Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 17 января 2023 г. по делу N 66а-60/2023

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сорокина М.С, судей Красновой Н.П, Батялова В.А, при секретаре Защитниковой А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КАРС" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости помещения равной рыночной стоимости по апелляционной жалобе администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 октября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Красновой Н.П, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "КАРС" (далее - ООО "КАРС") обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 41 380 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года N 1701 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2020 года" и составляет 69 529 630, 11 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке оценщика ФИО1 от 1 апреля 2022 года N согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года составляет 41 380 000 рублей, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество юридических лиц.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 октября 2022 года административное исковое заявление ООО "КАРС" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года в размере 43 698 000 рублей.

Администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене данного решения как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (пункт 1 статьи 403 НК РФ).

Законом Республики Башкортостан от 30 октября 2014 года N 142-з "Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение данных нормативных правовых актов приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года N 1701 утверждены результаты государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе, объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства).

Как следует из материалов дела, ООО "КАРС" является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N

Следовательно, ООО "КАРС", права и обязанности которого затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 69 529 630, 11 рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, административный истец представил в суд отчет об оценке оценщика ФИО2 от 1 апреля 2022 года N в котором его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2020 года составляет 41 380 000 рублей.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 6 сентября 2022 года была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 1 января 2020 года.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертом ООО ОК " "данные изъяты"" ФИО3. представлено заключение от 30 сентября 2022 года N содержащее вывод об итоговой величине рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2020 года в размере 43 698 000 рублей.

Удовлетворяя требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2020 года в размере 43 698 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта сделаны на основе его профессиональных знаний, с учетом представленных документов об объекте оценки и доступных сведений об объектах-аналогах, в связи с чем данное заключение эксперта может быть положено в основу решения суда.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует обстоятельствам дела и основан на законе.

В апелляционной жалобе администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан указывает, что заключение эксперта ООО ОК "данные изъяты" ФИО4 от 30 сентября 2022 года N не соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, а также общей методологии оценки. Дата предложения (время продажи) объектов-аналогов отличается от даты оценки. В частности, дата оценки установлена по состоянию на 1 января 2020 года, тогда как дата публикаций объявлений объекта-аналога N1 - 18 октября 2018 года, объекта-аналога N2 - 18 октября 2018 года и др. Согласно таблице сроков ликвидности объектов коммерческой недвижимости на 1 января 2019 года, срок ликвидности объекта оценки составляет 7 месяцев. Какой-либо корректировки на дату предложения экспертом не введено.

Кроме того, эксперт относит объект исследования к активному рынку. Поскольку рынок недвижимости не позволяет эксперту подобрать достаточное количество объектов-аналогов на дату оценки, рынок признается неактивным. Следовательно, при введении корректировки скидки на торг, которая составила 10, 3% допущено нарушение. Для объекта-аналога N3 определена корректировка на наличие красной линии в размере 1, 00, при этом объект находится в границах квартала. Согласно справочнику Лейфера Л.А. корректировка по данному элементу сравнения составит 1, 21. Данные нарушения значительно влияют на итоговый результат.

Экспертом в качестве источников информации приведены ссылки, однако не указан идентификатор, позволяющий проверить данную информацию, чем нарушается принцип проверяемости. В заключении эксперта отсутствует анализ рынка объекта-оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В связи с отсутствием достаточного количества предложений о продаже аналогичных объектов близких к дате оценки эксперт расширяет временной диапазон при подборе объектов-аналогов, из чего следует, что рынок является неактивным, что также влияет на итоговый результат.

Вместе с тем, оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что вопреки вышеуказанным доводам оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, является ясным и полным, вывод эксперта не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной в суде первой инстанции судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у судебной коллегии не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы следует отметить, что в заключении эксперта ООО ОК " "данные изъяты" ФИО5 от 30 сентября 2022 года N представлен анализ рынка коммерческой недвижимости, где средней период экспозиции составляет 1, 34 года, в разделе опросы агентств недвижимости срок экспозиции может достигать 36 месяцев (стр. 28, стр. 36). Объекты-аналоги используемые в расчете рыночной стоимости в сравнительном подходе не превышают типичный срок экспозиции (стр. 53 заключения и стр.55 описание корректировок к расчетной таблице).

Согласно п.4 ФСО N5 "Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.."

Согласно п.5 ФСО N5 "Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:

активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке);

доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами);

актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени);

степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов)."

Согласно п. 22 ФСО N7: "б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке".

Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номеров аналогов, либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Объектом исследования являлись нежилые помещения торгового назначения.

Корректировка на торг составила -10, 3 %, цена предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от -6, 2% до -14, 5%, что не противоречит проведенному анализу рынка коммерческой недвижимости (стр.36 заключения эксперта).

При анализе фактических данных о ценах сделок и предложений на стр.43 заключения эксперта выявлено 12 объектов-аналогов, относящихся к коммерческой недвижимости. Диапазон значений используемых в расчетах объектов-аналогов составляет от 17 748 руб./ кв.м до 24 033 руб./кв.м (объекты N 1-5), среднее значение составит 19 468 руб./кв.м. Дополнительно проведена проверка относительно однородности выборки объектов-аналогов (стр.49).

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, оно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на юридически значимую дату (на 1 января 2020 года) в размере 43 698 000 рублей, в связи с чем находит решение суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в вышеназванном размере законным и обоснованным.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

С учетом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено 18 января 2023 года.

Председательствующий

Судьи