии отчета об оценке отчет об оценке N.1 от 23 сентября 2021 года, выполненного оценщиком ООО "Авантаж", требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и неправильном определении в нем рыночной стоимости земельных участков, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Разрешая вопрос об установлении действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года, судебная коллегия учитывает, что заключение эксперта "данные изъяты" ФИО11 N от 18.11.2022г. содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировка на торг, корректировка на передаваемые имущественные права, корректировка на ж/д ветку, корректировка на доступ к объекту, корректировка на наличие коммуникаций, корректировка на масштаб). По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной в суде апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у судебной коллегии не имеется.

Доводы, изложенные в дополнении к отзыву на апелляционную жалобу, опровергнуты путем допроса эксперта "данные изъяты" "данные изъяты" ФИО11 в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется. Также как и не имеется доказательств нарушений законодательствапри производстве экспертизы.

Учитывая изложенное судебная коллегия полагает, что размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении эксперта "данные изъяты" ФИО11 N от 18.11.2022г, является достоверным и подтвержденным совокупностью представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем может быть положен в основу вынесенного по настоящему делу судебного акта.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном в заключении эксперта "данные изъяты" ФИО11 N от 18.11.2022г.

К такому выводу судебная коллегия приходит по результатам анализа и оценки всей совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, включая отчет об оценке N.1 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком "данные изъяты"", заключение эксперта "данные изъяты" ФИО11 N от 18.11.2022г, которые позволяют констатировать правильность установления применительно к обстоятельствам настоящего дела итоговой величины рыночной стоимости земельного участка именно в вышеназванном размере и невозможность ее установления в каком-либо ином размере.

На основании изложенного, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Оренбургского областного суда от 11 июля 2022 года в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала N, равной его рыночной стоимости в размере 16 601 000 рублей по состоянию 01 января 2020 года

В остальной части решение Оренбургского областного суда от 11 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кумакский карьер" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Оренбургский областной суд в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 декабря 2022 года.

Председательствующий

Судьи: