Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 января 2023 г. по делу N 66а-67/2023

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе судьи Колпаковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело 3а-852/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000431-98) по административному исковому заявлению ООО "Агрофирма "Отрадокубанский" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 21 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, суд

установил:

ООО Агрофирма "Отрадокубанский", являясь арендатором объектов недвижимости: земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N.

Определением Краснодарского краевого суда от 19 мая 2022 г. требования об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N выделены в отдельное производство.

Требования мотивированы тем, что установленная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Решением Краснодарского краевого суда от 21 октября 2022 г. уточненное административное исковое заявление ООО Агрофирма "Отрадокубанский" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 8915000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес", в размере его рыночной стоимости 5614000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес", в размере его рыночной стоимости 6070000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 9805000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

"адрес", в размере его рыночной стоимости 4298000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес", в размере его рыночной стоимости 5859000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению апеллянта, кадастровая стоимость указанных земельных участков была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, представитель департамента в апелляционной жалобе полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу. Считает, что экспертиза выполнена в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности. Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к уменьшению арендных платежей, которые в данном случае отнесены к источникам доходов бюджета, что в свою очередь повлияет на наполняемость бюджета. Считает нарушение прав ООО Агрофирма "Отрадокубанский" установлением и размером кадастровой стоимости земельных участков не доказанным.

В возражениях на апелляционную инстанцию представитель административного истца Фурсова Е.С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая, что лица участвующие в деле о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело при данной явке.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 КАС РФ, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Изучив материалы дела, заслушав представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении находящихся у административного истца в аренде объектов недвижимого имущества - земельных участков с кадастровым номером N, N, N, N, N, N, N.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2019 г. составляет:

- земельного участка с кадастровым номером N - 12229964 рубля 10 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N - 7700948 рублей 55 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N - 8327218 рублей 05 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N - 8159930 рублей 10 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N - 16639676 рублей 55 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N - 5895428 рублей 85 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N - 8037116 рублей 55 копеек.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, правильно установил, что поскольку вышеуказанные объекты находятся у истца в аренде, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости, следовательно, являясь арендатором спорных объектов и налогоплательщиком, административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость основываясь на положениях статьи 245 КАС РФ, в силу которых результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска и установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административный истец в подтверждение величины рыночной стоимости представил отчет об оценке N N от 17 декабря 2021 г, подготовленным оценщиком ООО "Институт независимой специализированной экспертизы" П. Согласно указанному отчету рыночная стоимость данных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 г. в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером N - 8537000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 5376000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 5813000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 5696000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 11862000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 4115000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N - 5610000 рублей.

Указанный отчет обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Оценщиком сделаны противоречивые выводы относительно существенности ценообразующих факторов. Оценщиком нарушен принцип достоверности как показатель качества информации, означающий ее полноту, общую точность и отсутствие ложных и искаженных данных.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчета, суд первой инстанции обоснованно отклонил отчёт и принял за основу рыночную стоимость, установленную в процессе судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "Краснодарский центр оценки недвижимости"N КС-852/2022 рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составляет:

- земельного участка с кадастровым номером N - 8915000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 5614000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 6070000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 5948000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 9805000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 4298000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N - 5859000 рублей.

Вопреки позиции административного ответчика, оценив полученное по итогам проведения судебной оценочной экспертизы заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Рыночная стоимость объектов недвижимости (земельных участков) мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, выбор подходов и методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 20 ФСО N 1 допускает отказ от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов.

Как следует из материалов дела, экспертом был применен только сравнительный подход.

Отказ от применения доходного подхода имеет соответствующее обоснование, изложенное в заключении судебной экспертизы, которое носит обоснованный характер и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

В данном случае суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности, пунктом 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов и применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. Сведений о том, что избранная экспертом методика оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости объекта недвижимости, административным ответчиком не приведено.

При применении сравнительного подхода, экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка земель сельскохозяйственного использования, к которому принадлежат объекты исследования.

При идентификации всех объектов исследования была получена необходимая информация, которая является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для более полного представления об объекте исследования в качестве иллюстрационных материалов экспертом приведены скриншоты источников.

Также эксперт сопоставил использованные данные с данными, полученными при визуальном осмотре, и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта, данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр и других.

Для выбора объектов сравнения - аналогов, экспертом были проанализированы все предложения продажи объектов, аналогичных оцениваемому, существующие на рынке.

Доводы апеллятора о неправильности выбора экспертом объектов-аналогов, в том числе по причине отличия по площади, суд апелляционной инстанции отклоняет как беспочвенные.

Так, суд первой инстанции верно указал, что эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие 3 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого. При этом экспертом для сглаживания имеющихся отличий применены соответствующие корректировки, в том числе на площадь. Как следует из содержания заключения эксперта и его письменных пояснений принятые к расчетам объекты-аналоги имеют сопоставимую с объектами оценки инвестиционную привлекательность, бонитет почвы и агроклиматические условия, в связи с чем, корректирующие коэффициенты по данным параметрам не вводились. Учитывая ретроспективную дату оценки, у эксперта отсутствовала реальная возможность проверить земельные участки на орошение. В связи с чем, им не проводился анализ по данному элементу сравнения, так как отсутствовала достоверная информация.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, вопреки позиции автора апелляционной жалобы, приходит к выводу, что рыночная стоимость оцениваемых объектов определена обоснованно.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, подробно мотивированы корректировки.

Доводы автора апелляционной жалобы о несоразмерности исчисленной стоимости и средневзвешенного значения условной стоимости 1 кв. м, судом отклоняются, поскольку среднее значение стоимости 1 кв. м, полученное по результатам анализа рынка не учитывает величину скидки на торг, площадь, доступность инженерных коммуникаций, а также иные индивидуализирующие и ценообразующие параметры. В связи с чем, отсутствуют основания приводить удельные цены объекта оценки к средневзвешенным ценам предложений рынка.

Эксперт дал письменные пояснения, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований полагать, что стоимость объектов оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению у суда апелляционной инстанции не имеется.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж экспертной работы стаж работы в оценочной деятельности, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в СРО, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истцов суд апелляционной инстанции также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате изменения кадастровой стоимости уменьшатся поступления в бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 КАС РФ, суд

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 21 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Судья