Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июня 2008 г. N А56-8929/2007 Дело по иску КУГИ в части удовлетворения встречного иска о государственной регистрации договора об ипотеке и распределения расходов по государственной пошлине, направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал вопрос о том, включен ли спорный не завершенный строительством объект в конкурсную массу и допустима ли государственная регистрация договора об ипотеке имущества, включенного в конкурсную массу

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 июня 2008 г. N А56-8929/2007

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08 декабря 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 апреля 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 мая 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 мая 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04 апреля 2008 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09 ноября 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 ноября 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05 ноября 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Жилко Р.В. (доверенность от 29.11.2007), от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-творческое объединение "Царское село" Беслекоева С.О. (доверенность от 01.02.2008), от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Лациса А.И. (доверенность от 22.12.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2008 по делу N А56-8929/2007 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-творческое объединение "Царское село" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительным договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.03.2006 (без номера).

До принятия решения по делу КУГИ предъявил Обществу встречный иск о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.03.2006 N 1 и дополнительного соглашения от 05.04.2006 к нему.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление Росрегистрации).

Решением от 09.11.2007 (судья Савинова Е.В.) в удовлетворении основного иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Апелляционный суд постановлением от 12.02.2008 изменил решение от 09.11.2007, отказал в удовлетворении основного и встречного исков и взыскал с Общества и КУГИ в доход федерального бюджета с каждого по 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, просит отменить постановление от 12.02.2008 в части отказа в удовлетворении встречного иска и взыскания с КУГИ в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы ссылается на следующее: апелляционный суд сделал неправильные выводы о том, что обеспеченным залогом обязательством является договор от 06.08.99 N 00/ЗК-00985(18) аренды земельного участка на инвестиционных условиях и что в связи с расторжением этого договора по решению арбитражного суда по делу N А56-24027/02 отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска КУГИ; расторжение договора аренды участка не освободило арендатора от исполнения обязательства по внесению платежей на развитие инфраструктуры, возникшего в период действия этого договора аренды; залогодатель, подписав договор об ипотеке, признал наличие задолженности и обязательства по внесению названных платежей; по условиям договора об ипотеке Общество обязалось уплатить долг не позднее одного года с момента заключения договора об ипотеке; поскольку обязательство, обеспеченное залогом, Общество не исполнило, у апелляционной инстанции отсутствовали основания считать обязательство, обеспеченное залогом, прекращенным; отказ апелляционной инстанции в государственной регистрации договора об ипотеке не позволяет исполнить этот договор, не признанный судом недействительным.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы, считая постановление апелляционного суда законным и обоснованным.

Представитель Управления Росрегистрации не выразил своего отношения к кассационной жалобе, пояснив, что у третьего лица не имеется материально-правового интереса в данном споре.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 21.06.99 N 583-р "О проектировании и строительстве Международного культурного центра "Пушкин" по адресу: Пушкинский административный район, квартал 22А, корп. 1" по договору от 06.08.99 N 00/ЗК-00985(18) с КУГИ (арендодатель) Обществу (арендатор) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 78:18122В: 1001 общей площадью 10 000 кв. м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, угол Ленинградской и Школьной улиц, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству международного культурного центра.

На земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Ленинградская, д. 42/4, лит. А (строительный адрес: Пушкинский административный район, квартал 22А, корп. 1) Общество возвело не завершенный строительством одноэтажный (подземный) объект фактической площадью 2884,6 кв. м (определена по фактической площади застройки), готовностью 5%, 2001 года начала строительства, с кадастровым номером 78:18122В:0:11 (характеристики по проекту: общая площадь 7861,14 кв. м, назначение - нежилое, площадь застройки 3516 кв. м, этажность: 2-3, цокольный этаж, объем здания 49 257 куб.м). Характеристики объекта подтверждены планом первичного объекта недвижимости и паспортом объекта незавершенного строительства, выданными проектно-инвентаризационным бюро Пушкинского района - филиалом государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 10.01.2006.

Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 06.08.99 N 00/ЗК-00985(18) расторгнут решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2002 по делу N А56-24027/02. Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 07.03.2002 N 356-ра распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21.06.99 N 583-р признано утратившим силу.

В период действия названного договора Общество не исполнило предусмотренное этим договором обязательство перед КУГИ по уплате в бюджет Санкт-Петербурга 806 937,82 доллара США (в рублевом эквиваленте) - денежных средств, подлежащих перечислению на развитие городской инфраструктуры, и платы за неправомерное пользование данной суммой.

Суд первой инстанции правильно установил, что расторжение договора аренды не освободило арендатора от исполнения обязательств, возникших в период действия этого договора аренды. Более того, Общество не отрицает наличие непогашенного долга.

Поэтому в целях обеспечения исполнения обязательства по уплате денежных средств Общество (залогодатель) и КУГИ (залогодержатель) 29.03.2006 заключили договор о залоге (ипотеке) объекта недвижимости - не завершенного строительством объекта, возведенного Обществом на основании договора аренды от 06.08.99 N 00/ЗК-00985(18).

В пункте 2.1 договора об ипотеке стороны предусмотрели обеспечиваемое залогом обязательство, состоящее в уплате в бюджет Санкт-Петербурга указанных выше денежных средств. Эти средства залогодатель обязался перечислить в бюджет Санкт-Петербурга в срок не позднее одного года с момента заключения договора об ипотеке (пункт 2.2).

В пункте 9.1 договора об ипотеке стороны установили, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением пунктов 1.1 -1.7 договора, касающихся предварительных обязательств сторон.

Так, в соответствии с пунктом 1.3 договора залогодатель обязался обеспечить государственную регистрацию своего права собственности на объект незавершенного строительства в месячный срок с момента подписания договора об ипотеке.

Данное обязательство Общество выполнило и 31.03.2006 получило свидетельство серии 78-АА N 861431 о государственной регистрации права собственности на данный объект.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Пунктом 5.1.10 договора об ипотеке на залогодателя возложена обязанность в установленном порядке обеспечить государственную регистрацию договора об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако государственная регистрация ипотеки не произведена.

Ссылаясь на несоответствие договора об ипотеке от 29.03.2006 требованиям статей 5, 9, 10 Закона об ипотеке, статей 164, 165, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, выразившееся в отсутствии государственной регистрации договора об ипотеке, а также на его заключение в отношении объекта, право собственности на который не было зарегистрировано на момент заключения договора об ипотеке, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным названного договора.

КУГИ в свою очередь предъявил Обществу встречный иск о государственной регистрации заключенного истцом и ответчиком договора об ипотеке от 29.03.2006 на основании статей 165, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 10 Закона об ипотеке в связи с уклонением Общества (залогодателя) от регистрации договора об ипотеке.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания оспариваемого договора недействительным.

В соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) также установлено, что государственная регистрация ипотеки проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Правила Закона об ипотеке применяются к залогу не завершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Статьей 9 Закона об ипотеке установлены общие требования к содержанию договора об ипотеке.

Пунктами 1.3, 1.6, 9.1 договора от 29.03.2006 стороны определили, что условия этого договора, касающиеся ипотеки, вступают в силу после исполнения Обществом обязанностей по регистрации своего права собственности на не завершенный строительством объект, а затем государственной регистрации этого договора. Это условие не противоречит статьям 339, 341 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 5, 10 Закона об ипотеке и статье 29 Закона о регистрации.

Поэтому, исходя из буквального толкования условий договора от 29.03.2006, суды пришли к верному выводу о соблюдении сторонами при заключении этого договора положений статей 5, 9 Закона об ипотеке, касающихся всех существенных условий договора об ипотеке, его формы, порядка заключения и государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции, установив, что Общество уклоняется от государственной регистрации договора об ипотеке от 29.03.2006, с учетом упомянутой нормы права принял решение о государственной регистрации спорного договора.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда в части удовлетворения встречного иска о государственной регистрации договора об ипотеке, пришла к выводу о том, что требование о регистрации договора об ипотеке не направлено на защиту нарушенного права, поскольку обеспеченное залогом обязательство считается прекращенным в связи с расторжением договора от 06.08.99 N 00/ЗК-00985(18) аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Кассационная инстанция считает данный вывод неправильным, сделанным с нарушением норм материального права и без учета содержания договора об ипотеке от 29.03.2006. Суд первой инстанции обоснованно указал, что расторжение договора аренды не освободило арендатора от исполнения обязательств, возникших в период действия этого договора аренды, и что обеспеченное залогом обязательство не прекратилось.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел следующих обстоятельств.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий Общества сообщил, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2007 по делу N А56-8929/007 Общество признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Данное обстоятельство означает, что объект, являющийся предметом договора об ипотеке, наряду с другим имуществом Общества подлежал включению в конкурсную массу. Между тем апелляционный суд не исследовал вопрос о том, включен ли спорный не завершенный строительством объект в конкурсную массу и допустима ли государственная регистрация договора об ипотеке имущества, включенного в конкурсную массу, с учетом того, что в силу пункта 4 статьи 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами.

При таком положении постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска и распределения расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежит отмене, а дело - передаче в этой части на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; установить, возможна ли государственная регистрация договора об ипотеке от 29.03.2006 с учетом положений законодательства о банкротстве; по итогам рассмотрения дела распределить судебные расходы по апелляционной и кассационной жалобам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2008 по делу N А56-8929/2007 в части отказа в удовлетворении встречного иска Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и распределения расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе отменить.

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление от 12.02.2008 оставить без изменения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин

П.Ю. Константинов