Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 января 2023 г. по делу N 66а-68/2023

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2022-000144-86 (3а-611/2022) по административному исковому заявлению акционерного общества "Военторг-Юг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 10 октября 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено, Заслушав пояснения представителя административного истца Склярова О.В, а также эксперта ФИО6 принявших участие в заседании суда апелляционной инстанции с использованием системы видеоконференц-связи,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Военторг-Юг" (далее - АО "Военторг-Юг", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В обоснование требований Общество указало на то, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, нежилого помещения, площадью 238 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" кадастровая стоимость которого по состоянию на 6 октября 2013 г. утверждена в размере 3 987 804, 24 руб.

Считая свои права как налогоплательщика нарушенными, административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной в сумме 2 591 700 руб.

В подтверждение изложенных в административном исковом заявлении доводов представил отчет об оценке N 101121.27-01-НИ, подготовленный 10 ноября 2021 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО7

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 10 октября 2022 г, принятым по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, кадастровая стоимость нежилого помещения установлена в размере рыночной по состоянию на 6 октября 2013 г. в сумме 3 475 000 руб. в соответствии с заключением эксперта ФИО8 (общество с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ") N 3а-611/22-ДОП от 12 сентября 2022 г.

Тем же решением определен период применения архивной кадастровой стоимости с 29 ноября 2013 г. до 1 января 2022 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Указывает на недостоверность представленного административным истцом в подтверждение рыночной стоимости нежилого помещения отчета об оценке, допущенные в ходе проведения судебной оценочной экспертизы нарушения требований пункта 8 ФСО N 1 (Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, выразившиеся в использовании неактуальных на дату оценки предложений о продаже объектов-аналогов.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца по доверенности Скляров О.В. считал решение суда законным и обоснованным, представил письменные возражения относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе административного ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, допросив эксперта ФИО9 суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами административного дела, АО "Военторг-Юг" является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, нежилого помещения, площадью 238 кв. м, наименованием: нежилое помещение, здание комбината бытового обслуживания, расположенного по адресу: "адрес", о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена соответствующая запись от 19 февраля 2013 г.

Первоначальная кадастровая стоимость нежилого помещения в сумме 3 987 804, 24 руб. была определена филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю после включения 6 октября 2013 г. сведений о нем в кадастр недвижимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 16 755, 48 руб. за кв. м, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 16 января 2012 г. N 12 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Краснодарского края (в редакции постановления от 11 февраля 2013 г. N 107).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 5 949 935, 74 руб. и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 г.

Поскольку оспариваемый результат определения государственной кадастровой оценки был утвержден до 1 января 2017 г. суд пришел к правильному выводу, что заявленное требование подлежало разрешению в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании положений пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Как следует из материалов административного дела и не оспаривается сторонами, принадлежащее административному истцу нежилое помещение относится к отдельным объектам недвижимого имущества, в отношении которых имеются особенности определения налоговой базы, которая по общему правилу определяется как кадастровая стоимость, следовательно, может быть оспорена административным истцом в порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ.

С учетом изложенного, как верно указано судом в обжалуемом решении, на основании статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости 29 ноября 2013 г. до даты начала применения актуальной кадастровой стоимости, затрагивает права АО "Военторг-Юг" как налогоплательщика.

Приведенные обстоятельства, положения пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", послужили основанием для восстановления истцу срока обращения в суд об оспаривании кадастровой стоимости.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", представленное АО "Военторг-Юг" уведомление Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 21 февраля 2022 г. при установленных судом фактических обстоятельствах дела является надлежащим подтверждением соблюдения Обществом установленного Законом об оценочной деятельности досудебного порядка урегулирования спора, которое соответствует требованиям пункта 6 части 2 статьи 246 КАС РФ.

Выражая несогласие с решением суда, департамент имущественных отношений Краснодарского края в апелляционной жалобе указывает на недостоверность результатов проведенной в ходе судебного разбирательства оценки нежилого помещения.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости нежилого помещения в размере 2 591 700 руб. суду первой инстанции был представлен отчет N 101121.27-01-НИ, подготовленный 10 ноября 2021 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО10

Согласно заключению эксперта ФИО11 (общество с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ") N 3а-611/22-ДОП от 12 сентября 2022 г. рыночная стоимость нежилого помещения на дату определения кадастровой стоимости составила 3 475 000 руб.

Данные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценивая заключение эксперта ФИО12 суд обоснованно исходил из того, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки.

Эксперт представил описание местоположения объекта экспертизы, его количественные и качественные характеристики, представив также анализ его наиболее эффективного использования, придя к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта экспертизы будет являться его вид использования на дату проведения экспертизы.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Экспертом проанализировано девять предложений к продаже объектов недвижимости, из которых выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки: скидку на торг, на этаж расположения, качество отделки.

Из заключения эксперта ФИО13. (страницы 53, 54), а также его письменных и устных пояснений в заседании суда апелляционной инстанции 12 января 2022 г. следует, что им был проведен анализ значений, определенных экспертным мнением, на соответствие рыночным данным. Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Ссылки департамента имущественных отношений Краснодарского края на недопустимость использования в качестве аналогов объявлений, содержащих информацию об их обновлении после даты оценки, основаны на неверном толковании законодательства об оценочной деятельности, о нарушении пункта 8 ФСО N 1 не свидетельствуют, поскольку не исключают возможности проверить цену аналога и результат оценки на предмет их соответствия рыночным данным, который, в рассматриваемом деле, приведен на страницах 32-33, 53 заключения.

В целях определения однородности полученных в результате применения корректировок цен объектов-аналогов экспертом использована математическая модель определения коэффициента вариации (таблица 11 заключения), что также свидетельствует об объективности результатов оценки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы использованная экспертом информация о характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов подтверждена имеющимися в материалах дела надлежащими доказательствами, в частности представленными истцом документами технического учета (инвентаризации) и результатами проведенного оценщиком осмотра объекта оценки, наиболее близкими к дате оценки, условия продажи аналогов - приведенными в заключении предложениями.

Расчет корректировок на выявленные отличия, в частности, отделку является проверяемым, соответствует избранной экспертом методике и не противоречит целям оценки.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Выбор методов оценки произведен в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 11 ФСО N 1 допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат, доводы апелляционной жалобы о недостоверности результатов оценки носят предположительный характер.

Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям.

Проводя оценку, оценщик также использовал сравнительный подход, при этом не скорректировал стоимость объектов-аналогов по выявленным отличиям с объектом оценки, в частности, на этаж расположения (аналог N 2, расположенный в подвале), что свидетельствует о несоблюдении требований подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости правомерно удовлетворены в размере, определенном на основании заключения эксперта ФИО14

Решение суда является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.

В связи с тем, что при разрешении настоящего дела подлежит применению статья 24.20 Закона об оценочной деятельности в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действовавшей на момент обращения административного истца за разрешением спора о результатах определения кадастровой стоимости, дата подачи соответствующего заявления в суд (комиссию) правового значения не имеет.

Требования Общества о возложении на административных ответчиков обязанности внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости удовлетворению не подлежат, поскольку соответствующая обязанность у уполномоченного органа возникает в силу закона.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил:

решение Краснодарского краевого суда от 10 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 13 января 2023 г.

Судья М.В.Фомин